Wir haben einen Resthof in Alleinlage gekauft, der idyllisch, aber nah (1000m Luftlinie, angebunden durch eine Straße ohne Fahrbahnmarkierung) an einer 20.000 Einwohner Stadt liegt. Gestern abend waren wir bei einer Infoveranstaltung, auf der wir gesagt bekamen, dass eine Hauptstraße für LKWs )einer geplanten Bitumenanlage in ca. 500 Luftlinie von unserem Hof) direkt an unserem Grundstück entlag gebaut werden soll. Die Lärmbelastung ist angeblich hinzunehmen. Trotzdem wertet dies natürlich den Wiederverkaufswert unseres Grundstücks extrem ab. Wir sind erst vor ein paar Wochen hier eingezogen. Hätten wir das gewusst, hätten wir deutlich weniger bezahlen wollen bzw. nicht gekauft. Gibt es eine Möglichkeit, Schadensersatz einzuklagen oder sogar gegen den Straßenbau vorzugehen?
Schadenersatz: Nein. Es dürfte für denjenigen, der sich rechtzeitiog erkundigt, schon vor einigen Wochen - und insbesondere vor Vertragsabschluss - möglich gewesen sein, etwa beim Bauamt der Stadt zu erfahren, was an Baumaßnahmen ansteht. Und der Verkäufer muss nur Mängel offenbaren, die er kennt UND die er als Verkäufer selbst zu vertreten hat. Unangenehme Nachbarn oder zukünftiger Lärm anderenorts gehören nicht dazu.
Vorgehen gegen den Neubau: Schwer vorstellbar in dieser Phase, da die gesamte Planfeststellung inklusive aller gemachten Einwendungen bereits abgehandelt worden und rechtskräftig sein dürfte. Ich vermute, der Verkauf des Hofes erfolgt nicht zufällig gerade jetzt. Es ist aber immer eine Einzelfallprüfung.
Bei den Summen, um die es hier geht, ist der Fachanwalt für Bauplanungsrecht und/oder Immissionsschutzrecht das billigste.
smalbop
Hi,
den Ärger kann ich verstehen. Vorab: In dieser Angelegenheit gibt es sicher kompetentere als mich. Aber grundsätzlich meine ich, folgende Fragestellungen aufzuwerfen: a) Ist zum Zeitpunkt des Kaufes durch Euch schon etwas von der geplanten Maßnahme bekannt gewesen? Dann könnte sich möglicherweise die Frage danach stellen, ob seitens des Verkäufers dieser Umstand verschwiegen wurde. Dies wäre dann aber durch Euch zu beweisen. Für diesen Fall wäre die Hinzuziehung eines Anwaltes sicher empfehlenswert. Aber ich glaube auch Ihr habt als Käufer eine Verpflichtung, Euch relevante Informationen zu beschaffen. Der Aufwand hierfür muss sich sicher im üblichen Rahmen halten. b) Entspricht das geplante Vorhaben überhaupt den gesetzlichen Vorgaben? Darf diese Anlage an der Stelle dort überhaupt errichtet werden? Aber ich vermute, das derlei Dinge im Rahmen der beschriebenen Veranstaltung bereits thematisiert wurden. Wenn nein, kann so etwas auch sicher bei der Gemeinde direkt nachgefragt werden.
Also: Schadenersatz aufgrund einer Pflichtverletzung seitens des Verkäufers ist Eurerseits nachzuweisen. Gegenüber der Gemeinde wird ein Schadenersatz sicher nicht erfolgreich geltend gemacht werden können. Dies würde schließlich voraussetzen, dass Genehmigungen zum Bau der Bitumenanlage und der Straße dorthin widerrechtlich erteilt wird. Davon gehen ich mal nicht aus.
Ich wünsche Euch dennoch alles Gute, und hoffe, dass Ihr Eure Kaufentscheidung trotzdem nicht bereut und Euer Leben dort genießen könnt.
Hallo Teanee,
leider ist es so, das Gemeinwohl vor Einzelwohl steht, d.h. die Straße und die Bitumenmischanlage muss gedultet werden. Es wird jedoch ein Planfeststellungsverfahren geben oder eine B-Planauslegung, wo Ihr eure Bedenken vorbringen könnt, die eventuell Berücksichtigung finden, vielleicht in Form einer Schallschutzwand. Grundsätzlich kann man aber nicht viel an der hoheitlichen Planung ändern.
Allerdings ist dieser Bereich des Baurechts nicht mein spezielles Fachgebiet, so dass ich hier nur meine Meinung darlegen kann.
Freundliche Grüße
Harald
HALLO TEANEE,
Strassenbaumaßnahmen werden genehmigungsrechtlich nicht nach dem Bauordungsrecht der Länder/BauGB behandelt. Wenn eine „NEUE STRASSE“ gebaut wird, erfolgt im Rahmen der Planung und im Rahmen der „Planfeststellung“ eine Beteiligung aller Träger öffentlicher Belange, um ggf. die Bedenken und Einsprüche abzuklären. Gleichzeitig hat frühzeitig eine öffentliche Auslegung der Planungsunterlagen zu erfolgen. Die Auslegung hat im Amtsblatt der Gemeinde/Kreises bekannt gemacht zu werden.
Ich gehe davon aus, daß das alles erfolgt ist und dir dieser Vorgang bekannt war ???
In der Phase der Planung muss man fristgerecht seinen Widerspruch gegen diese Maßnahme einlegen und der Träger der Strasse (handelt es sich hier um eine Bundes-, Landes-, Kreis- oder Gemeindestrasse, der Begriff Hauptstrasse ist nicht eindeutig) muss diesen Einspruch bearbeiten.
Falls das nicht erfolgt ist, kann man rechtlich wohl nur gegen den Träger der Maßnahme vorgehen, wenn er o. genannte Verfahren nicht ordentlich/fristgerecht durchgeführt hat.
Wenn man im Rahmen der Auslegung der Unterlagen nicht fristgemäß seinen Einspruch angemeldet hat, ist alles rechtliche Vorgehen wenig erfolgsversprechend.
Schadensersatzforderungen wegen Minderung des Grundstückswertes sind m. E. nicht durchsetzbar. Im höchsten Fall können nach meiner Ansicht bauliche Schallschutzmaßnahmen gefordert werden. Da gilt wohl der Grundsatz „Gemeinwohl geht vor Eigenwohl“.
mfg db
Hallo Teanee
So sehr ich Ihnen Ihre idyllische „Insel“ gönne, wird es für Sie als Einzelpartei nicht einfach, sich gegen Ihre beschriebene Veränderung zu wehren. Durch ordnungsgemäss genehmigte Baumassnamen waren und sind immer wieder Mitbürger betroffen und in ihrer Lebensqualität eingeschränkt (s. neue Startbahnen auf Flughäfen oder Stuttgart 21 etc.). Manchmal kollabiert solch ein Projekt von selbst (s. Magnetschwebebahn München-HBF -München-Flughafen). Wenn es Ihnen nicht gelingt, massive Verfahrensfehler in der Genehmigung der Strasse nachzuweisen, oder dass der Bau der Strasse schon geplant war, ehe Sie eine Unterschrift für den Kauf Ihres Grundstücks geleistet haben und Ihnen diese Tatsache nachweislich bewusst verschwiegen wurde, wird eine Rückabwicklung oder Entschädigung schwer durchzusetzen sein. Ich wünsche Ihnen trotzdem weiterhin Glück und Zufriedenheit.
mfg
Eberhard Noller
Hallo
Das ist ein sehr komplezierter Fall. Dafür muss man sich in die Details einarbeiten. Ich kann dazu nur sagen, lassen sie das von einem Rechtanwalt prüfen, ob beim Verkauf schon der Bau der Straße bekannt war und die arglistig verschwiegen wurde. Legen Sie auf jedenfall Einspruch gengen den BAu ein und beantragen Sie eine Lärmschutzwand. Nehmen Sie sich aber auf jeden fall eien Rechtanwalt, der sich mit soetwas auskennt.
Gruß
Andreas
Hallo tanee, leider kann ich dir hierzu keine auskunft geben , aber du kannst ja mal klären ob der verkäufer des grundstücks von der strasse wusste dann hat er dich getäuscht ???
lg wirora
Hallo,
Der Sachverhalt reicht nicht aus um Ihre Frage zu beantworten.
In jedem Fall haben Sie aber das Recht Anregungen und Bedenken gegen
die Schaffung des Baurechts für die Straße (Bebauungsplan oder Planfeststellung).
Vorzutragen. Das versetzt Sie dann ggfls. In die Lage später Schadensersatzansprüche geltend zu machen.
Viele Grüße
Walter Schmand
Hallo Taenee,
auf diese spezielle Frage kann ich leider keine Tipps geben. Hier hoilft m.E. nur ein Anwalt.
Tut mir sehr leid.
Gruß Günni27
Guten Morgen Teanee
Es tut mir leid, aber ich kann nicht so richtig erkennen, was diese Frage mit dem Thema „Baurecht“ zu tun haben soll?
Was wird denn in 500m Abstand gebaut, die neue Straße oder die Fabrik? Das ist aus der Beschreibung nicht eindeutig erkennbar…
Vielleicht noch als Tipp!
Man sollte nicht immer gleich alles glauben, was die Behörden einem so erzählen! Vor allem bei so „Info- Veramnstaltungen“!
Ob der „Lärm“ hinzunehemn ist oder nicht, ist gesetzlich geregelt und ob der zu erwartende Lärm durch die LKW rechtlich zulässig ist oder nicht, müsste zumindest in einem Gutachten nachgewiesen worden sein…
mit freundlichem Gruß
U.F.
Guten Tag,
dies hat im weitesten Sinn nichts mit Baurecht zu tun. Wenn Sie das weiter verfolgen wollen, müssen Sie einen Rechtsanwalt einschalten.
Ich persönlich halte Ihr Ansinnen für nicht durchsetzbar und „das Problem“ für weitgehend selbstverschuldet, da zum Einen wohl kaum eine solche, wahrscheinlich eher gering befahrene Strasse, gebaut würde, wenn dem öffentlich rechtlich etwas entgegenstünde und Sie zum Anderen natürlich VOR Erwerb tunlichst bei den zuständigen Planungs-Ämtern und öffentlich rechtlichen Betreibern Gas, Wasser, Strom, Abwasser, etc. Auskünfte zu künftigen Massnahmen eingeholt hätten.
Was werden Sie tun, wenn Sie vielleicht als Anlieger sogar noch in ein Umlageverfahren einbezogen werden oder damit vielleicht ein Abwasserkanalbau mit Anschlusszwang einhergeht etc. …oder eine öffentliche Wasserversorgung? (sofern Sie das noch nicht haben). Oder besteht vielleicht sogar schon ein Anschlusszwang, der an einen Eigentumswechsel gekoppelt ist?
Das sollten Sie alles baldmöglich klären.
Mit freundlichem Gruss
Eckart Schwengberg
p.s.: soll das ein dauerhafter Gewerbebetrieb sein oder wird diese Anlage nur temporär für eine bestimmte Strassenbaumassnahme, Autobahn, soz. als fliegende Anlage, aufgebaut?
Vor einem Kauf, sollte man sich bei den Genehmigungsbehörden informieren, was in der unmittelbaren Umgebung steht bzw. geplant ist.
Im nachhinein Schadenersatz zu verlangen, weil ev. der Makler oder Vorbesitzer nichts gesagt hat, ist vor Gericht sehr wage und kann positiv aber auch negativ ausgehen und ist auch eine kostspielige Angelegenheit.
Gegen die Baugenhmigung der Anlage haben Sie die Möglichkeit Einspruch zu erheben.
- Es ist ein Lärmschutzgutachten über den Verkehr auf der Stasse vorzulegen.
- Es ist immissionsrechtlich zu prüfen, wie gross der Abstand der Anlage zu Ihrem Anwesen sein muß. Dabei spielt auch die vorherrschende Windrichtung eine Rolle,
um Geruchsbelästigungen zu vermeiden.
Hallo,
diese Frage kann ich dir leider nicht beantworten, ich denke, da solltest du lieber einen Rechtsanwalt mit einschalten.
Das sind Fragen die nicht durch einen Architekten beantwortet werden können.
LG Peter
Hallo !
Grundsätzlich informiert man sich vor dem Kauf über solche Planungen und handelt entsprechend.
Im Nachhinein kann man Wertminderungen nur schwer belangen, es sei denn, die Maßnahmen bedürfen als Nachbar Iherer Einverständniserklärung. Die können Sie dann an Bedingungen knüpfen. Sie sollten Einspruchsmöglichkeiten prüfen und Ihre Rechte im Rahmen der Planung wahrnehmen.
Gruß
hokl
In Deinem Falle ist zu klären, ob dem Verkäufer beim Verkauf des Grundstücks bekannt war, dass in der Nähe des Grundstücks eine Straße für LKW errichtet werden soll mit all den damit für Dich verbundenen Unannehmlichkeiten. Wenn ja, dann kannst Du vom Kauf zurücktreten und den vollen Kaufpreis zurückverlangen.
Wenn nein, dann musst Du versuchen, gegen den Bauträgter vorzugehen.
In diesem Falle hilft Dir nur, einen Fachanwalt für Baurecht zu konsultieren. Solche Beratungsgespräche sind nicht teuer und sind aber sehr nützlich.
Hallo,
die Aussichten hinsichtlich Schadenersatz schätze ich schlecht ein, da wohl selbst der Verkäufer vor der Info-Veranstaltung nichts von der Straße wissen konnte bzw. das Gegenteil schwer zu beweisen sein wird.
Gegen den Straßenbau bzw. gegen den Gewerbebetrieb können im Rahmen des Planverfahrens (vermutlich ein Bebauungsplanverfahren?) die Bedenken schriftlich der Stadt mitgeteilt werden. Diese wird dann begründen müssen warum sie entweder für oder gegen die Straße und den Betrieb entscheiden wird.
Schöne Grüße
Christian Storch