Rückforderung NK-Abrechnung seitens Mieter - Fristen -

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Mieter hat im Jahr 2012 eine Abrechnung für den Zeitraum 01.01.2011 - 28.02.2012 erhalten. Mieter hat dann zum 30.09.2012 den Mietvertrag gekündigt. Im August 2013 hat der jetzige Ex-Mieter dann den Vermieter angeschrieben und um Erstellung der NK-Abrechnung für den Zeitraum 01.03.2013-30.09.2013 gebeten. Gestern hat der Ex-Mieter erneut die Nebenkostenabrechnung angefordert, da die gesetzliche Frist am 31.12.2013 vertreicht. Der Ex-Mieter ist sich sicher, dass noch ein Guthaben aus dieser NK-Abrechnung resultiert und fragt sich jetzt, falls der Vermieter tatsächlich bis 31.12.2013 die NK-Abrechnung zustellen sollte, bis wann der Vermieter die Auszahlung vornehmen muß?

Im Übrigen, sofern der Vermieter wieder nicht reagiert, wird der Ex-Mieter die Angelegenheit einem Anwalt übergeben, der dann alles weitere regeln wird.

#2

§556 Abs. 3 BGB ist seit 2001 anscheinend in der Sache eindeutig.

Ich zitiere mal aus einem Beitrag von immo-magazin.de:

„Der entsprechende Paragraph im BGB besagt, dass die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode beim Mieter vorliegen muss – der Vermieter ist also nicht an das Kalenderjahr gebunden. Als Beispiel: Die Abrechnung für das Jahr 2011 muss also bis zum 31.12.2012 dem Mieter zugestellt werden. Überschreitet der Vermieter diese Frist, können keine Betriebskosten nachgefordert werden, ganz egal, wie hoch die Summe ist.“

http://www.immo-magazin.de/mietrecht-betriebskostena…

#3

Servus,

für den vorgetragenen Sachverhalt gibt der von Dir zitierte Satz überhaupt nichts her, weil keine Nachforderung des Vermieters, sondern eine Rückforderung des früheren Mieters zu erwarten ist.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

#4

doch, natürlich ist der relevant. zunächst muss der vermieter ja eine abrechnung erstellen, bevor überhaupt klar sein kann, wer was bekommt - oder sehe ich das falsch? und für das stellen der abrechnung hat der vermieter das besagte jahr nach abschluss der abrechnungsperiode zeit.

#5

Servus,

es ist für einen Mieter, der seine Verbrauchswerte kennt, und die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten in den NK-Abrechnungen über einige Jahre nicht sehr schwer, zu beurteilen, ob die NK-Abrechnung für ihn zu einer Nachzahlung oder zu einem Guthaben führen wird. Es gab mal Zeiten, da man durch ständige Übung wusste, dass 1,817453629 auch nichts anderes sind als ungefähr zwei, und mit guten Ergebnissen überschlägige Rechnungen ohne elektronische Hilfsmittel durchführen konnte; solche Mumien aus dem XX. Jahrhundert können übrigens beim Bäcker die Brötchen oft schneller addieren als die Mäuselein hinter der Ladentheke das mit der Maschine machen.

Drum nochmal: Dem ausgezogenen Mieter, der eine NK-Abrechnung erwartet, die zu seinen Gunsten abschließt, kann es herzlich egal sein, wie lange der Vermieter Zeit hat, um eine Nachforderung aus NK geltend zu machen. Es geht ihm im Gegenteil darum, was passiert, wenn der Vermieter (hier möglicherweise bewusst) alle Fristen verstreichen lässt, um das Guthaben des Mieters abzurechnen.

Und das ist Gegenstand der vorgelegten Frage.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

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#6

Mieter hat im Jahr 2012 eine Abrechnung für den Zeitraum
01.01.2011 - 28.02.2012 erhalten.

Dieser Abrechnungszeitraum überschreitet die zulässigen 12 Monate. Was das für Folgen hat, kann ein mietrechtbewanderter Jurist beantworten.
Ungeachted dessen beginnt wohl die nächste Abrechnungsperiode am 01.03.2012. Sie läuft bis 28.02.2013. Abrechnung innerhalb 12 Monate, also bis 28.02.2014. Bis dahin lohnt der Weg zum Anwalt nicht.
Nach Verstreichen dieses Datums kann der Mieter seine gesamten Vorauszahlungen aus dem Abrechnungszeitraum zurückfordern. Da der Vermieter aber im Verfahren die Abrechnung nachholen kann, ist das allerdings mehr „Theorie“

vnA

#7

Moin!Wenns ums Geld geht, ist das (die Angelegenheit einem Anwalt übergeben, der dann alles weitere regeln wird) immer die beste Möglichkeit. Denn wenn der Anwalt auch nur ein Schreiben an den VM schreibt, regelt sich (fast) immer alles sehr schnell, weil VM weiß, daß das sonst kostet…
GrußMK

#8

ich denke meine Antwort gibt sehr wohl alles für den vorgetragenen Sachverhalt her.

in BGB §556 (3) steht die Jahresfrist drin,

„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“

Zusätzlich ist dort festgehalten:

„Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

Und um die Frage abschließend festzuhalten:

„Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.“

Das Ganze ist nachzulesen unter:

http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html

viele Grüße
DR

#9

Moin!Wenns ums Geld geht, ist das (die Angelegenheit einem
Anwalt übergeben, der dann alles weitere regeln wird) immer
die beste Möglichkeit. Denn wenn der Anwalt auch nur ein
Schreiben an den VM schreibt, regelt sich (fast) immer alles
sehr schnell, weil VM weiß, daß das sonst kostet…

ein schlauer mieter weiß aber auch, dass anwälte nicht kostenlos arbeiten, selbst wenn ihre arbeit umsonst ist. und deshalb informieren sie sich über ihre rechte, bevor sie sinnloserweise zum anwalt rennen.
Aber kein problem, ist ja nicht dein geld, hm?

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#10

wie oben schon gesagt, müsste hier erst mal geklärt werden wann denn der maßgebliche Abrechnungszeitraum ist. Ist Stichtag nun der 31.12. oder 28.02 oder gar der 30.09.???
vom dem ist der Beginn der Frist abhängig, folglich auch das Ende.
alles weitere ist bereits gesagt

#11

Nicht ganz.
Die bisher nicht beantwortete Frage ist: Warum antwortest du, wenn du so gar keine Ahnung hast?

vnA

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#12

Servus,

Du hast immer noch nichts zur vorgelegten Frage gesagt.

Es geht im vorgetragenen Fall eben nicht um eine Nachforderung des Vermieters, sondern um eine Rückforderung des Mieters.

Wenn es Dir nichts ausmacht, könntest Du dazu vielleicht bitte auch Stellung beziehen?

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

#13

Servus,

es ist für einen Mieter, der seine Verbrauchswerte kennt, und
die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten in den
NK-Abrechnungen über einige Jahre nicht sehr schwer, zu
beurteilen, ob die NK-Abrechnung für ihn zu einer Nachzahlung
oder zu einem Guthaben führen wird. Es gab mal Zeiten, da man
durch ständige Übung wusste, dass 1,817453629 auch nichts
anderes sind als ungefähr zwei, und mit guten Ergebnissen
überschlägige Rechnungen ohne elektronische Hilfsmittel
durchführen konnte; solche Mumien aus dem XX. Jahrhundert
können übrigens beim Bäcker die Brötchen oft schneller
addieren als die Mäuselein hinter der Ladentheke das mit der
Maschine machen.

Wird das hier jetzt ein Vortrag über die Fähigkeit des Kopfrechnens, oder bewegen wir uns im Rechtsbrett? Dein geistiger Erguss da oben tut thematisch hier absolut nichts zur Sache, sondern zeugt nur von Überheblichkeit und Arroganz!

Drum nochmal: Dem ausgezogenen Mieter, der eine NK-Abrechnung
erwartet, die zu seinen Gunsten abschließt, kann es herzlich
egal sein, wie lange der Vermieter Zeit hat, um eine
Nachforderung aus NK geltend zu machen. Es geht ihm im
Gegenteil darum, was passiert, wenn der Vermieter (hier
möglicherweise bewusst) alle Fristen verstreichen lässt, um
das Guthaben des Mieters abzurechnen.

Schön, wenn der Mieter weiß, was ihm zustehen kann - das bezweifele ich auch gar nicht. Nehmen wir einfach an, er ist der perfekte Kopfrechner und weiß bis auf den Cent genau, was ihm zusteht. Einverstanden? Gut. Was hilft ihm das jetzt? Würdest du als Vermieter solch einen Mieter auszahlen, nur weil der schon weiß, was er bekommt, bevor Du überhaupt die Rechnung gestellt hast? Wie kann man einem Rechnungssteller eine Frist setzen, bevor die Rechnung überhaupt gestellt ist?

Aber drehen wir den Spieß um: Du sagst, die Jahresfrist muss der Vermieter nur einhalten, wenn er Nachforderungen hat. Gut, dann erleuchte uns Unwissende doch und sage uns die korrekten Fristen wenn der Vermieter zurückzahlen muss.

Und das ist Gegenstand der vorgelegten Frage.

Ja, genau das!

#14

Servus,

Aber drehen wir den Spieß um: Du sagst, die Jahresfrist muss
der Vermieter nur einhalten, wenn er Nachforderungen hat.

goarnix sag ich.

Ich hätte mich halt für eine Antwort auf die vorgelegte Frage interessiert, aber ich seh schon - das wird nichts mehr. Tant pis.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

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#15

hallo zuammen,

Aus meiner Sicht ist die Jahresfrist bindend. Da der Vermieter von Gesetzes wegen dazu verpflichtet ist, kann die Abrechnung eingeklagt werden.

Die Situation ist danach meines Erachtens für den MIeter komfortabel, er kann die Abrechnung verlangen muss im Falle von nachträglichen Kosten aber nichts mehr bezahlen. Guthaben kann bei Begehen des Rechtswegs entsprechend verzinst werden.

Mein persönliches Vorgehen wäre dem Vermieter eine 14 Tage Frist zu setzen und ihm das per Einschreiben mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist nochmal ein normales(!) Schreiben mit Frist 7 Tage. Reagiert er auf beide Schreiben nicht, müssen ggfs. sogar die vorgerichtlichen Anwaltskosten von ihm getragen werden. Ein Verweis auf den oben von mir zitierten Paragraphen kann sicherlich nicht schaden. Die meisten Vermieter kennen Ihre Pflichten und scheuen weitere Kosten die Ihnen bei einem Rechtsweg enstehen. Die Abrechnungsperiode im oben genannten Fall zeigt allerdings das der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Abrechnungsperiode schon einmal nicht eingehalten hat, da sie 14 Monate beträgt.

Wie auch immer, wenn der Vermieter nicht mehr reagiert würde ich auf jeden Fall einen Anwalt einschalten, der eine für den Fall passende Rechtsberatung leisten kann. Rechtsberatung ist in diesem Forum ausdrücklich untersagt, verstehen Sie meine Antwort daher bitte auch nur als Hinweis zu einer möglichen Vorgehensweise.

Grüße DR