ich habe gerade von einem Immobilienmarkler bezüglich der Investition in Immobilien folgende Stellungnahme gelesen: „Ja, es stimmt zum Teil, dass Wohnungen zu teuer sind, um im Moment eine gute Rendite zu erzielen. Bei uns (in Tirol) liegen die Renditen bei 3 Prozent, die Rendite beträgt nach internationalen Niveau aber 6 Prozent. Der Wertzuwachs der Immobilien wird aber auch in Zukunft die geringe Rendite pro Jahr wettmachen“. Ist nicht gerade der Wertzuwachs der Immobilie, der die Rendite ausmacht? Wenn es nicht der Wertzuwachs der Immobilie ist, aus welchen Komponenten besteht dann die Rendite einer Immobilie? Wie kommt man auf die 6 Prozent des internationalen Niveaus?
offen gesagt gibt es ganze Bibliotheken, die versuchen, die Renditen bei Immobilien zu entschlüsseln. Aber Fakt ist, dass man zunächst die Frage „VOR oder NACH Steuern“ untersuchen muss - diese Frage umfasst nämlich auch die Möglichlkeit der Verrechnung der neg. Einküfte aus VV, hier neigen Makler dazu, einen Steuersatz von 50% beim Käufer anzusetzen und rechnen den Steuervorteil in die Kalkulation (sehr beliebt war diese Methode zu Zeiten des Ostbaubooms und der Sonderabschreibung).
Ein genauer Blick in die Wertermittlungsverordnung gibt einen Einblick zumindest in die Rechenwege insbesondere bei MFH (Ertragswertverfahren).
Und zuletzt hilft die gutealte II.BV; hierbei insbesondere die Wirtschaftslichkeitsberechnung (für den sozialen Wohnungsbau); diese berücksichtigt sogar die theoretische Eigenkapitalverzinsung des EK und die unterschiedliche Abnutzung von Bauteilen NICHT!! aber die Steuer!.
und zu guterletzt gibt es die einfache Formel
Kaufpreis / (Jahresnettokaltmiete - Instandhaltung - Verwaltung)
dieser %-Wert sollte höher sein als deine Fremdkapitalverzinsung, dann hast du durch den steuerlichen Ansatz der Abschreibung neg. Einkünfte aus VV und kannst diese Steuererleichterung zur Deckung der Tilgung nutzen. Wenn dann deine Immo nah 15 Jahren vollständig abgezahlt ist, ohne dass du (nennenswert) zuschießen musstest, dann ergibt sich
100 / Laufzeit des Kredites = Verzinsung des Invest, bei zwanzig Jahren also 5 % - und dies OHNE Wertsteigerung
es grüßt
Ralf
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Hallo Martin,
die Rendite einer Immobilie kann man m.E. nur bei vermieteten Objekten berechnen, indem man die Mieteinnahmen (abzueglich aller Kosten wie z.B. Zinsen, Verwaltung, Instandsetzung, Grundbesitzabgaben etc.) durch das eingesetzte Kapital dividiert. Bei selbstgenutzten Objekten kann man hoechstens eine ortsuebliche Miete heranziehen. Der Wertzuwachs kann m.E. nicht in diese Rechnung einfliessen, da dies erst bei einem Verkauf (wenn man den fliessenden Betrag kennt)richtig eingeschaetzt werden kann. Ein nicht realisierter Wertzuwachs kann(aehnlich wie an der Boerse)eventuell am naechsten Tag nicht mehr erzielt werden.
Wie der Makler auf internationales Niveau hochrechnet kann ich leider nicht erklaeren.
Gruss,
Alfred
Der Wertzuwachs der Immobilien wird aber auch in Zukunft
die geringe Rendite pro Jahr wettmachen
Das halte ich für Schwachsinn.
Der Wertzuwachs wird in den kommenden Jahren gegen Null gehen. Sobald die letzten geburtenstarken Jahrgänge (die Anfang 40 alt sind) mit Wohneigentum versorgt sind, wird die Nachfrage nach gebrauchten Immobilien massiv fallen.
Das bischen, was dann noch an Wertzuwachs übrig bleibt, wird vom allgemeinen Wertverfall aufgefressen.
Ich krieg nen Lachkrampf, wenn ich mir ansehe, was die Leute glauben was sie für ihre alten Bruchbuden noch bekommen. Ich mein, wenn ich ein Haus mit Grundstück für 200 k€ nagelneu und auf dem Stand der Technik bauen kann, dann geb ich doch für ne gleichgroße 20 Jahre alte Butze, die energetisch nur als Antiquität zu bezeichnen ist, keine 190 k€ aus, oder wie seht ihr das?
Wer sich heute noch auf den Wertzuwachs seiner Immobilie verlässt, wird in 20 Jahren eine ganz böse Überraschung erleben . . .
Noch eine kleine Ergaenzung: Es haengt sehr davon ab, worin konkret die Investition besteht: eine einzelne Eigentumswohnung, ein Wohnblock, ein Geschaeftshaus, ein Immobilienfonds? Nach meiner Erfahrung kann man mit einzelnen Wohnungen eigentlich nur dann Geld machen (also Rendite erzielen), wenn der Wert erheblich steigt. Denn die Mieteinnahmen werden - selbst wenn Steuervorteile da sind - durch notwendige Investitionen und Kapitalkosten langfristig wieder verbraucht. Ausserdem bist du sofort im Minus, wenn die Wohnung eine Zeit lang nicht ordentlich vermietet werden kann.
Die Angaben zu Renditen beruhen wahrscheinlich auf den Ergebnissen von Immobilienfonds.
ich denke eher nicht, dass die Nachfrage sinken wird - sie verschiebt sich nur. Der Anspruch an immermehr Wohnfläche ist unumkehrbar. Noch vor 25 Jahren war eine 18 m² Bude mit Innenbad genug für die erste Wohnung nach Hotel Mama; heute sollte es - wenn nicht WG - schon eineinhalb Zimmer sein, Balkon, hippes Viertel. Und wo früher für ne vierköpfige Familie die klassische 2 2halbe Zimmer reichte, sind heute offene Vierzimmerwohnungen mit mind 100 m² gesucht - abzulesen in den Statistiken von Bund, Ländern und Gemeinden.
Ein zweiter Trend wird folgen - Mieter werden vermehrt aus den Mietwohnungen in Eigentumswohnugen umziehen und investieren - insbesondere im Bezug auf Altersvorsorge gibt es in Dland KEINE Alternative (mal sehen, wann die Postpostsozialisten der Großen Koalition auch noch dies mittels unsinniger Umverteilung ändern…?)
Ich
mein, wenn ich ein Haus mit Grundstück für 200 k€
nagelneu und auf dem Stand der Technik bauen kann,
nunja, Häuser dieser Klasse erfüllen alle Normen - zweifelsfrei, aber idR lediglich am unteren Ende der unteren Toleranzgrenze mit viel Wohlwollen.
dann geb
ich doch für ne gleichgroße 20 Jahre alte Butze, die
energetisch nur als Antiquität zu bezeichnen ist, keine 190
k€ aus,
doch! denn ich habe zwei Vorteile bei einer Gebrauchtimmobilie - die ersparte Planungs- und Bauzeit (Mietersparnis und Bereitstellungzins) und diese Häuser stehen meist auf Grundstücken, in deren Lage es seit zwanzig Jahren kein Stück Land mehr gibt - neue Grundstücke sind doch fast nurnoch „am anderen Ende der Stadt“ ohne Infrastruktur zu bekommen - und dann ist der Preisvorteil gleich am Ar***, wenn man zum Einkaufen, Kinder zur Schule, Arbeit!! ein zweites Auto benötigt bzw. statt vorher 12 Km zur Arbeit nun (weils billig! war) 62 Km täglich pendelt und die „Ersparnis“ statt aus dem Kamin aus dem Auspuff flöten geht.
Tja. Rendite einer Immobilie. Immobilien, die selbst genutzt werden haben gar keine Rendite. Renditen werden für vermietete Immobilien berechnet. Zu den Preisen und dem Wertzuwachs ist meine Meinung, daß die Immobilienpreise fallen werden. Ein Markt funktioniert nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage. Wir haben zwei Tendenzen.
Die Bevölkerung schrumpft.
Die Energiepreise steigen.
Also werden die Menschen, die mieten oder kaufen wollen versuchen das beste Angebote zu erhalten. Für die jungen Menschen ist dies Arbeit, Infrastruktur und Nebenkosten. Die Senioren können und werden überall wohnen, wo es ihnen gefällt. Evtl. sogar zwei Wohnsitze. Kleine Stadtwohnung und Landhaus. Immer weniger Nachfrage wird die Preise beeinflussen.
Ich schreibe gern: „Wer seine Immobilie als Kapitalanlage oder Altersversorgung betrachtet, hat meistens zu viel bezahlt.“
Der Gewinn bei Immobilienspekulationen ist der preiswerte Einkauf in die richtige Lage und nicht die Wertsteigerung.
Beispiel: Klimawandel, Winter ohne Frost an der Ostsee. Warum soll der Rentner aus München nicht an der für ihn preiswerten Nord- oder Ostsee wohnen?
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