Vielen Dank für die ausführliche Antwort.
gern
Ich hätte jetzt noch einige Fragen 
- den Architekten haben Sie anscheinend vor dem Hauskauf
konsultiert. Wie konnten Sie sicherstellen, dass niemand
anderes das Haus „wegschnappt“?
Nunja, das Haus stand schon 1,5 Jahre zum Verkauf und wir haben uns nochmal ein halbes Jahr Zeit genommen, ob wir nicht was besseres finden Das war übrigens gut für den Preis, der von 230.000 auf 170.000 auf schließlich 150.000 fiel. Wir haben im Bereich Dortmund gesucht und dort gibt es mehr Immobilien als Käufer und die Objekte gehen idR unter Wert weg, wenn man nicht in 1-2 „angesagte“ Gegenden zieht.
Anyway, das mit dem Architekten sollte ein absolutes MUSS sein, wenn man nicht selbst einer ist. Wir haben ca. 20 Objekte besichtigt und oft weit neben seiner Schätzung gelegen, weil wir einfaches zu teuer aber oft eben auch teures viel zu billig geschätzt hatten. Da kann einem der Finanzplan schon mal um die Ohren fliegen. Und es gibt viele „Überraschungen“, die einen komplett ruinieren können, wenn man vorher zu knapp geplant hat: Hausschwamm, Schimmel, komplette Leitungssysteme, Fassadenprobleme, Dachstatik, …).
Es kostet auch nicht wirklich Zeit. Man sollte ein Haus ja so oder so mehr als einmal besichtigen, bevor man es kauft. Insbesondere sollte man sein Haus je nach Lage zur Rush-Hour oder zu Flug/Bahnfahrtzeiten besichtigen. Das hat schon manchen Wochenendkäufer bitter überrascht.
Und unser Architekt war normalerweise innerhalb einer Woche zur Stelle. Durchgehen und Kostenplan aufstellen hat so ca. 250 Euro gekostet und 2-3 Tage gedauert. Das haben wir angesichts von 220.000 Euro Invest gerne ausgegeben und die 3 Tage wartet auch ein ungeduldiger Makler. Sie müssen ja auch noch mit der Bank sprechen, was ja auch noch ein paar Tager dauert. Man kann ja schon mal Interesse unter Vorbehalt der Bank bekunden und sich eine Woche ausbedingen.
Selbst bei einem sehr begehrten Haus in unserer Liste, das schließlich in eine Bieterschlacht überzugehen drohte, waren 2 Wochen Bedenken kein Problem.
Man sollte bloß nicht schon den Notarvertrag bestellen, denn ab dann kostet es Geld. Wenn sie sich allerdings sicher sind, dass sie das Haus unbedingt haben wollen UND sich sicher sind, dass keine Überraschungen sie davon mehr abbringen können, können sie auch den Makler und Notar in Marsch setzen. Das dauert dann ja auch noch ein paar Tage in denen man rechnen kann. Vor dem Notartermin muss man dann allerdings erst die Kosten und dann auch die Kredite verbindlich in der Tasche haben.
- konnte Ihr Architekt Ihnen auch zum Thema, KFW-Kredit für
die Energieffizienzmaßnahmen, beraten, oder benötigten Sie
einen Energieberater?
Unser Architekt war auch zugelassener Energieberater und konnte uns zumindest über die technische Seite der KfW-Programme beraten. Bspw. riet er uns von einer Fassadendämmung ab. Man konnte selbst unter Annahme steigender Energiepreise schnell sehen, dass man dafür mehr als 40 Jahre bräuchte, um das wieder reinzusparen, während man sich gleichzeitig neue Feuchteprobleme ins Haus holt.
Die finanzielle Seite war eigentlich Sache unseres Beraters eines freien Immobilienfinanzierers, den wir übers Internet gefunden hatten. Er ist vor Ort und als Fleisch und Blut ansprechbar. Er war auch günstiger als die Internetbanken und sowieso als die klassischen Banken. Allerdings mussten am Ende Architekt, wir und er doch noch einiges bei der KfW nachfragen. Leider hat man uns von Seiten KfW auch noch falsch informiert, so dass wir später überrascht feststellten, dass wir mehr Förderung bekommen haben, als wir dachten Am Ende hilft dort nur der alte Stalin-Spruch „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“. Die Leute riskieren einen mauligen Kunden, sie selbst aber riskieren ihr finanzielles Überleben.
- was passiert, wenn die Renovierung weniger kostet als
erwartet?
Wir gehen inständig davon aus, dass die Renovierung 10.000 Euro billiger als die jetzige Kostenschätzung ist. Diesen Betrag würden wir dann nicht abrufen und dann irgendwann der Bank mitteilen, dass wir ihn nicht brauchen. Dafür zahlen wir dann einen Strafbetrag von ca. 1% der nicht abgerufenen Summe (also 100 Euro) und fertig.
Der umgekehrte Weg (nachfinanzieren) ist viel gefährlicher, weil man ja schon auf die Bank faktisch festgelegt ist, die diese Lage natürlich zu ihren Gunsten nutzen kann. Außerdem ändern die Zinsen sich täglich. Sollten sie also in 5-7 Monaten, also nach Ende einer Kauf-/Umbauphase, HÖHER liegen als jetzt, wird die Bank einen Teufel tun, Ihnen das Geld zu den alten, günstigeren Zinsen zusätzlich zu geben. Immobilienkredite wiederum fangen typischerweise erst bei 50.000 an. Und so wird man wahrscheinlich ein recht unattraktives Angebot für die Aufstockung bekommen.
Außerdem kann es sein, dass man eine der nur schwer sichtbaren Grenzwerte für Eigenkapital und Beleihungsauslauf im nachhinein reißt. Wenn wir also einen Beleihungsauslauf von aktuell 89% auf 91% steigern würden, müssten wir ca. 0,4% mehr Zinsen zahlen, was IIRC ca. 80 Euro mehr Zinsen im Monat wären. Die Bank könnte sich sogar weigern. Ähnliches gilt für die Eigenkapitalquote.
Mein persönlicher Tipp: Nicht hetzen lassen! Einen Fehler beim Hauskauf ist für Normalverdiener normalerweise nur mit hohen Schmerzen (Schulden) zu bereinigen. Denn Immobilien sind aktuell keine gute Anlageform und in Gegenden außerhalb von (meist süddeutschen) Metropolen, wird man die Einmalkosten (Makler, Steuern, Notar aber auch Renovierung) nicht beim Wiederverkauf erzielen können. Im Gegenteil, wir haben hier in ein Beispiel, wo jemand ein Haus für 195.000 Euro gekauft hat und 60.000 Renovierung und 20.000 Einmalkosten reingesteckt hat und es jetzt nach nur 3 Jahren vermutlich nur für 210 - 220.000 wieder verkauft bekommt. Das sind 55.000 Verlust in 3 Jahren. Das tut dann schon weh.
ps: Ob die Tipps wirklich was taugen, kann ich auch erst sagen, wenn wir den Bau hinter uns haben, also im Mai 2010.