Ruhestörung

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

es besteht folgendes Problem, welches ich hier zur Diskussion stellen möchte:

Im Juni 2002 wurde in einem 7 Parteien-Haus (Jugendstil), welches bisher nur von Eigentümern bewohnt wurde, die „relativ“ neu ausgebaute Dachgeschoss-Wohnung vermietet. Bei der Mieterin handelt es sich um eine alleinstehende junge Frau, die seitdem zuverlässig ihre Miete zahlt und die Wohnung auch super in Ordnung hält. Soweit also ok.

In den ersten Wochen / Monaten hat die Mieterin viele Freunde zu Besuch gehabt, denen natürlich die neue Wohnung gezeigt werden musste. Dabei ist es am Anfang wohl etwas laut zugegangen, sodass der Vermieter nach bereits 1 Monat einen Anruf eines Miteigentümers erhalten hat, dass seine Mieterin zu laut ist.
Die Frage, ob man der jungen Frau bereits was gesagt habe, wurde verneint.

Im Laufe der folgenden Monate erhielt die Mieterin sowohl einen Brief der Hausverwaltung, als auch den eines Rechtsanwaltes, in dem ihr Ruhestörungen zur Last gelegt wurden, auch an Tagen an denen sie nachweislich nicht anwesend war. Dieses sollten dann angeblich ihre Untermieter gewesen sein (die nie gesichtet wurden).

Der Vermieter hat mit der Mieterin persönlich über dieses Problem geredet - es wurde Besserung gelobt.

Im April 2003 war diese Ruhestörung auch Thema der Eigentümerversammlung. Dem Vermieter wurde von der Hausverwaltung angeordnet, der Mieterin eine Abmahnung zu schicken. Faktisch wollen die anderen Eigentümer die Mieterin aus dem Haus haben. Der Vermieter wurde auch von einem Miteigentümer direkt mal angesprochen, ob er der Mieterin nicht kündigen will. Die Abmahnung wurde nicht gesendet, da die Störungen ja in der Vergangenheit (2 Monate vorher) lagen und Besserung gelobt wurde.

Seitdem, also seit April 2003 war Ruhe. Von den Miteigentümern kamen keine Meldungen mehr. Nun kam die Einladung zur diesjährigen Eigentümerversammlung und als Tagesordnungspunkt steht nun hierauf: Ruhestörungen Mieterin Dachgeschoss - Maßnahmen.

Nun meine Fragen:

–> Welche Maßnahmen kann die Hausgemeinschaft treffen, nachdem sie 1 Jahr nichts mehr von sich hören gelassen hat ???

–> Kann der Vermieter gezwungen werden, der Mieterin eine Abmahnung zu senden oder ihr zu kündigen ???

–> Gibt es irgendwelche rechtlichen Hintergrundinformationen zu diesem Thema ???

–> Wer trägt den Mietausfall, wenn die Mieterin selber frustriert kündigt ?

–> Wie ist die Beweislage - die Ruhestörungen müssen doch irgendwie nachgewiesen werden. Kann man die Hausgemeinschaft verklagen, falls ihr der Nachweis nicht gelingt ???

Das war jetzt eine Menge. Ich würde mich freuen, wenn mir jemand in dem Thema weiterhelfen kann.

Danke.

Grüsse
Gisela

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Nun meine Fragen:

–> Welche Maßnahmen kann die Hausgemeinschaft treffen, nachdem sie 1 :Jahr nichts mehr von sich hören gelassen hat ???

Gar keine, außer drohen mit Klage - Maßnahmen Unterlassungsklage uwm… Und dann heist das Beweisen!!! Gutachten über die Verursachung: nicht gerade billig. Es Zahlt der, der verliert.

Gerade bei Altbauten oft schwer (Schallbrücken lassen es zu, den Lärm :zu orten, wo er gar nicht entsteht oder herkommt.)
Bautechnische Mängel treffen Alle.

–> Kann der Vermieter gezwungen werden, der Mieterin eine Abmahnung :zu senden oder ihr zu kündigen ???

Wenn die wirklich stört ja.

–> Gibt es irgendwelche rechtlichen Hintergrundinformationen zu :diesem Thema ???

Außer dem Internet Branchenbuch Telefon.

–> Wer trägt den Mietausfall, wenn die Mieterin selber frustriert :kündigt ?

Pech für den Vermieter. Hat er sich schützend vor die „unschuldige“ Mieterin gestellt? Wenn die anderen Miteigentümer MOBBEN, so daß die ausszieht, ohne Ursache gesetzt zu haben, für Lärm ec. Ja. e.v. §826 Vorsätzliche sittenwidrige Schädigung d.d. Hausgemeinschaft gegen den Miteigentümer/Vermieter.

Vorrausgesetzt ein Mietausfallschaden entsteht -->Schadenersatz.

–> Wie ist die Beweislage - die Ruhestörungen müssen doch irgendwie :nachgewiesen werden. Kann man die Hausgemeinschaft verklagen, falls :ihr der Nachweis nicht gelingt ???

Im Prinzip ja mit negativer Feststellungsklage aber wozu…Abwarten.

Die können auf Unterlassung des Lärms klagen sollte es den geben.

Johannes

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Hallo Gisela

Die Verwaltung hat für die Einhaltung der Huasordnung zu sorgen.

Der vermietende Eigentümer sollte ein detailiertes Lärmprotokoll mit Angabe von Datum, Ort, Urzeit und Art der Störung verlangen bzw. ein solches sollte vorgelegt werden mit Bekanntgabe der Beschwerdeführer.
Bei Prüfung der Zumutbarkeit von Lärmimmissionen sind neben der Frage der Vermeidbarkeit auch die örtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen, da ortsübliche Beeinträchtigungen hingenommen werden müssen und keinen Grund zur Beanstandung darstellen.

Die Gemeinschaft kann nach § 1004 Abs. 1 BGB unmittelbar gegen den vermietenden Eigentümer vorgehen, sofern dessen Mieter gegen die Hausordnung verstößt. Der Wohnungseigentümer ist selbst Störer.

Nach § 14 Nr. 1 WEG und § 2 WEG ist jeder Eigentümer verpflichtet,

A die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst,

B für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt.

Der vermietende Eigentümer, der selbst oft weit entfernt von der Anlage und somit auch von den Problemen wohnt, ist für das Verhalten seines Mieters gegenüber den übrigen Bewohnern voll verantwortlich. Der Vermieter haftet jedoch nicht für seinen Mieter als Erfüllungsgehilfen, wenn dessen Verantwortung für eigenes Verschulden nach den §§ 827, 828 BGB (§ 827 BGB, § 828 BGB) ausgeschlossen ist (verminderte Schuldfähigkeit, Minderjährige).

Unabhängig davon, ob zwischen der Gemeinschaftsordnung und Hausordnung einerseits sowie dem Mietvertrag andererseits Übereinstimmung herrscht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen störenden bzw. zerstörenden Mieter vorgehen. Der Mieter kann nämlich nicht mehr Rechte für sich beanspruchen als die einzelnen Eigentümer selbst haben.

Gruss
Marie

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Hallo Gisela

Die Verwaltung hat für die Einhaltung der Huasordnung zu
sorgen.

Der vermietende Eigentümer sollte ein detailiertes
Lärmprotokoll mit Angabe von Datum, Ort, Urzeit und Art der
Störung verlangen bzw. ein solches sollte vorgelegt werden mit
Bekanntgabe der Beschwerdeführer.

Hallo Marie,

nur noch eine kurze Frage:

vorausgesetzt es existiert ein solches Lärmprotokoll und die Mieterin beteuert, nicht Verursacher der aufgeführten Störungen zu sein (z.B. wegen Urlaub, sonstige Abwesenheit), wie gestaltet sich denn dann die Beweislage ??? Es steht ja dann Aussage gegen Aussage… Wie wird in einem solchen Fall z.B. vor Gericht entschieden ??

Grüsse
Gisela

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Hallo Gisela

Urlaub und Abwesenheit lassen sich doch mit Sicherheit anhand von Urlaubsbuchungen und Zeugen nachweislich belegen, oder ?
Gegen das Lärmprotokoll Stellung nehmen mit detaillierten nachweislichen Aussagen die den zugrunde liegenden Sachverhalt entschärfen.

Ob die WEGem. dann noch gegen den vermietenden Eigentümer Klage erhebt, bleibt abzuwarten.

Gruss
Marie

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Moien!

Ich misch mich mal ein ;o))

Das Lärmprotokoll ist zwar ein Hinweis - mehr aber auch nicht, denn es kann ja nicht als Beweis dienen. Im Gegenteil - wenn die Mieterin bei manchen Terminen beweisen kann, daß niemand in der Wohnung war ist es nur für sie hilfreich.

Das Problem hier wird sein, daß ja mehrere Parteien den Lärm bestätigen und ergo mehr Glaubwürdigkeit besitzen als eine einzelne Person. Wenn also das Lärmprotokoll nicht widerlegt werden kann und genug Zeugen vorhanden sind wird es schon schwierig.

Alelrdings kann hier keiner aussgen, wie es vor Gericht ausgeht, denn jeder Richter urteilt anders - insbesondere die Glaubwürdigkeit der handelnden Personen.

Gruß

Bernd

7

Moien!

Ich misch mich mal ein ;o))

Das Lärmprotokoll ist zwar ein Hinweis - mehr aber auch nicht,
denn es kann ja nicht als Beweis dienen. Im Gegenteil - wenn
die Mieterin bei manchen Terminen beweisen kann, daß niemand
in der Wohnung war ist es nur für sie hilfreich.

So ist das und wenn Sie beweist das Sie nicht da war endet das Ganze.

Johannes
Bis hier sind wir einer Meinung

Das Problem hier wird sein, daß ja mehrere Parteien den Lärm
bestätigen und ergo mehr Glaubwürdigkeit besitzen als eine
einzelne Person.

Beweis Sie war nicht Da.

Wenn also das Lärmprotokoll nicht widerlegt

werden kann und genug Zeugen vorhanden sind wird es schon
schwierig.

Alelrdings kann hier keiner aussgen, wie es vor Gericht
ausgeht, denn jeder Richter urteilt anders - insbesondere die
Glaubwürdigkeit der handelnden Personen.

Gruß

Bernd

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Hallo,

nochmals eine kurze Frage zu der Situation:

wie beurteilt Ihr die Möglichkeit, dass die Mieterin (nachdem ja ein Jahr vermeindlich Ruhe war) gemeinsam mit einem Zeugen den direkten Kontakt zu den anderen Parteien sucht und diese direkt darauf anspricht, welche Störungen ihr zu Last gelegt werden ??? Oder aber alternativ, dass der Vermieter direkt die anderen Eigentümer anspricht ??!!! Oder ist es besser abzuwarten, was die Eigentümerversammlung zu Tage bringt ???

Gruss
Gisela

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Vielen Dank für Eure Hinweise - owT
Vielen Dank für die Hinweise.

Gruss
Gisela