Restaurant/bar pachten oder lieber selber aufbauen

Bildung & Beruf Existenzgründung & Selbstständigkeit
#1

hallo liebe wissenden,

gestern habe ich von einer bekannten gehört das bei uns im veedel ein restaurant/bar zu verpachten ist.
seit längerer zeit spiele ich mit dem gedanken mir etwas eigenes aufzubauen.
ich habe einige Jahre in der gastronomie gearbeitet und beende gerade mein bwl studium.
Eine Finanzierung benötige ich nicht.
gerne würde ich wissen was ihr hiervon haltet und was ich noch zusätzlich beachten muss.

hier das angebotenen lokal:
Pacht-/Kaufobjekt: Pacht
Gastraumfläche: 75,00 m²
Gesamtfläche: 98,00 m²
Pachtpreis: 2.000,00 EUR
Nebenfläche: 20,00 m²
Anzahl Plätze Gastraum: 55
Objektzustand: Vollständig renoviert
Denkmalschutzobjekt:
Ja
Baujahr: 1900
Qualität der Ausstattung: Gehoben
Letzte Modernisierung / Sanierung: 2009
Anzahl der Parkflächen: 1
Keller:
Ja
Heizungsart: Etagenheizung
Befeuerungsart: Erdwärme
Fußweg zu Öffentl. Verkehrsmitteln: 2 Min.
Fahrzeit zum nächsten Hauptbahnhof: 5 Min.
Fahrzeit zur nächsten BAB: 5 Min.
Fahrzeit zum nächsten Flughafen: 15 Min.
Nebenkosten: 350,00 EUR pro Monat oder pro m² (entsprechend der Angabe bei der Miete)
Preis pro Parkfläche: 120,00 EUR
Kaution: auf Anfrage

Objektbeschreibung

Es handelt sich bei dem Objekt um ein Teileigentum in einem Wohnhaus, welches in den Jahren um 1900 erstellt wurde und in den letzten Jahren saniert und ergänzt wurde (zuletzt Okt. 2009). U.a. wurden neue Gastetagenheizungen installiert, die Fassade saniert und Thermopane verglaste Fenster eingebaut, sowie alle elektrischen, sowie Zu- und Abwasserleitungen, saniert.
Ausstattung

Das Ladenlokal mit Vollküche befindet sich im Erdgeschoss und ist mit einer Schankanlage und einem Bierkeller, sowie zweiter Abstellkeller, ausgestattet.
Die Nutzfläche im Erdgeschoss beträgt 96 m², u.z. Bewirtungsraum, Küche und die Toiletten 76 m², sowie einem Büro / Appartement 20 m², zugl. weiterer Nutzfläche im Hof (lt. Teilungserklärung). Lagerräume und Vorratsraum befinden sich im Keller (zwei große Kellerräume).
Das Objekt ist voll ausgestattet und wird als mediterranes / cross - kulturelles Restaurant / Bar betrieben. Die Ausstattung ist hochwertig und neuwertig.
Lage
Das Objekt befindet sich in zentraler Lage Kölns,

Wir sind die derzeitigen Betreiber dieses Objektes und stehen Verhandlungen gegenüber div. Inventarübernahmen offen gegenüber. Preise VB.

was haltet ihr davon?

#2

Hallo!

Die beiden wichtigsten Angaben fehlen:

Wie viel Gewinn macht es?

Wie viel soll es kosten?

Grüße

Andreas

#3

die daten haben wir leider noch nicht von den jetzigen betreibern.
ich weiss momentan nur das es gut läuft und als top adresse in köln gehandelt wird und tische immer reserviert werden müssen.
leider wissen wir auch nicht ob das lokal brauereifrei ist (wäre schön)
da dort momentan sion ausgeschänkt wird und das nicht wirklich gut ankommt hier in Köln.
natürlich ist der grund der aufgabe für mich auch ein wichtiger punkt,wär gibt schon ein gutlaufendes geschäft auf?!
meint ihr den die pacht ist angemessen es befindet sich im belgischen viertel in köln.

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#4

hat ich ganz vergessen
welche gefahren/probleme gibt es beim teileigentum?
Ich danke schon mal ganz herzlich für die hilfe.

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#5

und da soll ein Laienforum helfen??

Sehen Sie sich schon mal nach einem Insolvenzverwalter um - Spaß beiseite: hier ist fachlicher Rat gefragt!

E.

#6

Hallo!

Ich mache es mir mal leicht und zitiere aus dem Anhang unten:

„Bevor ihr aufgrund von Informationen in diesem Brett handelt, solltet ihr … die Hilfe eines … Steuerberaters in Anspruch nehmen.“

Und so lange der nicht weiß, wie hoch der Gewinn ist, wird der euch auch nicht sagen können, ob die Pacht angemessen ist.

Ein Restaurant kann eine Goldgrube sein oder eine Fallgrube. Letzteres öfter, als man denkt.

Grüße

Andreas

#7

Stimme zu. owt.
.

#8

Servus,

noch nicht zur Sprache gekommen ist das m.E. wichtigste Detail: Der derzeitige Betreiber zeigt sich gegenüber „eventuellen Inventarübernahmen offen“.

Üblicherweise steckt im Gaststättengewerbe in dem Mondpreis, der für die Übernahme des Inventars bezahlt wird, der gesamte „ideelle Wert“ der Adresse drin, sprich es handelt sich um eine Abstandszahlung dafür, dass man als Nachpächter überhaupt auf die Bude gelassen wird.

Wenn nun der derzeitige Betreiber grad umgekehrt redet, kommen wohl nur zwei Möglichkeiten in Betracht: (1) Es wird tatsächlich kein Abstand verlangt, der wesentlich über dem Zeitwert des Inventars läge. In diesem Fall gibt es ein Problem mit der Wirtschaft. Dieses Problem kann zwar auch am bisherigen Betreiber hängen (z.B. mit den örtlichen Schutzgeldringen verschissen, oder ganz schlicht andere Pläne für die Zukunft), aber es hängt mit einiger Wahrscheinlichkeit an dem Platz. Ob es sich um verfügbare Parkplätze oder den schon genehmigten Bebauungsplan für das Sanierungsgebiet um die Ecke handelt, kann man bloß vor Ort klären. (2) Es wird ein Abstand verlangt, der sittenwidrig hoch ist, so dass man öffentlich besser vom Gegenteil redet. In diesem Fall können bloß Hamburgerketten, Subway und Maredo Renditen aus der Bude holen, die die Abstandszahlung wieder reinbringen.

Schöne Grüße

MM

#9

Hallo und Danke erstmal für die hilfreichen Antworten.
Laut Aussage der Betreiber im Expose läuft der Laden gut.
Was mich stutzig macht ist,das diese erst selber letztes Jahr im November eröffnet haben und einen grossen Umbau für das jetzige Restaurant in Kauf nehmen mussten,war vorher ein indischer imbiss drin.
Die Betreiber möchten so schnell wie möglich den Laden abgeben,haben nur beim ersten kurzen Gespräch herausgehört das es was privates ist.
Ich hab mir jetzt einige Tage den Laden angeschaut zu den Öffnungszeiten
und Plätze waren immer besetzt mal alle 55 mal nur 6,aber es war immer etwas los.
Zu der Lage kann ich noch sagen ein Maredeo,Subway oder so,hätte dort keine Chance.
Die Kunden schauen auf Qualität & freundlichen Service und Bio wird gerne bevorzugt,gerade von den jungen Familien,die Nachtschwärmer stehen auf Kultgetränke und stylisches Design und dies prägt auch das belgische Viertel,zudem sind hier viele Büros und Agenturen ansässig.
Es ist das beliebteste Viertel angrezend an der Kölner Innenstadt,
das Publikum sind hippe Studenten,sowie überwiegend gut verdienende
ü30 Leute.
qm einer Wohnung liegt bei 12-14 Euro warm in der lage.
Am Montag hab ich einen Termin mit einem befreundeten Gastronom,hoffe
er kann mir noch bein einigen weiterhelfen.
Vielen dank Lisa

#10

wenn Sie sich auf „Aussagen“ des jetzigen Betreibers verlassen, werden Sie verlassen sein!

Nach 7 Monaten soll schnell verkauft werden!!

Das sagt doch schon alles - wie sieht denn die Bilanz 31.12.2009 und 30.6.2010 aus bzw. testierte betriebswirtschaftliche Auswertungen eines Steuerberaters? Wie hoch sind die Schulden??

Wie ist Ihre fschliche Kompetenz…

wenige von vielen wichtigen Fragen!

E.

#11

Servus,

wenn die Betreiber

einen grossen Umbau für das
jetzige Restaurant in Kauf nehmen mussten

und jetzt - ihren Worten nach - dankbar sind, wenn sie überhaupt irgendeine Abstandszahlung dafür bekommen, hat die Sache einen ganz dicken Haken.

Ich erinnere nochmal daran: Der Regelfall ist in der Gastronomie genau umgekehrt, da sind für einen acht Jahre alten Grill, eine dito Kühlvitrine, eine noch betagtere Kaffeemaschine und ein bissel Geschirr und Gläser schnell mal dreißig bis fünfzig Kilo zu berappen. Wenn die ganze Einrichtung vor weniger als einem Jahr neu gemacht worden ist, kann das bei einem Laden, der gut läuft, leicht das Doppelte sein.

Nun, es mag private Anlässe geben, die einen so großen Verlust wert sind. Aber es muss schon sehr gute Gründe geben, so viel Geld auf einmal zu verbrennen, wenn man es mit einem weniger überstürzten Verkauf retten könnte. Viel wahrscheinlicher ist, dass es Gründe dafür gibt, den Laden lieber heute als morgen vom Hals zu haben, die in dem Betrieb selber liegen.

Schöne Grüße

MM

#12

so wir haben heute unser erstes richtiges gespräch gehabt.
der laden wird abgegeben,da die betreiber noch andere lokale haben,wovon eins unterverpachtet war und welches sie jetzt nicht geplant wieder selber führen werden.
da kann mich sich ja denken das das dann zuviel irgendwann wird.
als abstandszahlung wurden 20000 € vorgeschlagen.
wobei die küche in der pacht drin ist,also eigentümer
der verpächter.
kaution sind übliche 6 monatsmieten.
momentan ist das objekt brauereigebunden,wobei die betreiber dioe auslösen werden,damit wir frei sind.
leasingverträge für kaffe und kassenmaschine müssen nicht übernommen werden.
ich finde das ganze hört sich fair,ehrlich und gut an.

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#13

Hallo!

so wir haben heute unser erstes richtiges gespräch gehabt.
der laden wird abgegeben,da die betreiber noch andere lokale
haben,wovon eins unterverpachtet war und welches sie jetzt
nicht geplant wieder selber führen werden.

Und warum verpachten Sie dann dieses Lokal nicht unter?

als abstandszahlung wurden 20000 € vorgeschlagen.

Hmmm.

momentan ist das objekt brauereigebunden,wobei die betreiber
dioe auslösen werden,damit wir frei sind.

Hmmm.

ich finde das ganze hört sich fair,ehrlich und gut an.

Hmmm. Geradezu paradiesisch. Sind die Vorpächter bei der Heilsarmee? :smile:

Gruß,
Max