Rücktritt vom Bauwerksvertrag nach Bauantrag?

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#1

Rücktritt vom Bauwerksvertrag nach Bauantrag?

Ende letzten Jahres (2012) haben wir beim „Bauträger“ unserer Wahl einen Bauwerksvertrag unterschrieben, nachdem mehrere Gespräche über das Grundstück
(textlichen Festsetzungen B-Plan etc.) und die Hausplanungen stattgefunden hatten. Hier muss ergänzt werden, dass wir in Sachen Hausbau Laien sind und keine Ahnung von Bauordnungsvorschriften haben. Dummheit schützt bekanntlich nicht vor Strafe, aber wir sind davon ausgegangen, dass der Bauträger weiß was machbar ist und was nicht.

Heute stehen wir vor dem Problem, dass wir das Haus, das wir wochenlang bis zur Unterschrift und dann sogar bis zum Bauantrag mit den Vertretern des Bauträgers besprochen haben, nicht bauen können, weil Bauvorschriften in der Planung nicht eingehalten worden sind. Fazit: Unser Wunschhaus war von Anfang an nicht möglich und das war dem Bauträger auch bekannt. Aus unserer Sicht hätte er uns von Anfang an das machbare Haus aufzeichnen müssen. Es wurde zwar immer darauf hingewiesen, dass gewisse Vorschriften nicht eingehalten werden, aber dass das alles kein Problem sei. Zu keiner Zeit hat man uns auf das Worst-Case vorbereitet, wie das Haus aussehen wird, wenn das Bauordnungsamt den Anträgen nicht folgt. Die jetzigen machbaren Plänen gefallen uns nicht, denn der Drempel verändert sich, die 2-Meter-Linie im DG verschiebt sich um fast einen halben Meter, die Fenster müssen dementsprechend auch alle 50cm kleiner ausfallen und der Raum im Spitzboden verliert auch an Größe.

Wir sehen uns total getäuscht und möchten vom Bauvertrag zurücktreten. Im Vertrag selbst sind aber nur 2 Möglichkeiten gegeben:

Kündigung, dann werden 10% der Kaufsumme fällig (ca. 21.000 €) oder

Rücktritt, weil man keine Finanzierung bekommt. Dann will der Bauträger nach bisher angefallenen Kosten abrechnen (angeblich ca. 10.000€)

Wir wollen aber eine Komplettrückabwicklung wegen „Täuschung“.

Wer kann mir hier wertvolle Tips oder Erfahrungswerte mitteilen???

#2

Hier kann nur ein Rechtsanwalt, der sich mit Bausachen auskennt helfen. Eventuell kann hier der örtliche Haus und Grund Verein jemanden nennen.
Der sollte im Vorfeld realistisch einschätzen welchen Weg es gibt und welche Chancen.
Dann findet sich eventuell auch ein Vergleich mit der Firma. Ich vermute (bin aber kein Jurist), dass ihr nicht ohne einen Anteil aus dem Vertrag rauskommt.
Viel Erfolg Geoli

#3

Hallo,

ich kann Ihnen natürlich nur eine grobe Einschätzung geben, mehr ist bei dem Sachverhalt nicht möglich.

Es wird darauf hinauslaufen, dass die Entscheidung, ob eine „Täuschung“ vorliegt, vor Gericht geklärt wird. Es könnte vermieden werden, wenn sich die Beteiligten auf eine „einvernehmliche“ Lösung verständigen, mit oder ohne Geld.

Nun hängt es davon ab, ob überhaupt noch eine geeignete Kommunikation stattfinden kann oder ob inzwischen die Kommunikationsebene bereits verlassen wurde.

Meine Empfehlung: Unbedingt eine Lösung ohne Gericht anstreben, am besten auch ohne Anwälte. Das Verfahren kostet auf jeden Fall, allen Beteiligten, viel Zeit und Kraft. Wenn Sie sich aber wirklich „betrogen“ fühlen, dann muss der Gerichtsweg evtl. trotzdem bestritten werden, um mit dem eigenen Gewissen „Frieden“ zu schließen.

Ich wünsche Ihnen die Weitsicht, die richtige Entscheidung zu treffen.

Rainer

#4

Rechtlich beraten kann und sollte hierzu ein Fachanwalt für privates Baurecht.

Ein Ansatz könnte die Grundlage des Werkvertragsrechtes sein, nach der der Unternehmer eine bestimmte Leistung schuldet. Im beschriebenen Fall eine genehmigungsfähige Planung, die den Anforderungen entspricht. Kann er das nicht ist der Werklohn nicht verdient.

Aber, wie bereits gesagt, die Beratung muss durch einen Anwalt erfolgen, der auch den konkreten Sachverhalt und die Verträge prüft und bewertet. Und der Hinweis ist nicht mehr als ein gedanklicher Ansatz, der der Prüfung unterworfen werden muss.

#5

Hallo,
hier hilft nur der Anwalt - unbedingt ein Fachanwalt für Baurecht. Ich kann hier leider nicht helfen. Viel Erfolg.
Gruß Günni27

#6

Ich würde Ihnen empfehlen juristischen Beistand zu suchen. Es geht hier um zu viel Geld.
Der Jurist muss Ihren Werkvertrag prüfen und feststellen, ob der Unternehmer mangelhaft geleistet hat (in dem Fall ggf. die Planung) und dies rügen. Dann kann er versuchen den Mangel beseitigen, sofern einer vorliegt. Letztendlich ist auch die Frage, was der AN Ihnen schuldet.

Nehmen Sie sich einen Rechtsbeistand, der hier die entsprechenden Erfahrungen hat.

MfG

#7

In diesem Falle kann man nur raten, sich mit einem Fachanwalt für Baurecht zu konsultieren, um auf der sicheren Seite zu sein. Bei dieser arglistigen Täuschung gehe ich davon aus, dass Dir keine Kosten entstehen werden.

#8

Hallo j.schue,

eine sehr unangenehme Sache. Grundsätzlich gilt, Vertrag ist Vertrag und die Vertragsbedingungen (noch fehlende Baugenehmigung, war wohl vor Vertragsabschluss bekannt?).
Wenn es nicht gelingt, den Vertrag wegen vorsätzliche Täuschung im Einvernehmen der Vertragsparteien zu lösen, dann hilft wohl nur noch der Gerichtsweg und ein guter Fachanwalt für Vertragsrecht.

Sorry, mehr kann ich dazu nicht beitragen.

mfg db

#9

Hallo,

bei einem Architekten ist es so, dass er ein genehmigungsfähiges Baugesuch liefern muß, sonst ist der Vertrag nichtig und es gibt auch kein Honorar.
Wie das bei einem Bauträger ist kann ich nicht sagen. Ich empfehle Ihnen einen Anwalt zu nehmen, der sich in Vertragsrecht auskennt.
Sie werden in Ihrem Fall ohne Anwalt nicht auskommen, denn der Bauträger wird auf seine Kosten bestehen und Sie werden eine gute rechtliche Beratung benötigen!!!

#10

wird schwierig. der anwalt kann auf „treu und glaube“ verweisen. darauf dass der bauträger hätte schriftlich darüber informieren müssen, dass gewissen ausführungen vielleicht nicht genehmigt werden. dann kann man nur auf fehlberatung und somit nichtigkeit des vertrages plädieren. ob es klappt entscheidet der richter…aber ohne wird da wohl gar nichts

#11

Hallo

Der Entwurfsverfasser ist für die Genehmigungsfähigkeit der Bauantragsplanung zuständig, und Entwurfsverfasser (und bisheriger Grundstückseigentümer) ist der Bauträger.
Das ist ja das Schöne am Bauträgermodell, dass alles vom Grundstück über die Planung, die Behördengänge und die Ausführung aus einer Hand kommt.
Wenn er das Haus nicht so wie vorab verkauft genehmigt bekommt, dann ist das sein Problem, da er die vertraglich bereits versprochene Leistung nicht liefern kann. Ansprüche haben da allenfalls die Kunden, nämlich einen solchen auf Vertragsauflösung (Kündigung) und ggfls. Schadenersatz.
Ich würde das aber sicherheitshalber für wenig Geld in einem Gespräch mit einem Anwalt klären lassen, der sich auch den Vertrag mal genau durchliest.

Gruß
smalbop

#12

Hallo,
Das ist mal wieder eine der vertrackten Konstellationen, wo man nur die Wahl zwischen Pest und Cholera hat.
Ich kann nur beschreiben, was ich in Eurer Situation machen würde:

Zunächst den Vertrag genau darauf überprüfen, wo er von der realen Planung und Ausführung des Bauträgers abweicht und dieser nachweislich dafür verantwortlich ist.

Falls sich klare Fehler nachweisen lassen, würde ich mit Referenzbauherren dieses Bauträgers Kontakt aufnehmen und deren Erfahrungen und Rat einholen. (sollte man am Besten schon vor der Vertragsunterzeichnung machen!)

Ergibt sich nun ein betrügerisches oder fahrlässiges Gesamtbild des Bauträgers, würde ich mit einem erfahrenen Fachanwalt die weitere Vorgehensweise klären.

Eine Klage hat meiner Ansicht aber nur Sinn, wenn die Bonität und Kompetenz des Bauträgers (evtl. Witschaftsauskunft) und dessen Verantwortung sichergestellt ist, sonst gewinne ich vielleicht den Rechtsstreit, bleibe aber trotzdem auf den Kosten sitzen.
Diese Vorgehensweise halte ich in diesem Stadium des Projekts für unabdingbar, weil ich nur damit meine zu erwartenden Nachteile abmildern, oder im besten Fall, verhindern kann.

Gruss und viel Glück
Eberhard Noller

#13

Hallo j.schue

Zu Deiner Schildung gibt es einige Fragen.

A Wurde das entsprechende Grundstück bereits von euch
gekauft.?

B Gibt es eine schriftliche Ablehnung des Baugesuchs
eures Wunschhauses durch die Behörde.?

C Könnte euer wunschhaus auf einem anderen Grundstück
gebaut werden? (abhängig von A)

Grundsätzlich erscheint einem die Beweisführung immer einfacher als sie dann vor Gericht ist. Wenn Ihr eine
Versicherung habt, müsst ihr dort nachfragen, ob sie
euch für den Fall einer Klage/Vertragskündigung Versicherungsschutz gewähren.

Ein Gerichtsverfahren ist teuer und der Ausgang ist nicht immer sicher. Ihr müsstet beweisen können, dass
euer Vertragspartner euch arglistig getäuscht hat, was schwierig werden dürfte.

Es grüsst freundlich

Toggi2008

#14

Hallo lieber Ratsuchender,
da ich euren Vertrag mit dem Bauträger nicht im Detail kenne kann ich nur folgendes antworten.
Ich selbst war in der Vergangenheit für einen Bauträger eines großen Francisenehmers tätig, euer Problem hatten wir auch häufiger:

  • Ich gehe davon aus, dass auch in eurem Vertrag geregelt ist, dass ihr als Bauherr für alle Fragen zur Gestaltung, Einhaltung der Bauvorschriften und -gesetze verantwortlich zeichnet. Insofern ist es m.E. nahezu unmöglich darzulegen, dass euch der Bauträger getäuscht hat. Sicherlich seid ihr Laien, aber dennoch seid IHR für vorgenannte Regelung verantwortlich. Wenn ihr das nicht leisten könnt, müsst ihr euch einen Fachmann hinzuholen, auch das ist gesetzlich geregelt. Leider ist nicht festgelegt, dass beim Bauträger dieser Fachmann vorhanden sein muss, auch wenn diese dieses sehr gerne vortäuschen. LT. Gesetzt ist IMMER der Bauherr für alles verantwortlich, was auf der Baustelle und vorher gemacht wird. Ich gehe weiterhin davon aus, dass der Bauantrag durch euch unterzeichnet worden ist, oder? Wenn ja, habt ihr ganz schlechte Karten, denn mit dieser Unterschrift erkennt ihr die Planung des Bauträgers an.
    Ihr habt nur eine Chanche: sucht euch einen Fachanwalt für Baurecht und versucht über diesen vom Vetrag zurückzutreten. Sollte das nicht klappen müsst ihr höchstwahrscheinlich wohl oder übel mit dem Leben, was der Bauträger euch verkauft hat. Er wird, so denke ich, immer offenlegen können, das alles mit euch abgesprochen war bzw. worden ist (oder habt ihr Schriftstücke, die etwas anderes belegen?).
    Alternativ holt ihr euch VOR Beginn des HAUSBAUS einen Fachmann (Architekten) der mit euch die Lücken und Möglichkeiten in der Gestzgebung voll ausschöpft und EUER Haus soweit möglich macht wie es geht. Es müssten ggf. die Pläne und Anträge geändert werden, evtl. ist sogar mit Befreiungen von der Plaung was zu machen. Das kann aber nur der Fachmann sagen. Das ist sicherlich nicht umsonst zu haben, aber ich denke DIESES Geld ist gut angelegt.
    MfG
#15

Hallo j.schue,
leider kann ich zu dem geschilderten Sachverhalt nicht viel Hilfreiches sagen. Allerdings halte ich ein Vorgehen wegen Täuschung oder Ähnlichem für anspruchsvoll. Hier ist eine anwaltliche Beratung sicher angezeigt.

#16

erfahrung hab ich leider (gottseidank!) keine mit eurem problem.
aber ich finde auch, dass das nach täuschung riecht, und daher hat der bauträger pech gehabt.
jetzt brauchts „nur noch“ einen anwalt, der das gerichtlich durchsetzt, falls der bauträger sich querstellt und gutes zureden nichts hilft.

#17

Tut mir leid, daß Ihr hier auf einen Bauträger reingefallen seid … Ihr seid auch nicht allein, sondern ein Fall von einer ganzen Menge von Anfragen, Schäden etc…
Das ist aber eher eine Frage an einen Juristen und nicht an einen Baurechtler.

Sorry, kann nicht helfen.
Grüße Mathias

#18

Empfehle dringend einen Anwalt. Dies ist eine Privatrechtsstreitigkeit bei der der Vertrag genau geprüft werdenf muss und ob Vertragsverletzung vorlag und ob Täuschung etc. geltend gemacht werden kann.

Viel Glück!!!