Rückabwicklung Immobilienkauf

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Hallo liebe Experten und Expertinnen

Ich möchte gern folgendes Szenario diskutieren:

Angenommen, Herr und Frau A (Nachfolgend Käufer genannt) haben von Herrn und Frau B (nachfolgend Verkäufer genannt) im Juli vergangenen Jahres eine Doppelhaushälfte gekauft. Notarvertrag, Grundbucheintrag, halt alles was zu Hauskauf dazugehört, wurde gemacht.

Etwas mehr als ein Jahr, nehmen wir mal an im August diesen Jahres, später stellt sich heraus, das im Nachbarhaus Herr und Frau C leben.

Herr C stellt sich als gefährlicher Nachbar herraus. Er beschimpft die Käufer, bewirft sie mit Gegenständen, sabotiert das Auto der Käufer, das in der Zufahrt steht und vieles mehr. Er war zur Zeit des Hauskaufes nicht vor Ort (verreist, oder ähnliches) und ist insofern den Käufern im Vorfeld nicht begegnet.

Die Käufer treten in Kontakt mit der Polizei und führen auch Gespräche mit der weiteren Nachbarschaft. Dabei stellt sich heraus, das die Verkäufer hinreichend Probleme mit „den C´n“ hatten und auch Anzeigen erstattet haben.

Die Verkäufer haben im Zusammenhang mit dem Verkauf der Doppelhaushälfte die Käufer nicht darauf hingewiesen, das ein solch ausgeprägtes Nachbarschaftsproblem besteht.

Grundsätzlich würde ich sagen, könnten die Käufer Erfolg haben, wenn sie gerichtlich den Anlauf nehmen, den Kaufvertrag Rückabzuwickeln. Die Verkäufer haben auf das erhebliche Problem nicht hingewiesen. Es wäre aus Sicht der Käufer der Kauf unter keinen Umständen von Statten gegangen.

Jetzt habe ich darüber mal mit einem Bekannten diskutiert. Ich vertrete, wie oben beschrieben die Ansicht, das es Aussicht auf Erfolg hätte, wenn die Käufer darauf bestehen, das der Kaufvertrag rückabgewickelt wird.

Allerdings vertritt mein Bekannter die Ansicht das, wenn dies überhaupt möglich sei, das innerhalb eines Jahres ab Kaufdatum/Übergang der Immobilie hätte geschen müssen. Zum anderen meint er, das dazu eine Art Gewährleistungklausel im Vertrag stehen müsste, generell aber der Verkauf von/an privat das auschließe.

Was meint Ihr dazu?

Viele Grüße
Jimmy

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Hallo,

vorab ich bin kein Jurist, also ist das keine Expertenantwort sondern ein Diskussionsbeitrag.

Die Verkäufer haben im Zusammenhang mit dem Verkauf der Doppelhaushälfte die Käufer nicht darauf hingewiesen, das ein solch ausgeprägtes Nachbarschaftsproblem besteht.

Warum sollten sie auch? Verkaufstechnisch wäre das ja auch nicht sonderlich klug. Und ich kann mir nicht vorstellen, dass sie dazu verpflichtet sind. Es geht ja schliesslich nicht direkt um das Verkaufsobjekt.

Ich denke es ist Sache des potentiellen Käufers sich vorab über das Umfeld zu erkundigen. Also Nachbarn, evt. Lärmquellen usw.

MfG

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Hallo,

man könnte hier wohl an eine Anfechtung aufgrund arglistiger Täuschung denken, und die müsste unmittelbar nach Kenntnis der zur Anfechtung berechtigenden Umstände erklärt werden. D.h. da bräuchte es dann auch keine Gewährleistungsklauseln, … Und ich meine mich da auch an ein nettes Urteil von vor nicht so ganz langer Zeit zu erinnern, wo so eine Sache auch durchgegangen ist, wobei allerdings strenge Anforderungen an das Verhalten der Nachbarschaft und deren Nachweis gestellt wurden, sowie auch an die Täuschung durch den Verkäufer (hier z.B. Besichtigungen ausgerechnet in einer Abwesenheit des Nachbarn). Da müsste man mal Google bemühen.

Ich denke schon, dass es sich lohnen könnte, schnellstmöglich zu einem spezialisierten Anwaltskollegen zu gehen, und den Sachverhalt mit dem einmal ganz konkret zu erörtern.

Gruß vom Wiz

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Warum sollten sie auch? Verkaufstechnisch wäre das ja auch
nicht sonderlich klug.

Das ist nicht ganz richtig. Der verkäufer ist inzwischen verpflichtet, ihm bekannte Mängel mitzuteilen.

sie dazu verpflichtet sind. Es geht ja schliesslich nicht
direkt um das Verkaufsobjekt.

Das sehe ich anders.

Ich denke es ist Sache des potentiellen Käufers sich vorab
über das Umfeld zu erkundigen. Also Nachbarn, evt. Lärmquellen

Richitg, aber der Verkäufer muß über „versteckte“ Mängel informieren.

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Tag,

ich denke mal, dass man ggf. zu einem Sachmangel kommen kann, ähnlich einer Situation, in der Beeinträchtigungen durch Emmissionen von Nachbargrundstücken bestehen. Dann müßte man auch mal in den Vertrag schauen, was da zur Gewährleistung geregelt ist.

Daneben kommt vor allem ein Rücktrittsrecht wegen arglistiger Täuschung in Betracht, wenn man dazu gelangt, dass eine Aufklärungspflicht bestand. Dafür spircht momentan Einiges.

Alleridngs muss man Beweise haben, dass der Nachbar nicht nur unangenehm, sondern mehr oder weniger irre ist. Man muß also die Vorfälle auch in der Vergangenheit belegen können!

UND dass der verkäufer diesen Umstand genau kannte!

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Richitg, aber der Verkäufer muß über „versteckte“ Mängel
informieren.

Hallo,

ich frage mich, ob ich als Verkäufer dem Käufer davon berichten muss, dass ich ein persönliches Problem mit dem Nachbarn habe.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass es ein Mangel ist, wenn ein Nachbar sich nicht an Recht und Gesetz hält.

Wenn es doch so wäre: hätte man als Verkäufer dann nicht einen Ersatzanspruch gegen den renitenten Nachbarn, auch wenn der z.B. gar nicht beim Verkauf auftritt?

Viele Grüße

Holygrail