ZMR 2003, Heft: 1 Seite: 8 ff.
Von Vorsitzendem Richter am LG Harald Kinne, Berlin
Aktuelle Probleme der Schönheitsreparaturen
- Abwälzung auf den Mieter
Die nach dem Gesetz bestehende Verpflichtung des Vermieters zur Ausführung der Schönheitsreparaturen wird i. d. R. auf den Mieter abgewälzt. Diese Abwälzung bedarf einer mietvertraglichen Vereinbarung.1 Diese Vereinbarung kann entweder individuell zwischen Vermieter und Mieter geschlossen werden oder in Formularverträgen enthalten sein. Individualvertraglich bedeutet, daß der Vermieter dem Mieter nicht den vorgefertigten Vertragsentwurf vorlegt, sondern beide Vertragsparteien den Inhalt des Mietvertrages aus-handeln. Legt der Vermieter dagegen dem Mieter einen vorformulierten Vertragsentwurf – gleichgültig ob in Handschrift, Maschinenschrift, Druckschrift oder in sonstiger Weise vervielfältigt – vor, so liegt eine formular-vertragliche Regelung vor. Sind in dem vorformulierten Text nachträglich Änderungen eingefügt worden, ist das ein Indiz dafür, daß eine Individualvereinbarung vorliegt.2 Dennoch hat das LG Düsseldorf3 einen in einem formularmäßigen Mietvertrag eingefügten Zusatz über die Übergabe der Wohnung in einem darin im einzelnen beschriebenen Zustand als unwirksame Formularklausel angesehen, weil der Vermieter nicht im einzelnen dargelegt hat, wann und wo sich die Parteien individuell darauf geeinigt haben. Auch das AG Gießen4 hat die maschinenschriftlichen Eintragungen in einem Formularvertrag, nach denen der Mieter die Wohnung bei Auszug in renoviertem Zustand zu übergeben hat, auch bei einmaliger Verwendung dieser Klausel als Formularklausel mit der Folge angesehen, daß sie unwirksam ist. Dies gilt nach Auffassung des AG Gießen jedenfalls dann, wenn diese Regelung an einer Stelle eingesetzt wird, die für weitere Eintragungen vorgesehen ist und wenn der Vermieter nicht darlegt, daß diese Klausel ernsthaft zur Disposition stand und nicht für mehrere Verwendungsfälle gedacht war.
Formularklauseln über die Ausführung der Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses sind wirksam, wenn zwischen den Parteien ein Fristenplan vereinbart war, dessen Fristen während der Dauer des Mietverhältnisses abgelaufen sind, oder die von der Rechtsprechung entwickelten Fristen – fünf Jahre für sog. Trockenräume und drei Jahre für sog. Naßräume (Bad, Küche, WC) – während des Mietverhältnisses verstrichen sind5 – und zwar auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht renoviert war.6
Die vereinbarten Fristen dürfen jedoch nicht kürzer sein. Die formularmäßige Regelung, daß der Mieter die Türen und Fenster in Küche, Bad und Toilette alle 3 Jahre und in den übrigen Räumen alle 5 Jahre – un-abhängig von deren Renovierungszustand – streichen muß, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, wenn es sich um absolut feststehende Fristen handelt.7 Auch eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter auch den Außenfensteranstrich schuldet und mindestens alle 5 Jahre Renovierungsarbeiten vornehmen muß, ist für unwirksam gehalten worden.8 Dasselbe gilt für eine Klausel, nach der die Innenfenster und Türen – ohne Differenzierung nach Trocken- bzw. Naßräumen – alle vier Jahre zu streichen sind.9 Erst recht ist eine formularvertragliche Regelung unwirksam, wonach sämtliche Räume alle drei Jahre vom Mieter zu renovieren sind, und zwar mit der Folge der Unwirksamkeit der gesamten formularvertraglichen Regelung über die Schönheitsreparaturen;10 das gilt auch für eine Formularklausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses die vollen Renovierungskosten zu tragen, wenn die letzte Renovierung mehr als 1,5 Jahre her ist.11 Ein verkürzter Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, der den Mieter unangemessen benachteiligt, macht möglicherweise die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sogar dann insgesamt unwirksam, wenn sprachlich getrennte Klauseln zugrunde liegen.12
Auch eine Vielzahl von (unwirksamen) Zusatzklauseln im Mietvertrag (Fristenplan unabhängig von dem Anfangszustand der Wohnung, Überwälzung auch der Schönheitsreparaturen nach Modernisierungsarbeiten des Vermieters, Verpflichtung zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses auf jeden Fall un-abhängig von dem tatsächlichen Zustand der Wohnung) führt zur Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel.13 Sieht ein Formularmietvertrag vor, daß Schönheitsreparaturen
Ausschließlich durch Fachkräfte nach VOB/B
auszuführen sind, so verstößt diese Klausel gegen § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB n. F.).Eine Aufrecht-erhaltung dergestalt, daß die Renovierungsarbeiten gleichwohl vom Mieter durchzuführen sind, kommt nicht in Betracht, so daß der Mieter vom Vermieter nicht auf Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden kann.14
Bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung ist eine Schönheitsreparaturen auf den Mieter überbürdende Klausel, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich ausführen muß, unwirksam.15 Auch die Klausel, die den Wohnungsmieter zu den laufenden Schönheitsreparaturen und zur Entfernung der Tapeten bei Vertragsende in jedem Fall verpflichtet, ist ins-gesamt unwirksam.16
Die formularvertragliche Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen bleibt jedoch auch dann wirksam, wenn ferner individuell vereinbart ist, daß der Mieter die Wohnung renovieren muß; denn dabei handelt es sich um eine unschädliche doppelte Verpflichtung zur Ausführung der während des Mietverhält-nisses anfallenden Schönheitsreparaturen.17 Wiederholt und konkretisiert die handschriftlich in den Mietvertrag eingefügte Klausel, wonach der Mieter die Wohnung „bei Auszug fachgerecht renoviert zurückzugeben“ hat, nur eine vorformulierte Bestimmung des Mietvertrages, wonach der Mieter die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses „im renovierten Zustand herauszugeben“ hat, so kommt der handschriftlichen Klausel kein eigener Regelungsgehalt zu; sie stellt auch keine Individualvereinbarung dar.18
Die Formularklausel, mit der auf den Wohnraummieter sowohl die Anfangs- als auch die Endrenovierung überwälzt wird, ist ebenfalls unwirksam.19
Eine Formularklausel, die dem Mieter ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Renovierung eine End-renovierung auferlegt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ebenfalls unwirksam.20
Die Klausel in einem Wohnungsmietvertrag
„Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen …(im einzelnen bezeichnet) …durchzuführen, und zwar in den üblichen Zeitabständen, je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung. Die erstmaligen Renovierungsarbeiten sind innerhalb von drei Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen. Bei Auszug sind die Mieträume in gutem dekorativen Zustand zurückzugeben …“
ist ebenfalls unwirksam.21
Die formularmäßige Überwälzung sowohl der Anfangs- als auch der Endrenovierung kann allerdings dann wirksam sein, wenn dem Mieter ein angemessenes Äquivalent für die Übernahme der Anfangsrenovierung zur Verfügung gestellt wird. Als Anhaltspunkt für die Angemessenheit der finanziellen Gegenleistung des Ver-mieters könnten die in § 28 Abs. 4 II. BV angesetzten Jahresbeträge von 8,50 € pro m2 Wohnfläche an-genommen werden, multipliziert mit der Zahl der Jahre, in denen vor Beginn des neuen Mietverhältnisses die überlassene Wohnung nicht renoviert worden ist. Bei einer 80 m2 großen Wohnung, die 3 Jahre vor Bezug der Wohnung das letzte Mal renoviert worden ist, würde sich ein Betrag von (8,50 € x 80 m2 x 3 Jahre =) 2040,– € ergeben. Die entsprechende finanzielle Gegenleistung des Vermieters für die Übernahme der Anfangs-renovierung durch den Mieter könnte auch in einem gleichwertigen mietfreien Überlassen der Wohnung während der ersten Monate des Mietverhältnisses bestehen.
- Umfang der Schönheitsreparaturen
Als Schönheitsreparaturen dürfen auf den Wohnraummieter formularmäßig nur das Tapezieren, Anstreichen der Decken und Wände, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, sowie der Türen und Fenster von innen überwälzt werden. Die malermäßige Behandlung des Balkons gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen,22 ebensowenig die Erneuerung der Böden.23 Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören die Reparatur von zerbrochenen Glasscheiben, von Elektroleitungen und Lichtschaltern, von Heizkörpern, von Türschlössern oder Putzarbeiten.
Die Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, daß der Mieter zur Verlegung eines Teppich-bodens in der Wohnung verpflichtet ist, an dessen Kosten sich der Vermieter mit 30,– DM/m2 beteiligt, ist unwirksam.24 Im übrigen genügt der Mieter seiner individualvertraglich vereinbarten Pflicht zur Reinigung des Teppichbodens, wenn er den Teppichboden mit einem handelsüblichen Staubsauer reinigt. Die Reinigung durch eine Fachfirma auf Kosten des Mieters kann nicht verlangt werden.25
- Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses
Nach der bisherigen Rechtsprechung hatte der Vermieter, der die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt hat, auch während des laufenden Mietverhältnisses dann einen Anspruch auf einen Vorschuß für die Kosten der Schönheitsreparaturen, wenn die im Fristenplan vereinbarten Fristen abgelaufen waren26 oder ohne deren Ausführung die Mietsache in ihrer Substanz gefährdet wäre.27 Dieser Anspruch hängt grundsätzlich von dem Zustand der Mietsache ab.28 Demgegenüber wird nunmehr die Auffassung vertreten,29 daß ein derartiger Vorschußanspruch nicht besteht, wenn das Interesse des Vermieters allein auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen beschränkt ist, ohne daß Substanzschäden vorliegen.
- Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen
4.1 Voraussetzungen des Schadensersatzanspruches
Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nur dann verlangen, wenn er entweder den Mieter vergeblich in Verzug und ihm eine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt hat – diese Ablehnungsandrohung entfällt bei Altverträgen ab 1. 1. 2003 (§ 281 Abs. 1 BGB n. F.) – oder der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen endgültig verweigert
(§ 281 Abs. 2 BGB n. F.). Verzug des Mieters mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen kann erst nach rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses eintreten.30 Außerhalb von Substanzschäden kann Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht verlangt werden, solange das Mietverhältnis noch besteht; das gilt auch für solche Verhältnisse, die in der Abwicklung befindlich sind, rechtlich aber aus Gründen der Rechtsklarheit noch fortbestehen.31
Die Aufforderung des Vermieters an den Mieter, die „erforderlichen Arbeiten“ auszuführen, reicht als Mahnung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen aus, wenn diese in einem Wohnungsabnahmeprotokoll im einzelnen bezeichnet worden sind und der Mieter sich zu deren Ausführung verpflichtet hatte.32 Dies gilt nicht für Schönheitsreparaturen, deren Ausführung nach dem Wohnungsabnahmeprotokoll durch den Nach-mieter erfolgen sollte.33 An die Stelle einer zu kurz bemessenen Frist in der Aufforderung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen tritt eine angemessene Frist; läßt der Vermieter vor Ablauf dieser angemessenen Frist die Schönheitsreparaturen durchführen, steht ihm kein Schadensersatzanspruch zu.34
Da der Mieter durch eine Aufforderung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen vor Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Verzug kommt, besteht ein Schadensersatzanspruch nur dann, wenn der Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen endgültig verweigert35 hat; dazu reicht jedoch ein Ausweichen des Mieters und die Äußerung rechtlicher Zweifel an der Verpflichtung nicht aus.36 Auch darin, daß der Mieter vor rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses die Schlüssel zur Wohnung zurückgegeben und diese geräumt hat, ohne erkennbar notwendige Schönheitsreparaturen auszuführen, kann grundsätzlich noch keine endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden;37 dies gilt zumindest dann, wenn der Vermieter den Mieter nach Schlüsselrückgabe zu Schönheitsreparaturen auffordert, der Mieter daraufhin die Schlüssel vor rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses zurück verlangt. Reagiert der Mieter nach dem vorzeitigen Auszug auf die Aufforderung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen überhaupt nicht, kann jedoch darin eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung liegen.
Hat sich der Mieter in einem Abnahmeprotokoll verpflichtet, bestimmte Schönheitsreparaturen in be-stimmten Räumen durchzuführen, so muß er die Erfüllung dieser übernommenen Verpflichtung dartun und beweisen.38 Denn dabei handelt es sich um ein Schuldanerkenntnis, gegen das vom Mieter ihm bekannte oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt gebliebene Einwendungen nicht mehr geltend gemacht werden können.39 Das gilt auch bei einem kurzfristigen Mietverhältnis von nur einem Jahr.40 Zur Darlegung der Ausführung der übernommenen Schönheitsreparaturen reicht es nicht aus, wenn der Mieter vorträgt, daß „die in den einzelnen Räumen gerügten Mängel entweder durch Tapezieren, Malern oder Streichen“ beseitigt worden sind.
Der einmal entstandene Schadensersatzanspruch in Geld wegen Nichtausführung von Schönheits-reparaturen bleibt davon unberührt, ob der Nachmieter danach seinerseits die Anfangsrenovierung durch-geführt hat.
Der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen pflichtwidrig unterlassener Schön-heitsreparaturen wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Vermieter die Vornahme dieser Arbeiten auf den Nachmieter abwälzen kann.41
Nach Ablauf der üblicherweise für Trocken- und Naßräume vereinbarten Fristen- 5 Jahre bzw. 3 Jahre- während des Mietverhältnisses spricht eine tatsächliche Vermutung für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung, so daß der Mieter im einzelnen vortragen muß, welche Schönheitsreparaturen wann in welchen Räumen in welcher Art und Weise ausgeführt worden sind.42
Der Mieter hat die von ihm übernommenen Schönheitsreparaturen auf fachhandwerklichem Niveau auszu-führen, Hobby-Qualität mittlerer Art und Güte reicht nicht aus.43
Der Mieter schuldet zwar nicht unbedingt Schönheitsreparaturen nach einem DIN-Maßstab; ungleich-mäßigen und scheckigen Farbauftrag mit Lackläufern, Tropfenbildung sowie Schmutzpartikel und Tapeten mit Hohlstellen muß der Vermieter jedoch nicht hinnehmen,44 ebensowenig einen lindgrünen Anstrich mit einer abgesetzten Bordüre.45 Auch ein dunkelblau gestrichener Fußboden sowie ein Wandanstrich, der teils weiß, teils gelb ist, ist keine ordnungsgemäße Ausführung der Schönheitsreparaturen.46 Das LG Berlin47 hat auch denjenigen Mieter für schadensersatzpflichtig gehalten, der während der Mietzeit die Zimmertüren mit Folien beklebt hat, die ohne Beschädigung der darunter befindlichen Farbschichten nicht abgezogen werden konnten. Dagegen hat das AG Freiburg48 einen Anspruch des Vermieters auf Ersatz der Kosten für die Neuherstellung eines Wandanstrichs verneint, weil sich in den Mieträumen eine Glasfasertapete befand, die nicht ohne weiteres von einer Rauhfasertapete zu unterscheiden war, und diese Tapete von dem Mieter mit Dispersionsfarbe gestrichen worden war; nach Ansicht des AG Freiburg49 war der Vermieter verpflichtet, den Mieter darauf hinzuweisen, daß die Tapete nur mit Latexfarbe gestrichen werden durfte.
4.2 Umfang des Schadensersatzanspruches
Der Schadensersatzanspruch umfaßt einmal die Kosten der Renovierung. Fraglich ist, ob davon auch die Kosten einer „Grundrenovierung“ umfaßt sind. Gemeint sind damit die Fälle, in denen eine vorhandene Rauhfastertapete schon mehrmals überstrichen worden ist und nunmehr ein weiterer Farbanstrich nicht mehr möglich ist, weil dann die Struktur der Tapete nicht mehr sichtbar wäre oder wenn schon mehrere Lagen von Mustertapeten aufgebracht worden sind, so daß eine weitere Tapetenlage nicht mehr aufgebracht werden kann. Hierzu wird teilweise die Auffassung vertreten,50 daß zunächst der Vermieter eine Grundrenovierung durchführen müsse, soweit dieser Zustand aus der Mietzeit vor derjenigen des jetzigen Mieters stammt. Dafür gibt es jedoch keine Rechtsgrundlage. Vielmehr gilt auch insoweit die Rspr. des BGH51 zur Übergabe einer unrenovierten Wohnung. War dennoch die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen wirksam, ist der Mieter bei Ablauf der Fristen verpflichtet, in vollem Umfang zu renovieren, soweit der Zustand der Mietsache dies erfordert. Einige Risse im Putz im Übergangsbereich zwischen Decken – und Wandflächen machen z. B. eine vom Mieter vertraglich geschuldete Neudekoration nicht unzumutbar oder unmöglich.52
Eine andere Frage ist, ob der Mieter auch zur Beseitigung von Schäden (z. B. Putzschäden, Feuchtigkeits-schäden aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters) vor Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Betreffen diese Schäden nur einzelne Teile der Mietsache (z. B. nur die Decke eines Zimmers), kann der Mieter nicht die Schönheitsreparaturen insgesamt verweigern; die Weigerung kann sich vielmehr nur auf den schadhaften Teil der Mietsache beziehen, im übrigen muß er renovieren.
Renoviert er auch die schadhaften Teile, so kann der Vermieter keinen Schadensersatz verlangen, wenn infolge der Vorschäden auch die vom Mieter ausgeführten Arbeiten nicht sachgemäß sind.53 Denn die über gewöhnliche Malerarbeiten hinausgehende Beseitigung von sog. „Untergrundschäden“ an Holz, Putz und Mauerwerk gehört nicht zu den vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturen. Der Vermieter kann sich auch insoweit nicht in vollem Umfang auf einen Geldanspruch aus der Quotenklausel54 berufen, sondern nur den entsprechenden Anteil der üblicherweise (ohne die Beseitigung der Substanzschäden) anfallenden Arbeiten verlangen.55
Der Schadensersatz wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen umfaßt auch den durch die Rück-gabe der Mietsache in nicht vertragsgemäßen Zustand bedingten Mietausfall.
Nach der bisherigen Rechtsprechung brauchte sich der Vermieter, der den Mietausfall wegen nicht aus-geführter Schönheitsreparaturen geltend machen wollte, nicht um eine Weitervermietung zu bemühen.56 Vielmehr konnte grundsätzlich davon ausgegangen werden, daß die Wohnung in renoviertem Zustand sofort hätte weitervermietet werden können, so daß ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls auch für die tatsäch-liche Dauer der Renovierungsarbeiten bestand.57 Nach neuerer Rechtsprechung setzt die Geltendmachung des Mietausfallschadens wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen für die Zeit nach der Räumung jedoch voraus, daß konkrete Vermietungsbemühungen dargelegt werden, die wegen des Vertragsverstoßes des Mieters erfolglos blieben.58
Der Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls kann sich bei verspätet durchgeführter Schönheitsreparaturen auch aus dem Gesichtspunkt des Verzuges des Mieters mit der Ausführung dieser Arbeiten auch ohne Vorliegen der Voraussetzungen des § 326 BGB a. F. ergeben.59 Auch in diesem Fall muß aber der Vermieter konkrete Vermietungsbemühungen darlegen.
Der Vermieter, der dem aus der Wohnung ausgezogenen Mieter dadurch Mitbesitz an der Wohnung überläßt, daß er nicht sämtliche Schlüssel herausverlangt, sondern die Durchführung von Schönheits-reparaturen verlangt, zu deren Vornahme der Mieter die Wohnung betreten muß, kann Ersatz des Mietausfalls auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Nutzungsentschädigung verlangen; denn darin liegt kein Vorenthalten der Mietsache,60 das Voraussetzung für das Entstehen des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung ist (§ 546 a Abs. 1 BGB).
Zum Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich auch die Kosten eines vorprozessual eingeholten Privatgutachtens eines vereidigten Sachverständigen.61 Dies gilt selbst dann, wenn die Gutachterkosten den festgestellten Schaden um 10 % übersteigen.62
Hat der Vermieter aber selbst ein umfangreiches Besichtigungsprotokoll erstellt, ist die Einholung eines Gutachtens überflüssig und stellt keinen ersatzfähigen Schaden dar.63
4.3 Schadensersatz trotz nachträglichen Umbaus ?
Nach Ansicht des BGH64 entfällt der Schadensersatzanspruch nicht deswegen, wenn die Schönheits-reparaturen durch einen Umbau nach Vertragsende alsbald wieder zerstört würden. Der BGH begründet dies damit, daß die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht nur dazu diene, die während der Vertragszeit für Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten entgegen der gesetzlichen Regelung vom Vermieter auf den Mieter abzuwälzen, sondern auch dazu, den Vermieter bei der Be-
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gründung eines neuen Mietverhältnisses mit einem nachfolgenden Mieter der Notwendigkeit zu entheben, Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vornehmen zu lassen. Daher sei der Vertragszweck auch dann noch erreichbar, wenn nach Durchführung von Umbauarbeiten die durch den Umbau veränderten Räume mit Tapeten und Anstrichen versehen werden müßten. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung kommt der BGH65 zu dem Ergebnis, daß der zunächst bestehende Anspruch auf Ausführung der Schönheitsreparaturen sich in eine Geldforderung umwandele. Der Mieter brauche neben den Materialkosten nur den Betrag zu entrichten, den er für Arbeitsleistungen seiner Verwandten oder Bekannten hätte aufwenden müssen. Der Wert der zulässigen Eigenleistung des Mieters sei zu schätzen, würde aber im allgemeinen nur einen Bruchteil der Kosten eines Handwerkers ausmachen. Diese Auffassung hat der BGH jüngst66 bekräftigt.
Beabsichtigt der Vermieter nach dem Auszug des Mieters Sanierungsarbeiten in der Wohnung durchzu-führen, durch die Schönheitsreparaturen sinnlos geworden wären, kann also ein Anspruch des Vermieters nur auf einen angemessenen Ausgleich der sinnlos gewordenen Schönheitsreparaturen bestehen. Dieser An-spruch ist angemessen nach den vom Mieter ersparten Kosten zu bestimmen, die ihm bei Durchführung der Schönheitsreparaturen entstanden wären.67
Fraglich ist, ob die vom BGH für notwendig gehaltene Schätzung allein darin bestehen kann, einen be-stimmten Prozentsatz eines Kostenvoranschlages eines Malermeisters anzusetzen (20 %, 30 % oder 50 %?). Das kann aber nach dem vom BGH gewiesenen Weg nicht richtig sein.
Bei der Bemessung der Höhe ist vielmehr zu berücksichtigen, daß der Mieter zwar Materialaufwendungen gehabt hätte, wie sie später auch in die durch einen Fachbetrieb durchgeführten Arbeiten eingeflossen sind, jedoch der Mieter die Arbeiten auch in Eigenleistung hätte ausführen können. Deshalb kann bei der Be-messung des sich im Wege ergänzender Vertragsauslegung ergebenden Zahlungsanspruchs auch nur der Wert derartiger Leistungen angesetzt werden.68 Dafür ist nicht das Kostenangebot eines Fachhandwerkers maßgebend,sondern ein angemessener Stundensatz.69
Zwar könnten die Materialkosten aus dem Kostenvoranschlag übernommen werden. Das gilt allerdings nicht für die Lohnkosten, bei denen auch die von dem Mieter selbst aufzuwendenden Stunden anzusetzen wären. Als Mindestbetrag könnten allerdings die von einem Malermeister angesetzten Stunden übernommen werden. Dabei handelt es sich allerdings nur um den Mindestansatz, da davon auszugehen ist, daß der Mieter eben langsamer arbeitet. Als Stundensatz könnte der Lohn für einen Hilfsarbeiter angesetzt werden, da der Mieter eben nicht ausgebildeter Facharbeiter ist.
- Zusammenfassung
Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist zwar auch nach der neueren Rechtsprechung dann formularmäßig wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht renoviert war. Auf den Wohnraummieter dürfen aber weiterhin nur die während der Dauer seines Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen abgewälzt werden – und zwar nur diejenigen i. S. des § 28 Abs. 4 Satz 3 II.BV. Jede Überwälzung weiterer Verpflichtungen birgt die Gefahr in sich, daß nicht nur die entsprechende Klausel, sondern die Überwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt für unwirksam erklärt wird. Fristen können auch weiterhin vereinbart werden, dürfen aber nicht kürzer als die bisher angesetzten Fristen sein.
Umstritten ist weiterhin, ob ein Kostenvorschuß für Schönheitsreparaturen bei Ablauf der Fristen während des laufenden Mietverhältnisses auch dann verlangt werden kann, wenn keine Substanzschäden zu beseitigen sind.
Der Schadensersatzanspruch wegen nicht oder nicht ordnungsgemäßer Schönheitsreparaturen setzt zu-mindest bei vor dem 1. 1. 2002 geschlossenen Mietverträgen Verzug sowie Fristsetzung mit Ablehnungs-androhung voraus; ab 1. 1. 2003 entfällt bei den Altverträgen das Erfordernis der Ablehnungsandrohung – bei
Neuverträgen ist es bereits ab 1. 1. 2002 entfallen.
Fraglich ist, ob auch vor rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter schon in Verzug gesetzt werden kann, was grundsätzlich zu verneinen ist. An die endgültige Erfüllungsverweigerung werden weiterhin hohe Anforderungen gestellt.
Hinsichtlich des Umfangs des Schadensersatzanspruchs wird zwischen Vorschäden und der sog. Grund-renovierung differenziert. Während der Mieter Vorschäden nicht zu beseitigen braucht, ist er aber zur Grund-renovierung verpflichtet.
Neu ist, daß der Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls die Darlegung voraussetzt, daß ein Nachmieter vor-handen war, der die Wohnung bei ordnungsgemäßer Renovierung sofort übernommen hätte. Hinsichtlich der Gutachterkosten entfällt eine Ersatzpflicht dann, wenn der Vermieter die Wohnung bereits vorher besichtigt und die notwendigen Feststellungen über deren Renovierungszustand getroffen hatte.
Bei dem Geldanspruch wegen beabsichtigten – oder nach erfolgtem – Umbau(s) wird zunehmend nicht auf einen Prozentsatz des Kostenvoranschlages des Malers abgestellt, sondern eine konkrete Berechnung der Materialkosten und der ersparten Eigenleistungen des Mieters gefordert.
Fußnoten:
1
Vgl. Riecke/Schütt, Schönheitsreparaturen, 2. Aufl., S. 28.
2
BGH, NJW 1992, 1285; OLG Brandenburg, VIZ 1997, 377.
3
Urteil vom 7. 3. 2002 – 21 S 163/01 –, NZM 2002, 779.
4
Urteil vom 11. 7. 2001 – 48 C 796/00 –, ZMR 2001, 807.
5
BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480 = ZMR 1985, 84; BGHZ 101, 253 = NJW 1987, 2575 = ZMR 1987, 415; BGHZ 105, 71 = NJW 1988, 2790 = ZMR 1988, 455.
6
LG Berlin, Urteil vom 24. 8. 2001 – 64 S 232/00 –, NZM 2002, 119 f.
7
LG Marburg, Urteil vom 12. 4. 2000 – 5 S 58/00–, ZMR 2000, 539.
8
LG Berlin, Urteil vom 23. 7. 2001 – 67 S 559/00 –, GE 2001, 1604.
9
LG Berlin, Urteil vom 28. 5. 2001 – 67 S 457/00 –, GE 2001, 1267.
10
LG Berlin, Urteil vom 12. 5. 2000 – 63 S 420/99 –, GE 2000, 890.
11
AG Neukölln, Urteil vom 31. 8. 1998 – 14 C 178/98 –, MM 1998, 443.
12
So LG Berlin, Urteil vom 28. 5. 2001 – 67 S 457/00 –, GE 2001, 1267; a. A. LG Berlin, Urteile vom 21. 8. 2001 – 64 S 135/01 – und vom 24. 8. 2001 – 64 S 29/00 –, GE 2001, 1877 bei Unwirksamkeit lediglich der selbständigen Klausel, daß der Vermieter bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld ver-langen kann.
13
LG Berlin, Urteil vom 29. 5. 2001 – 64 S 599/00 –, GE 2001, 1605.
14
AG Köln, Urteil vom 25. 9. 2000 – 211 C 223/00 –, ZMR 2002, 130.
15
LG Berlin, Urteil vom 11. 7. 2000 – 63 S 512/99 –, GE 2000, 1476 = ZMR 2001, 31; LG Berlin, Urteil vom 14. 12. 2000 – 62 S 206/00 –, GE 2001, 280.
16
AG Wuppertal, WuM 2000, 183; LG Saarbrücken, Urteil vom 21. 7. 2000 – 13 B S 65/00 –, NZM 2000, 1179 = NJW-RR 2001, 82.
17
LG Berlin, NZM 2000, 862.
18
LG Wuppertal, Urteil vom 18. 8. 1998 – 16 S 72/98 –, WuM 1999, 301.
19
BGH, GE 1993, 309 = ZMR 1993, 216; OLG Stuttgart, NJW 1986, 2150 f.; AG Schöneberg, GE 1990, 425; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30. 6. 2000 – 2/17 S 340/99 –, WuM 2000, 545; LG Hamburg, Urteil vom 14. 4. 2000 – 311 S 205/99 –, GE 2000, 891 = ZMR 2000, 618; AG Königstein, Urteil vom 23. 10. 2000 – 21 C 225/00 –, NZM 2000, 1181.
20
LG Gießen, Urteil vom 19. 12. 2001 – 1 S 334/01 –, ZMR 2002, 426; LG Landau, Urteil vom 26. 3. 2002 – 1 S 3/02 –, NZM 2002, 429; AG Erfurt, Urteil vom 26. 1. 2000 – 222 C 884/99 –, WuM 2000, 628.
21
AG Hamburg, Urteil vom 1. 2. 2000 – 41 A C 328/99 –, NZM 2000, 1180.
22
AG Wedding, Urteil vom 21. 5. 2001 – 19 C 577/00 –, MM 2001, 444.
23
OLG Celle, NZM 1998, 158; OLG Stuttgart, NJW-RR 1995, 1101; OLG Hamm, NJW-RR 1991, 844= ZMR 1991, 219; LG Kiel, WuM 1998, 215.
24
LG Berlin, Urteil vom 12. 12. 1997 – 64 S 294/97 –.
25
LG Görlitz, Urteil vom 9. 8. 2000 – 2 S 4/00 –, WuM 2000, 570.
26
LG Berlin, Urteil vom 5. 12. 1997 – 65 S 301/97 –, GE 1998, 181; LG Berlin, Urteil vom 12. 9. 2000 – 63 S 528/99 –, GE 2001, 137.
27
LG Berlin, GE 1997, 311.
28
BGH, GE 1990, 1139 = DWW 1990, 266 = WuM 1990, 494.
29
LG Berlin, Urteil vom 7. 12. 2001 – 63 S 100/01 –, GE 2002, 190; LG Hannover, Urteil vom 28. 2. 2001 – 12 S 1107/00 –, NZM 2002, 120.
30
LG Berlin, Urteil vom 30. 3. 2001 – 64 S 258/00 –, GE 2001, 1675 = ZMR 2001, 891.
31
KG, Urteil vom 29. 8. 2002 – 20 U 112/00 –; LG Berlin, Urteil vom 7. 6. 1999 – 62 S 6/99 –, GE 1999, 1647 = NZM 2000, 235; Urteil vom 8. 2. 2001 – 62 S 378/00 –, GE 2001, 697; Urteil vom 5. 4. 2002 – 64 S 387/01 –; a. A. LG Berlin, Urteil vom 2. 11. 1995 – 1 S 139/95 –, GE 1996, 261; Urteil vom 15. 8. 2000 – 65 S 588/99 –; Urteil vom 6. 4. 2000 – 67 S 390/99 –, GE 2000, 1185 : Der Vermieter kann gegen den Mieter wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen schon vor Beendigung des Mietverhältnisses vorgehen, wenn der Mieter das Mietverhältnis gekündigt und die Wohnung daraufhin zurückgegeben hat und die Mietvertragsparteien das Mietverhältnis abwickeln wollen.
32
LG Berlin, Urteil vom 29. 5. 1998 – 64 S 518/97 –, ZMR 1998, 703; LG Berlin, Urteil vom 30. 5. 2000 – 64 S 20/00 –, NZM 2000, 862.
33
LG Berlin, Urteil vom 18. 9. 1998 – 64 S 151/98 –, GE 1998, 1213.
34
LG Berlin, Urteil vom 27. 8. 1999 – 64 S 302/99 –, GE 1999, 1497.
35
Vgl. Riecke/Schütt, a. a. O., S. 56 ff.
36
LG Berlin, Urteil vom 2. 5. 2000 – 64 S 590/99 –.
37
LG Berlin, Urteil vom 14. 5. 2002 – 63 S 360/01 –, GE 2002, 1199.
38
LG Berlin, Urteil vom 16. 6. 1998 – 64 S 517/97 –, GE 1998, 1027.
39
LG Berlin, Urteil vom 27. 1. 1998 – 64 S 262/97 –, GE 1998, 618; LG Berlin, Urteil vom 2. 5. 2000 – 64 S 551/99 –, ZMR 2000, 535.
40
LG Berlin, Beschluß vom 20. 4. 1999 – 64 S 408/98 –.
41
LG Bückeburg, Urteil vom 8. 1. 1998 – 1 S 228/97 –, ZMR 1998, 779.
42
LG Berlin, Urteil vom 30. 5. 2000 – 64 S 20/00 –, NZM 2000, 862.
43
LG Berlin, Urteil vom 4. 4. 2000 – 64 S 303/99 – GE 2000, 677 = HE 2000, 310.
44
LG Berlin, Urteil v. 23. 6. 2000 – 65 S 504/99 –, GE 2000, 1255.
45
LG Berlin, Urteil vom 21. 8. 2001 – 64 S 135/01 –, NZM 2002, 120.
46
LG Berlin, Urteil vom 23. 7. 2001 – 67 S 559/00 –, GE 2001, 1604.
47
Urteil vom 27. 10. 2000 – 64 S 261/00 –, NZM 2001, 1075.
48
Urteil vom 26. 6. 2001 – 11 C 4898/00 –, ZMR 2001, 867.
49
A.a. O.
50
Langenberg, Schönheitsreparaturen, D V Rdn. 64; vgl. auch Hinz, WE 2002, 244.
51
A.a. O.
52
AG Hamburg, Urteil vom 17. 1. 2002 – 37a C 281/00 –, ZMR 2002, 433.
53
LG Berlin, Urteil vom 29. 1. 2002 – 64 S 312/01 –, GE 2002, 734.
54
Vgl. Muster bei Riecke/Schütt, a. a. O., S. 112.
55
LG Berlin, a. a. O.
56
LG Berlin, Urteil vom 25. 3. 1999 – 67 S 288/98 –, GE 1999, 1052.
57
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 1. 8. 2000 – 2/11 S 71/2000 –, ZMR 2000, 763 = NZM 2000, 1177.
58
LG Berlin, Urteil vom 18. 2. 2000 – 63 S 336/99 –, GE 2000, 677; Urteil vom 23. 4. 2001 – 62 S 500/00 –, GE 2001, 926; Urteil vom 29. 1. 2002 – 64 S 312/01 –, GE 2002, 734; LG Landau, Urteil vom 26. 3. 2002 – 1 S 3/02 –, ZMR 2002, 429.
59
LG Berlin, Urteil vom 7. 12. 1999 – 64 S 292/99 –, GE 2000, 344.
60
KG, RE vom 19. 7. 2001 – 8 RE-Miet 2/01 –, NZM 2001, 849 = GE 2001, 1132 = ZMR 2001, 890.
61
LG Berlin, Urteil vom 18. 12. 2000 – 62 S 290/00 –, GE 2001, 347; Urteil vom 27. 3. 2001 – 64 S 387/00 –, GE 2001, 697.
62
LG Berlin, Urteil vom 28. 4. 2000 – 64 S 561/99 –, GE 2000, 811.
63
LG Berlin, Urteil vom 23. 3. 2001 – 64 S 426/00 –, GE 2001, 97.
64
RE vom 30. 10. 1984 – VIII ARZ 1/84 –, NJW 1985, 480 = ZMR 1985, 84.
65
A.a. O.
66
Urteil vom 5. 6. 2002 – XII ZR 220/99 –, GE 2002, 1054 = NZM 2002, 655.
67
LG Münster, Urteil vom 21. 9. 2000 – 8 S 277/00 –, WuM 2000, 628 sowie Riecke/Schütt, a. a. O., S. 63 ff.
68
LG Münster, a. a. O.
69
LG Berlin, Urteil vom 30. 3. 1999 – 64 S 422/98 –, GE 1999, 775 = ZMR 1999, 485.
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ZMR 2003/ Januar [S. 1-76]/ Aufsätze [S. 1-17]/008 - Aktuelle Probleme der Schönheitsreparaturen
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, aber eine fundierte Quelle wäre schon nicht schlecht.