Hallo Gemeinde!
Ist es möglich, dass ein Mieter, der bei Auszug seine Wohnung renovieren soll, diese Renovierung an den Nachmieter übergibt?
Wenn ja, wie müsste diese Vereinbarung festgehalten werden, damit sie rechtskräftig ist?
Z. B. durch ein selbst aufgestztes Schreiben?
Für Hinweise bin ich dankbar!
Beste Grüße
Artemis
Hallo Artemis,
zunächst einmal hat ja der VM das Recht auf Renovierung, wenn diese Klausel rechtspflichtig vereinbart wurde. Deshalb muss der VM auch mit der Abtretung der Verpflichtung an einen Nachmieter einverstanden sein.
Für den scheidenden Mieter wäre es das einfachste, dies im Übergabeprotokoll festzuhalten, etwa: „Die vereinbarte Endrenovierung wird vom Nachmieter übernommen“.
Genauso einfach kann diese Verpflichtung im Übergabeprotokoll des neuen Mieters mit aufgenommen werden.
Eine Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter würde dem Vormieter dann nichts nützen, wenn der VM nichts davon wissen will und auf die Pflichten des Mietvertrages zurückgeht.
Gruß
Nita
zunächst einmal hat ja der VM das Recht auf Renovierung, wenn diese Klausel rechtspflichtig vereinbart wurde.
Deshalb muss der VM auch mit der Abtretung der Verpflichtung an einen Nachmieter einverstanden sein.
Sehe ich genauso - allerdings sehe ich aufgrund der Mietrechtsprechung (im Zweifel immer zuungunsten des Vermieters") die Gefahr, dass die Vereinbarung als unwirksam/ungültig angesehen wird, wenn sie zwischen Vermieter- und Mieterseite getroffen wird (also z.B. auf einem Protokoll des Vermieters).
Eine Übertragung bereits aufgelaufener Renovierungszeiten des Mietvorgängers durch den Vermieter auf den Nachmieter ist gemäß BGH-Rechtsprechung i.d.R. unwirksam! (aus verständlichen Gründen - soweit ohne Gegenleistung)
Für den scheidenden Mieter wäre es das einfachste, dies im Übergabeprotokoll festzuhalten, etwa: „Die vereinbarte Endrenovierung wird vom Nachmieter übernommen“.
Einfach schon - aber wenn es „hart auf hart“ kommt, wäre ebenfalls der Vermieter der Dumme, wenn das nicht auch der Nachmieter unterschrieben hat bzw. wenn sich der Zusammenhang/Gegenleistung nicht klar ergibt …
Genauso einfach kann diese Verpflichtung im Übergabeprotokoll des neuen Mieters mit aufgenommen werden.
Dito - siehe oben/Rechtsprechung
Grundsätzlich sollte man sich zunächst die Frage stellen, ob tatsächlich gewollt ist, dass der Nachmieter die aus der Nutzungszeit des ausziehenden Mieters aufgelaufenen Renovierungszeiten/-pflichten übernimmt (z.B. hinsichtlich eines mietvertraglich vereinbarten nutzungszeitabhängigen Kostenanteils für „noch nicht fällige“ Renovierungsausführung) - oder ob er lediglich die Wohnung im gegebenen Zustand akzeptiert.
M.E. ist i.d.R. eher letzteres gewollt … und ersteres kann immense Kosten für den Nachfolgemieter bedeuten!
Rechnen wir mal einfach mit der Pauschale für Schönheitsreparaturen gemäß II. BV, § 28 (4): 8,50 € je Jahr/m² …
http://bundesrecht.juris.de/bvo_2/__28.html
z.B. bei 3 Jahren Mietzeit des scheidenden Mieters und 100m²: 100*8,5*3= 2.550€ !!!
Eine saubere und rechtl. klare Lösung könnte so aussehen:
Mieter und Nachmieter schliessen die Vereinbarung untereinander ab.
Der Nachmieter bestätigt, dass er den Vermieter diesbzgl. von Forderungen auf den gemäß Mietvertrag vertragsgemäßen Einzugszustand bzw. Geltendmachung von Mängeln/Abweichungen freistellt.
Der Vermieter bestätigt lediglich sein Einverständnis mit diesem „mieterinternen“ Abkommen sowie, dass er aufgrunddessen seinerseits darauf verzichtet die vom ausziehenden Mieter vertragsgemäß geschuldete Renovierung/anteilige Kostenabgeltung einzufordern.
I.Ü.: warum sollte der Nachmieter auf seine Rechte einfach so verzichten bzw. freiwillig Pflichten übernehmen wollen?
Ich kenne derartige Vereinbarungen tatsächlich aus der Praxis - üblicherweise übernimmt dann aber auch der Nachmieter irgendwelche Sachen vom ausziehenden Mieter - und als Abgeltung/Ausgleich dafür übernimmt dann eben der Nachmieter in angemessenem Umfang Ausführungs-/Kostenübernahme-Pflichten, die eigentlich der ausziehende Mieter gegenüber dem Vermieter schuldet.
Rein in Bezug auf das Mietverhältnis hat von derartigen Vereinbarungen der Vermieter keine Vor-/Nachteile, der Nachfolgemieter Nachteile, der scheidende Mieter Vorteile.
Um zu vermeiden, dass der ausziehende Mieter womöglich versucht, seinen Mietnachfolger über’n Tisch zu ziehen (durch überhöhten Wertansatz zu übernehmender Sachen oder falschen Erklärungen bzgl. mietvertragl. Pflichten) - oder dass eine derartige Vereinbarung wegen einseitiger Benachteiligung anrüchig klingt, sollten Leistung und Gegenleistung ggfs. genau/mit Wertansatz beschrieben werden.
Denn oft hat der Nachfolgemieters bei seinem Auszug schon lange vergessen, dass bzw. warum er damals freiwillig Pflichten seines Mietvorgängers übernommen hatte - und fragt sich dann, warum er bei seinem Auszug ggfs. erneut mietvertragliche Renovierungs-/Kostenzahlungspflichten zu erfüllen hat, obwohl er doch bereits beim Einzug renoviert oder eine „verwohnte“ Wohnung übernommen hatte …
Hallo Rudi!
Vielen Dank für deine ausführliche Antwort!
Rechnen wir mal einfach mit der Pauschale für
Schönheitsreparaturen gemäß II. BV, § 28 (4): 8,50 € je
Jahr/m² …
http://bundesrecht.juris.de/bvo_2/__28.html
z.B. bei 3 Jahren Mietzeit des scheidenden Mieters und 100m²:
100*8,5*3= 2.550€ !!!
Was ist das denn für eine Pauschale? Wird danach berechnet wie viel es kostet, wenn der Vermieter die Renovierung übernimmt?
I.Ü.: warum sollte der Nachmieter auf seine Rechte einfach so
verzichten bzw. freiwillig Pflichten übernehmen wollen?
Z.B. Weil die Lage auf dem Wohnungsmarkt so mies ist, dass er die Wohnung auch so nehmen würde.
Um zu vermeiden, dass der ausziehende Mieter womöglich
versucht, seinen Mietnachfolger über’n Tisch zu ziehen (durch
überhöhten Wertansatz zu übernehmender Sachen oder falschen
Erklärungen bzgl. mietvertragl. Pflichten) - oder dass eine
derartige Vereinbarung wegen einseitiger Benachteiligung
anrüchig klingt, sollten Leistung und Gegenleistung ggfs.
genau/mit Wertansatz beschrieben werden.
Super! Vielen Dank!
Grüße
Artemis
Rechnen wir mal einfach mit der Pauschale für
Schönheitsreparaturen gemäß II. BV, § 28 (4): 8,50 € je
Jahr/m² …
http://bundesrecht.juris.de/bvo_2/__28.html
z.B. bei 3 Jahren Mietzeit des scheidenden Mieters und 100m²:
100*8,5*3= 2.550€ !!!Was ist das denn für eine Pauschale? Wird danach berechnet wie
viel es kostet, wenn der Vermieter die Renovierung übernimmt?
Die Pauschale bzw. die gesamte II. BV gilt eigentlich nur für den öffentlich-geförderter („sozialen“) Wohnungsbau u.A. zur Berechnung der Kostenmiete - siehe Link § 1 Anwendungsbereich.
Mit dieser Pauschale ist hier z.B. der Mietzuschlag zu berechnen, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen trägt.
Allerdings sind lt. Richtersprüchen div. Vorschriften der II. BV auf den freien Wohnungsmarkt übertragbar. Im Zusammenhang mit der Kehrtwende des BGH zu „Schönheitsreparaturen - mietvertragliche Übertragung auf den Mieter“ geht anscheinend nun die Tendenz dahin auch diese Pauschale anzuwenden:
siehe z.B. zuletzt OLG Karlsruhe Urteil vom 18.4.2007
http://www.rae-michael.de/news/index.php/2007/06/06/…
http://www.haus-und-grund-muenchen.de/mainw/presse/m…
Auch bei öffentlichen Mietpreisspiegeln soll die Pauschale nun vermehrt angewendet werden, da die bisherigen Mietpreisspiegel von den bislang üblichen Marktgepflogenheiten ausgingen, d.h. üblicherweise werden/wurden die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen - das wurde/wird aber wieder durch die zwischenzeitlich geänderte BGH-Rechtsauffassung > Unwirksamkeit bestimmter (ehemals „gültiger“) Vertragsklauseln bzw. die durch die BGH-Kehrtwende verursachten Rechtsunsicherheiten geändert.
I.Ü.: warum sollte der Nachmieter auf seine Rechte einfach so
verzichten bzw. freiwillig Pflichten übernehmen wollen?Z.B. Weil die Lage auf dem Wohnungsmarkt so mies ist, dass er
die Wohnung auch so nehmen würde.
„Lage so mies“ - das kenne ich eher anders herum (Leerstände, mehr Angebot als Nachfrage) - wo gibt’s denn die für den Mieter miese Lage noch?
Jedenfalls finde ich, der Nachmieter sollte sich wirklich bewusst machen, auf was er sich ggfs. einlässt …
Rudi