Schadensersatzansprüche

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#1

Ein Mieter ist vor 2 Monaten in eine Einliegerwohnung eines Einfamilienhauses gezogen. Seit dem Einzug kann der Mieter das Schlafzimmer aus folgenden Gründen nicht nutzen:

  • Der Vermieter sagte nach Einzug - nach 2 Tagen - als der Mieter sich über die Geräusche informieren wollte, dass der VORMIETER sich auch schon beschwert hat, dass der Gaszähler so laut rattert. Später sagte der VM, dass der VORMIETER sein Bett an die andere Wand gestellt habe und er somit wieder schlafen konnte…

  1. lauter, ratternder Gaszähler (obwohl dieser angeblich vom Vermieter ausgetauscht wurde von den Stadtwerken und der VM den Zähler in Styropor gepackt hat). Der Gaszähler rattert weiter, wenn auch nicht mehr so laut. Der Mieter kann jedoch nicht schlafen, weil es sehr nervtötend ist, wie ein Wasserhahn der tropft. Der Zähler hängt rückseitig an der Wand zum Schlafzimmer. Zudem liegt ein Vorratsraum direkt neben dem Schlafzimmer. Hier ist in der Wand ein Belüftungsloch eingebaut, das wohl zudem den Schall überträgt.Der Vermieter sagte, dass der Zähler umgehängt werden könnte.
    Die Kosten betragen ca. 600-800,00 €, die vom Mieter zu zahlen sind.

  2. laute Duschgeräusche (Filter) und Toilettengeräusche: Die Geräusche sind übermäßig laut und da der VM morgens um 4.00 Uhr duscht und danach seine Frau um 6.00 Uhr kann der Mieter unterhalb in der Wohnung in seinem Schlafzimmer nicht schlafen.

  3. Die Heizung springt morgens früh an und es ist sehr laut im Schlafzimmer, so dass man hier wieder geweckt wird.

  4. Brummende Heizungsanlage: Wenn man hier auf der Toilette sitzt, hört man die Heizungsanlage brummen.

  5. Auch hört man die Waschmaschine und Trockner im Schlafzimmer laut, da sich rückseitig hinter der Wand die Waschküche befindet. Zudem liegt ein Vorratsraum direkt neben dem Schlafzimmer. Hier ist in der Wand ein Belüftungsloch eingebaut, das wohl zudem den Schall überträgt.

*Ein Heizungs- und Sanitärfachmann des Mieters war vor Ort und hat die lauten Geräusche bestätigt. Er sagte, dass er soetwas noch nie so laut gehört hat. Die Leitungen laufen alle in den Fußboden des Schlafzimmers.Er riet dem Mieter so schnell wie möglich auszuziehen.

Der Mieter kann das Schlafzimmer seit Einzug in die Wohnung vor 2 Monaten nicht nutzen. Aufgrund der großen Geräusche und des resultierenden Schalfmangels, ist er nun auf der Suche nach einem neuen Zuhause.

Kann er Schadensersatzansprüche gegen den VM stellen?

Zumal der VM bereits erwähnte, dass der Vormieter sich ebenfalls schon beschwerte? Zudem weil das Schlafzimmer seit Einzug nicht genutzt werden kann?
Weiterhin Umzugskosten? Kosten für den Einbau einer Küche (es steht im Übergabeprotokoll, dass bei Auszug eine Küche vorhanden sein muss)?

+Für Antworten - Anregungen herzlichen DANK!

#2

Hallo!

Und noch einmal in der Sache „lärmender Gaszähler“ nachgefragt ?

Zieht man jetzt endlich aus ?  Und zahlt man etwa noch die volle Miete ?

Wenn ja, schön dumm.

Einliegerwohnung ist offenbar wegen Mängeln der Bauausführung der Haustechnik überhaupt nicht für Wohnzwecke geeignet. Und das kann (nach rechtlicher Prüfung) zu Schadenersatz für unsinnige Aufwendungen, Umzug usw. des Mieters führen.

das mit der Küche verstehe ich aber nicht.

Keine Küche drin, aber beim Auszug soll eine drin bleiben, Mieter soll also eine kaufen und dem Vermieter schenken ?

Würde aber zu der Situation dort passen.

MfG
duck313

#3

Mängel müssen gerichtsfest nachgewiesen werden. Dazu gehört auch, dass es überhaupt Mängel sind. Es gibt für ziemlich alles in Deutschland Grenzwerte. Erst wenn diese überschritten sin ist ein Mangel vorhanden. Dabei kommt es auch auf das Baujahr des Gebäudes an. Ohne richtige Gutachter geht da gar nichts (Handwerker sind dabei schlicht ungeeignet). Wenn er nicht Rechtsschutzversichert ist, kommen mehr Kosten auf den Mieter zu, als als Schadenssumme im Raum steht. Wird sich dann vor Gericht verglichen, bleibt man möglicherweise auf nicht unerheblichen Kosten sitzen.
Dies nicht um den Mieter von seinen tatsächlich vorhandenen oder gefühlten Rechten abzubringen, sondern einfach mal als Denkanstoß.

vnA

#4

Hallo,

also das mit den Schadenersatzansprüchen ist ein äusserst heikles Thema.

Das kann ganz schnell in gewaltigen Kosten enden, denn ob der Raum unbenutzbar ist, das ist Deine Ansicht, Dein Vermieter sieht das natürlich anders.

Du begibst Dich auf einen ganz schmalen Grad, wenn Du dagegen vorgehst. So ein Gutachten kostet mehrere tausend Euro und was machst Du, wenn es nicht in Deinem Sinne ausfällt? Da mach mal besser nichts ohne Anwalt (der auch schon kostet).

Was die Küche anbelangt: war beim Einzug eine da? Wenn ja, muss beim Auszug natürlich auch eine gleichwertige da sein. Wenn nein, halte ich diesen Passus für unwirksam.

Gruß

#5

Die geschilderten Zustände waren doch bereits bei Einzug gegeben.
Hat der Mieter bei der Besichtigung nicht auf das geachtet, was ihm wichtig ist? Hat er nicht mit dem Vormieter gesprochen? > dann besser mal für’s die nächste Wohnungssuche merken :wink:

Klar ist das eine blöde Situation für den Mieter. Aber wenn es kein Mangel ist, der im Lauf der Mietzeit entstanden ist, dann hat der Mieter die Wohnung in genau dem Zustand mit den Nebengeräuschen angemietet - es sei denn: es wurden technische Normen/Regeln, die zum Zeitpunkt der Erbauung galten (z.B. bei der Verlegung der Installationsleitungen, Ausführung des Heizraums, Trennwände zwischen Wohnraum und Nichtwohnraum) nicht eingehalten. Das müsste ggf der Mieter beweisen. Wie schon gesagt wurde, kosten derartige Gutachten schnell mal einige tausend Euro. Der betroffene Mieter sollte sich da wirklich von einem Anwalt beraten lassen, ob der mögliche Schadensersatzanspruch einen solchen Kosteneinsatz wettmacht.
Für eine Einschätzung müsste man z.B. auch wissen, wann das Haus/die Wohnung erbaut wurde bzw. welche haustechnischen Anlagen wann erneuert wurden.

Aufgrund der Geräuschkulisse und da die Wohnung im Keller ist, wäre aber was ganz anderes denkbar:
Liegt für die Keller-Wohnung überhaupt eine Baugenehmigung vor?
Der Bauherr/Eigentümer müsste über die Baugenehmigungspläne verfügen (mit grünem Genehmigungsstempel der Baubehörde).
Reagiert der Vermieter „seltsam“, wenn der Mieter ihn danach fragt?

Ansonsten vielleicht hier mal lesen:
http://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/m…

#6

wobei das Nichtvorhandensein einer Baugenehmigung mietrechtlich nicht wirklich relevant ist.

vnA

#7

Bei Anmietung der Wohnung, war natürlich nicht erkennbar, ob die Wohnung „hellhörig“ ist. Und schließlich kann man nicht 1-2 Tage probewohnen bzw. den VM bitten, sämtliche Fließgeräusche zu tätigen.

Der VM betonte immer wieder, dass es ein „altes“ Haus ist. Wie alt ist fraglich? Der Mieter würde sagen aus den 60er Jahren…

Bei Einzug in die Wohnung war eine „alte“ Küche vorhanden - mit Elektrogeräten (alter Kühlschrank, alte Spülmaschine - allerdings eine kleine 44er - und ein neuwertiger Ofen). Der Mieter wollte aber aufgrund der alten E-Geräte und seiner größeren Spülmaschine 60er und weil die E-Geräte erst 5 Jahre alt sind und von einer hochwertigen Firma sind, seine eigene Küche hier einbauen, was er auch getan hat. Die „alte“ Küche wurde also vom Mieter abgebaut bzw. von seinen Helfern und in der Garage des VM zwischengelagert inkl. der E-Geräte. Nun wurde die Küche des Mieters angepasst und eingebaut von Küchen-Helfern. Hierfür wurden alleine für den Einbau pauschal 300 € an die Helfer vom Mieter bezahlt. Dazu kamen Arbeitsplatte, Abdunsthaube, Spüle etc. - die Rechnungen belaufen sich auf 350,00 €. Also musste für den Einbau der Küche insg. 650,00 € bezahlt werden.
Zwischenzeitlich befindet sich die Küche nicht mehr in der Garage des VM - wahrscheinlich ist diese sehr alte Küche bereits auf der Müllhalde!

Im Übergabeprotokoll steht nun, dass gewährleistet werden muss, dass bei Auszug eine Küche vorhanden sein muss.

  • Vielen lieben Dank für Eure Bemühungen!!!***
#8

wobei das Nichtvorhandensein einer Baugenehmigung mietrechtlich nicht wirklich relevant ist.

JA - solange das Bauamt nichts davon weiss und daher keine Nutzungsunterlassung verfügt. Sofern das aber geschähe, läge dann ein Mangel vor, weil der Vermieter den vermieteten Wohnraum nicht (mehr) zur Gebrauchsüberlassung zur Verfügung stellen kann.

Das Nichtvorhandensein einer Baugenehmigung wäre aber auch ein zusätzliches Mosaiksteinchen für die Vermutung, dass bautechnische Mängel bestehen. Wenn z.B. ursprünglich nur Kellerräume (und keine Wohnung) im Keller vorgesehen war, dann war bei der Leitungsverlegung/Wandstärken/Deckenstärken und jeweiliger Schalltechnischer Ausführung nichts weiter zu beachten … wäre aber gewesen, wenn da eine Wohnung geplant und genehmigt war (Soll-Ausführung laut genehmigten Baueingabeplänen, Ist-Ausführung laut Bauleiterbestätigung zur Baufertigstellung).

Wie diese offenen Durchgangslöchern genau liegen, ist mir nicht so ganz klar - allerdings kann nicht sein, dass da Öffnungen von Kellerräumen=Nutzfläche/Heizraum zu Wohnräumen bestehen.

Ok, aber das führt dann eigentlich viel zu weit.

Wo ich eigentlich hinwollte: Falls da baurechtlich und bautechnisch geschludert wurde, dann müsste/sollte der Vermieter sehr sehr nervös und dadurch möglicherweise sehr viel umgänglicher hinsichtlich Nachbesserung/Verbesserung/Linderung werden, wenn er durch die Blume daran erinnert wird, dass er da baurechtlich noch großen Ärger bekommen könnte.

Grüsse Rudi

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