Hallo,
es gibt ein haus mit Nebengebäude. in dem nebengebäude befindet sich eine 2-Zimmerwohnung mit küche und bad.
die käufer des hauses haben nach dem kauf festgestellt, dass das Nebengebäude früher eine Werkstatthalle war. Später wurde es zu wohnung umgebaut, ohne eine Genehmigung vom bauamt zu holen.bzw. einen Nutzungsänderungsantrag zu stellen. Die Verkäuferin leugnet hatte das haus und das nebengebäude von geschenkt bekommen und sie wisse nichts von dem umbau zur wohnung. Fällt hier die Haftung des verkäufers weg?
Es gibt zeugen, die bestätigen können, dass der Verkäufer (also, die das haus geschenkt bekommen hat) die Werkstadt zur wohnung umgebaut hat und es die ganze zeit vermietet.
Weiß jemand was so ein nutzungsänderungsantrag kostet? das muss ja ein architekt machen.
Könnten man vom vertrag deshalb zurücktreten???
Ist es pflicht von Käufer, sich bei bauamt über das Haus bzw. sämtliche Genehmigungen zu informieren?
Dem Immobilienmarkler wird das Nebengebäude auch als wohnung vorgestellt.
hallo,
ein altes sprichwort sagt: wo kein kläger, da auch kein richter.
nach meiner kenntnis ist für einen antrag auf nutzungsänderung eine bauvorlageberechtigung (weshalb ein architekt nötig wäre) nicht erforderlich.
lg dev
Hallo,
Weiß jemand was so ein nutzungsänderungsantrag kostet? das
muss ja ein architekt machen.
Ja ein Vorlageberechtigter Architekt / Bauingenieur.
Kosten mit Gebühren fürs Amt zwischen 1.000 € und 10.000 € je nach Größe und Umfang.
Könnten man vom vertrag deshalb zurücktreten???
Rechtsanwalt konsultieren, da hier der Inhalt vom Kaufvertrag wichtig ist.
Christian
Leider Nein
Hallo,
nach meiner kenntnis ist für einen antrag auf nutzungsänderung
eine bauvorlageberechtigung (weshalb ein architekt nötig wäre)
nicht erforderlich.
In allen 16 Bundeslaändern braucht man zur Vorlage von Baunuterlagen beim Bauamt (bis auf geringe Ausnahmen) eine Bauvorlageberechtigung - leider.
Christian
hallo,
auf die schnelle habe ich folgende seite gefunden, auf der die maßgebenden auszüge der landesbauordnungen hinterlegt sind
http://www.enev24.de/slow/bauvorlage.html
lg dev
Hallo,
eine Nutzungsänderung steht im Bauordnungsrecht der Errichtung und der Änderung eines Gebäudes gleich.
Chr.
Also ein Nutzungsänderungsantrag muss gestellt werden. Die Wohnung war früher eine werkstatt. der verkäufer lehnt alles ab. das haus soll wieder zurück gegeben werden.
aber meine frage: wenn man was geschenkt bekommt, dann haftet man ja dafür. also haftet der verkäufer in diesem fall auch für sämtliche sachmängel.
später gibt es ja probleme, wenn man das haus verkaufen will. man hat dann verluste.
kann jemand hier die chancen raten, wie hoch die sind, wenn man das haus zurück gibt.
Hallo,
da man die Regelungen in Deinem Kaufvertrag nicht kennt, kann man hierzu keine Aussagen machen.
Es ist egal ob der Vorbesitzer die Immobilie geschenkt oder gekauft hat.
Wenn es sich klärt, das der Vorbesitzer haftet, kann Schadenersatz oder Rückabwicklung gelten.
Wie gesagt, es kommt darauf an, was bei Dir im Kaufvertrag steht.
Christian
hallo,
willst du denn jetzt andeuten, wenn z.b. in der verwaltungsvorschrift zu §70 bauo nrw steht:
„Es (anm: das erfordernis der bauvorlageberechtigung) besteht auch nicht bei Bauvorlagen für die Nutzungsänderung oder den Abbruch von Gebäuden.“
dann sei dies nicht gültig???
hm…
lg dev
im kaufvertrag ist Gewährleistungsausschluss von Sachmängeln vereinbart und auch vereinbart, dass der Verkäferin keine versteckte mängel bekannt sind. jedoch die verkäuferin die werkstatt zu wohnung umbauen lassen. also war ihr bekannt, dass das nebengebäude früher werkstatt war. sie hatte uns zwar gesagt, dass das nebengebäude früher werkstatt war und später wurde es zu einer wohnung umgebaut und vermietet.
Also die verkäuferin musste ja den nutzungsänderungsantrag stellen. sie hat uns auch nichts davon gesagt. sie hat es als wohnung an uns verkauft. im kaufvertrag steht ja immer nur flur und flurstück. der immobilienmarkler hat es auch als wohnung uns vorgestellt, da die verkäuferin ihm dies auch als wohnung vorgestellt hat.
eigentlich müsste ja der verkäufer haften. er hat den umbau veranlasst. außerdem gehen ja mit der schenkung alle haftungen auf den beschenten (also den Verkäufer) über oder?
Vielen vielen dank schon mal.
hallo,
also nutzungsänderungsantrag muss gestellt werden. die hat die stadtverwaltung und das bauamt uns gesagt.
da die verkäuferin uns beim verkauf nicht gesagt hat, dass da noch keine nutzungsänderung beantragt wurde, obwohl sie es wusste, haftet sie dafür.
eine andere Frage: Ist es pflicht des Käufers, sich über irgendwelche Baugenehmigungen bzw. Nutzungsänderung bei der Stadt und bauamt vor dem Kauf zu informieren???
Die verkäuferin hat uns es als wohnung verkauft.
Danke schon mal
ungenehmigte nutzungsänderung
hallo,
mangels anders lautender information durch einen immobilienverkäufer darf ein käufer davon ausgehen, dass alles normgerecht und _imho_ auch ordnungsgemäß genehmigt ist. (sogenannte „zugesicherte eigenschaft“)
demnach wäre der verkäufer schadenersatzpflichtig. ob es sich bei einer ungenehmigten nutzungsänderung um einen mangel handelt, der so gravierend ist, dass er auch zum rücktritt berechtigt, dürften gerichte aber unterschiedlich beurteilen.
beim zuständigen bauaufsichtsamt kann erfragt werden,
- ob dort für einen antrag auf nutzungsänderung eine bauvorlageberechtigung erforderlich ist;
- was so ein antrag bei der behörde kostet.
lg dev
also habe ich es richtig verstanden: Käufer müssen sich nicht darum kümmern, ob eine so genannte genehmigung vorliegt oder nicht.
der verkäufer will keine nachbesserung leisten. wenn er sich weigert, hat man gesetzlich das recht, vom vertrag zurückzutreten.
wie ist es wenn es auch schimmel im haus auftritt. die vorherigen mieter bestätigen auch den schimmelbefall zu mietzeit. leider hat sich niemand beschwert. aber nach dem auszug hätte keiner der mieter die schimmelflecken entfernt. beim besichtigung hätte man es sonst gesehen. wie ist hier zu verfahren??? also man geht davon aush, dass der verkäufer vor dem verkauf die schimmelflecken entfernt hat.
Anlage VV BauPrüfVO
Hallo
willst du denn jetzt andeuten, wenn z.b. in der
verwaltungsvorschrift zu §70 bauo nrw steht:
Also ich habe einmal recherchiert. Für die Antragstellung des Bauantrages bedarfs es keinen vorlageberechtigten Architekten / Bauingenieur. Dennoch ist ein formales bauordnungsrechtliches notwendig.
Um ein formales Verfahren zu STande zu bringen, bedarf es schon einieger Kenntnisse udn es reicht nicht aus an einem ANchmittag im Baumarkt gewesen zu sein und abends bei RTL2 ein kostenlose Zeichnungsprogramm als download geholt zu haben.
Brandschutz und Wärmeschutz sind ebenso zu beachten wie Schallschutz und Standsicherheit.
Und am Ende Bedarf es sicherlich keiner Kammereintragung des Antragstellers. Aber darzustellen, das jeder Immobilienbesitzer es selber lösen kann, das halte ich für gewagt.
Christian
hallo,
… Aber darzustellen, das jeder
Immobilienbesitzer es selber lösen kann, das halte ich für
gewagt.
wenn das jemand so darstellen würde, hielte ich das auch für gewagt. aber lara meinte ja in der ausgangsfrage „… das muss ja ein architekt machen.“ da fand ich es doch wichtig, darauf hinzweisen, dass das nicht unbedingt so ist.
ob es ein laie sinnvoll tun kann, hängt sicher ab von den vorkenntnissen, von der objektgröße und - nicht zuletzt - davon, welche anforderungen das zuständige bauaufsichtsamt im rahmen seines ermessens tatsächlich stellt.
letzteres ließe sich in einem ortstermin leicht herausfinden.
unter dem gesichtspunkt des kostenrisikos wäre immerhin die eigene nachbesserung möglicherweise sehr viel sinnvoller, als der versuch, einen rücktritt gerichtlich durchzusetzen.
lg dev
Moin,
die Änderung der Nutzung von Werkstatthalle in Wohnnutzung wird sicherlich nicht ohne Umbauten möglich gewesen sein.
Ich halte es daher für durchaus wahrscheinlich, dass ein Bauvorlageberechtigter im Verfahren erforderlich ist.
Hinweis: Weitergehend ist immer die Gesetzeslage zum Entscheidungszeitpunkt maßgebend. Daher ist bei einer Wohnnutzung die Einhaltung der EnEV nachzuweisen. Und spätestens da ist ein Laie überfordert. Ein planvorlageberechtigter Statiker wäre somit in diesem fiktiven Fall anzuraten.
vnA