wir sind an einer Immobilie interessiert. Es handelt sich um eine Eigentumswohnung in einer Stadtvilla.
Insgesamt hat dieses Haus 12 Eigentumswohnungen.
Das Objekt wurde 1998 komplett saniert. Nun haben wir einige Unterlagen eingereicht bekommen zur Prüfung.
Dabei ist mir aufgefallen, dass die Rücklagen für das gesamte Objekt auf lediglich 12.000€ summieren. Da ich nicht soviel Erfahrung habe, wollte ich euch Fragen, ob dies ein „normaler“ Wert ist, oder wie ich es empfinde gering.
Ich würde mich über Meinungen von euch sehr freuen. Anbei noch eine Infos zu dem Objekt.
1000 m² Wohnfläche
12 Wohneinheiten
BJ 1907
Sanierung 1998
Vielen vielen Dank für deine Meinung.
Wenn du noch weitere Informationen benötigen solltest, würde ich dir diese selbstverständlich innerhalb von kürzesteter Zeit zur Verfügung stellen.
Hallo Sandra, vielen Dank für Deine Anfrage. Das sind also 1.000 Euro Rücklage je Wohneinheit. Das kommt mir auch wenig vor. Lies Dir auf jeden Fall die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen durch. Die letzten drei empfiehlt jeder gute Makler. Darin kannst Du sehen, was evtl. an Reparaturen anliegt. Aus den Protokollen läßt sich manches herauslesen. Ob z.B. um jeden Euro gestritten wird oder eine gewisse Harmonie der Eigentümer gegeben ist. Ansonsten kann ich Dir keine Tipps geben. Falls Ihr Euch dafür entscheidet, wünsche ich ein tolles neues zuhause. Viele liebe Grüße
Hallo Sandra, wie wurde die Sanierung finanziert, aus vorhandenen Rücklagen oder auf Kredit. Wie hoch war die Summe? Bei Finanzierung der Sanierung ist die geringe Rücklage denkbar, wie lange läuft die Rückzahlung der Finanzierung?
Gruß
WR
im Jahre 1998 wurde dieses Haus komplett saniert. Zuvor war dies ein Altenheim. Erst nach der Sanierung kamen die neuen Eigentümer in das Objekt.
Jährlich zahlen die 12 Parteien 8.000,00 € in die Rep. Rückstellung. Dieses Jahr wurde einen Sonderumlage gezahlt und etwas aus der Rep-Rücklage genommen, zwei Projekte zu bezahlen.
Hallo Sandra, das ist ein völlig andere Situation.Das Projekt wurde umgewandelt und damit nach der Umwandlung in ETW sind null Instandhaltungskosten vorhanden. Du schreibst komplett saniert, prüfe was beinhaltet die Sanierung. Wichtig alle Leitungen Wasser, Gas, Fallrohre usw. Elektrik, Dach, Isolierung. Wie sieht der Enerigepass aus. Bei einem Haus Baujahr 1908 ist allerhand zu tun. Meiner Meinung sind die angesetzten Instandhaltungskosten zu niedrig angesetzt. Daher sind die vorhandenen Summen erklärlich. Überlege, eine Wohnung wie diese ist mit Risiken behaftet. Wenig Eigentümer sind bei Abstimmung immer ein großes Problem, Mehrheiten lassen sich schwer erzielen.
vielen vielen Dank für deine wertvollen Informationen und Einschätzungen.
Aus deiner Auflistung wurden die Wasserleitungen, Fallrohre und die Elektrik komplett saniert. Desweiteren wurde eine komplett neue Öl-Heinzungsanlage eingebaut mit Fussbodenheizungen in den Wohungen. Die Isolierung wurde auf Vordermann gebracht, ist aber natürlich nicht mit der Heutige Standard. Einen Energiepass gibt es nicht. Der Makler sagte, dass dieser lediglich an den Ausgaben des jetztigen Mieters gemessen würde. Dieser soll dem noch Eigentümer 98€ kosten. Würde dieser aber machen lassen.
Könntest du vielleicht in blaue schätzen, was du für angemessen halten würdest. Natürlich weis ich, dass dies so gut wie unmöglich ist. Es wäre aber sehr wertvoll für mich, wenn du mir eine Spanne nennen könntest.
Vielen Dank im voraus und einen schönen Sonntag wünsche ich dir.
Hallo Sandra, habe Deine Frage nicht verstanden, was soll ich schätzen?
Der Energiepass ist nicht nur für die Vermietung wichtig, er wird in absehbarer Zeit Pflicht werden und sagt aus was Du für Heizung ausgeben mußt. Umgewandelte Wohnung in diesem Alter sind schwierig, ich wiederhole mich.
Zum Thema Instandsetzung-Rücklage gibt es eine Petersche Formel: Baukosten/Kaufkosten x 1.5 / 80
Ausserdem empfehle ich Dir mal zu googeln, es gibt eine Menge Info auch über alte Häuser.
solange die Gewährleitung läuft sind die Rücklagen nicht entscheidend, danach kommt es auf Alter und Zustand der Immobilie an.
Normalerweise müßte ein Plan für die Instaltungsarbeiten vorliegen. An diesen MAßnahemn kann man sich orientieren und die Rücklagen mit den Kosten koppeln.
das WEG sieht vor, bei Wohnungseigentumsgemeinschaften Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Die Höhe der jährlichen Einlage hängt nur von dem Erhaltungszustand des Objektes ab.
In der Literatur wird von 0,8-1% des Kaufpreises gesprochen, was für ältere Häuser gelten mag. Abhängig von den tatsächlich vollzogenen Instandsetzungen bilden sich hier entweder große Summen oder sie werden eben aufgebraucht.
Mit 12.000€ kommt man bei einem alten 12 Parteien-Haus natürlich nicht weit. Wenn allerdings gerade, Dach Fundamente, Fenster, Treppenhaus, Leitungen und Co saniert wurden und keine weiteren Instandsetzungen anstehen, ist es natürlich, dass die Rücklage klein ist und sich erst wieder aufbauen muss.
Im vorliegenden Fall sollte die Gemeinschaft wieder ein bisschen Geld zurücklegen, damit 13 Jahre nach der Sanierung mal wieder etwas gestrichen werden kann oder die neue Haustür nicht sofort zu einer Sonderumlage führt.
Ansonsten helfen hier tatsächlich nur Sonderumlagen, die zwar schmerzen, aber mit denen man rechnen muss, wenn das Haus alt und der Anspruch der Eigentümer ein hoher ist.
Recherchetipp: Wohnungseigentumsgesetz und Instandhaltungsrücklage bei Wikipedia.
wenn das Gebäude 1998 saniert wurde wird man möglicherweise keine hohen Rücklagen brauchen. Dann fällt der monatl. Zuschuß eben gering aus.
Wichtiger ist aus meiner Sicht die Frage, ob einige Miteigentümer zahlungsunfähig sind.
mir erscheint der Betrag auch etwas niedrig. Jedoch habe ich keine genaueren Kenntnisse über Immobilienkauf bzw. -recht. Meine Kenntnisse beziehen sich mehr auf die baufachlichen Belange im Bereich Bauplanung und -ausführung sowie Baumängel. Ich glaube, hier muß Dir jemand anderer helfen.
Hallo,
wirklich helfen kann ich Dir nicht, muss Dir aber zustimmen, dass mir das sehr wenig vorkommt - 1000.- EUR / Wohnung sind nicht viel… Bis zu 5000.- kenne ich als „normal“