Theoretischer Sachverhalt:
Nehmen wir einmal an, ein junges, unverheiratetes Paar mit 4 Kindern hat am 03.02.2012 nachdem es einige Zeit in einem Haus auf Miete gewohnt hat, dieses per Mietkauf vom Vermieter gekauft. Das Paar wurde von den Eigentümern nicht ausreichend informiert über die Folgekosten und sie selbst haben auch versäumt hierüber Informationen einzuholen.
Nun fordert das Finanzamt rechtmässig die Grunderwerbssteuern. Da die Frau des ursprünglichen Eigentümern hatte vor dem Kaufvertrag irrtümlich behauptet, dass das Paar dies auch in Raten beim Finanzamt abzahlen könnten, sind diese davon ausgegangen, dass dies kein Problem sei. Nun erfahren sie dass dies nicht der Fall ist und infolge der Nichtzahlung wird deren Konto gepfändet. (Vorher wurde dem Finanzamt mehrfach eine Ratenzahlung angeboten). Durch die Pfändung wurde nun 1/3 der Gesamtsumme gezahlt.
Am 10.09.2012 teilt das Finanzamt dem ursprünglichen Eigentümer mit, dass die Grunderwerbsteuer noch nicht gezahlt wurde und dass nun er diese Kosten übernehmen müsse. Diesbezüglich wurde ihm eine Pfändung angedroht, welche er allerdings bis zum heutigem Tage dem Käufer nachweisen konnte (Drittschuldnerregelung).
Am 11.10.2012 schrieb der Verkäufer per Einschreiben die Käufer an und machte folgendes Angebot (?):
„Sollte bis zum 01.11.2012 keine Zahlung beim Finanzamt eingehen, sehe ich mich gezwungen den Betrag zu zahlen, womit ich dann auch berechtigt bin Ihren Abtrag ab dem 01.11.2012 auf 900€ (statt 750€) monatlich zu erhöhen, bis die Schuld beglichen ist.“
Darüber hinaus forderte er die Käufer auf die Hecke und die Rosen zu schneiden, sowie den Rasen zu mähen. Andernfalls würde er nach 3 Wochen vom Kaufvertrag zurücktreten.
Am 26.11.2012 beauftragte der Verkäufer einen Rechtsanwalt, der den Rücktritt das Kaufvertrages nochmals bekräftigte, wenn bis zum 10.12.2012 keine Zahlung an das Finanzamt erfolgt sein sollte.
Am 04.12.02012 antworteten die Käufer dem Anwalt, dass diese bei dem Einschreiben vom 11.10.2012 von einer vertraglichen Nebenabsprache ausgegangen sind und mit der erhöhten Zahlung einverstanden seien, sobald die Grundschuld vom Verkäufer übernommen wurde. Am 29.12.2012 erfragten die Käufer per email nochmals den Anwalt des Verkäufers nach dem Stand der Dinge, ohne eine Anwort zu erhalten.
Am 06.03.2013 kam erst eine Antwort des Anwaltes aus der hervorgeht, dass die o.g. Absprache aus dem Wortlaut nicht zu entnehmen sei und diese daher offentsichtlich falsch sein. Desweiteren meinte der Anwalt, dass sie die gemachte Frist von ihm nicht eingehalten wurde, da er vorerst das weitere Zahlungsverhalten abwarten wollte. Desweiteren wurde eine neue frist bis zum 01.04.2013 gesetzt.
Zu dem o.g. Wortlaut meint der Anwalt : „Unser Mandant hätte sich allenfalls bereit erklärt, den von 750€ auf 950€, also 150€ erhöhten Zahlbetrag, den Sie angeboten hatten, auf die Grunderwerbsteuer zu verrechnen bzw. damit die Grunderwerbsteuer zu zahlen, wenn denn solche erhöhten Zahlungen von Ihnen geleistet worden wären.“
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Fragen zum Sachverhalt:
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Ist das Einschreiben des Verkäufers mit dem eindeutigem Wortlaut („sehe ich mich gezwungen den Betrag zu zahlen womit ich dann (also folglich danach) auch berechtigt bin Ihren Abtrag…zuerhöhen …“) als rechtsmässige Absprache bzw. Angebot anzuerkennen?
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In wiefern geht dem Verkäufer der Zustand des Grundstückes etwas an, wobei er nur Informationen von Nachbarn erhalten hat. Wenn im Kaufvertrag stehen würde „Die Übergabe erfolgt am 01.03.2012. Mit diesem Tag gehen alle Rechte und Pflichten, die Gefahr des zufälligen Unterganges und Verschlechterung und die mit dem Vertragsgegenstan verbundene Haftung, sowie die Nutzung auf die Käufer über.“
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Inwiefern kann eine nicht rechtzeitige Zahlung der Grunderwerbsteuer zum Rücktritt des Kaufvertrages durch den Verkäufer rechtmässig sein.
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Inwiefern ist der Verkäufer überhaupt noch als Drittschuldner für die Grunderwerbssteuern heranziehbar?
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Inwiefern ist die zuerst vom Anwalt gemachte Fristsetzung zum 10.12.2012 rechtsverbindlich? Bzw. kann er von sich aus die Frist verstreichen lassen und willkürlich neue Fristen setzen?
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Welche rechtlichen Möglichkeiten hat man als Käufer, wenn der Verkäufer aufgrund einer nicht rechtzeitig gezahlten Grunderwebssteuer vom Kaufvertrag zurück tritt, bzw. ist ein solcher Rücktritt rechtlich unbedenklich möglich? Gibt es z. B. Möglichkeiten gegen dieses Vorgehen zu klagen und welche Erfolgschancen gebe es theoretisch bei einer solchen Sachlage?
Hierbei geht es nun um einen theoretischen Fall, wobei es mir grundsätzlich um die Klärung der Rechte als Käufer geht. Gibt es diesbezüglich rechtskräftige Urteile als Vergleichs-Fälle?
