Schadensersatzpflicht bei Baumängeln

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebe/-r Experte/-in,

im Dezember 2009 wurde mit dem Bau unseres Einfamilienhauses in Holzständerbauweise begonnen.

Seit diesem Zeitpunkt haben sich folgende Mängel zugetragen:

Von Dezember 2009 bis März 2010 trat insgesamt viermal Wasser über den unterbauten Balkon (Weststeite) ein und es tropfte aus der Deckenschalung in unser Wohnzimmer (zum damaligen Zeitpunkt noch in der Bauphase, also unebwohnt). Der Hersteller hat jedes Mal versucht, den Balkon dicht zu bekommen, letzte Maßnahme war dann das Einlegen einer sogenannten Elefantenhaut.
Der Wassereintritt wiederholte sich dann nochmals im Dezember 2011 (Einzug ins Gebäude war im Oktober 2010) was der Hersteller auf konstruktionsbedingte Dichtungsmängel zwischen Holzständern und Außenschalung (zurückgesetzte Blockbohlen) zurückführte und hier Holzleisten anbringen ließ.
Im Juni 2010 (sehr trockene Periode) stellten wir dann fest, dass sich die Außenschalung (Blockbohlen) an einigen Stellen von Hand derart verschieben ließ, dass dazwischen ein Spalt von 2-3 cm entstand und man die Zellulosedämmung sehen konnte. Die Firma reagierte auf diesen Mangel damit, dass sie die „reduzierten“ Bohlen ersetzte und mit den Holzständern verschraubte. Optisch blieben jedoch an den nicht so gravierenden Stellen Mängel dahingehend zurück, dass man die ungestrichenen Nut- und Federteile der Blockbohlen sehen kann.
Aktuell (04.02.2012) haben wir nun einen Wassereintritt (Tropfen aus einem Astloch der Deckenschalung) in unserem Schlafzimmer im OG, und zwar mitten auf unser Bett, zu verzeichnen. Merkwürdigerweise tritt dieser Mangel nun gerade bei eisigen Außentemperaturen (-13 Grad Celsius) auf.
Bin ja grundsätzlich ein gutmütiger Typ, aber jetzt habe ich die Fachsen dicke: Begründen die o.a. Mängel einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Hersteller?
Wenn ja, in welcher Höhe könnte ich diesen einfordern?
Welche weiteren Schritte wären hierzu nun erforderlich (Baugutachter, Rechtsanwalt…)?
Der Hersteller hat sich bisher ja immer, wenn auch offensichtlich in diletantischer Weise, um Behebung der Mängel bemüht. Aber was zu vielist ist zu viel. Muss mal überlegen, wo und wie wir die nächsten Nächte schlafen sollen.

Vielen Dank und Grüße,

Steffen Rempp

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Hallo!

Da scheinen mir mehrere gravierende Baumängel vorzuliegen. Ich würde sofort einen Bausachverständigen einschalten. Und besonders auch einen Fachanwalt, der sich mit Baumängeln auskennt. Leider bin ich nicht der richtige Ansprechpartner, da ich mich mehr mit Bauplanungs- und Bauordnungsrecht befasse.

Viel Glück!

Walter

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Sehr geehrter Herr Remp,

ohne systematische Ursachenanalyse wird man bei dem beschriebenen Sachverhalt wohl keine fundierte Aussage machen können.

bei eisigen Außentemperaturen (-13 Grad Celsius) auf.

Das lässt vermuten, dass es sich zumindest nicht ausschließlich um irgendeine Undichtigkeit handelt sondern auch ein Tauwasserausfall in der Konstruktion in Frage kommt. Fehlt z. B. irgendwo Dämmung oder gibt es eine Kältebrücke schlägt sich dort Tauwasser nieder und tropft auch ab, wenn die Konstruktion das Wasser nicht mehr aufnehmen kann.

Begründen die o.a. Mängel einen
Schadensersatzanspruch gegenüber dem Hersteller?

Selbstverständlich begründen Mängel auch einen Schadensersatz, wenn denn ein Schaden über die Mängelbeseitigungskosten hinaus vorliegt. Und das ist fast immer der Fall.

Wenn ja, in welcher Höhe könnte ich diesen einfordern?

In Höhe des Schadens der entsteht. Nach Ihrer Beschreibung könnte das z. B. die Entfernung und Wiederherstellung der inneren und äußeren Verkleidungen sein, eingeschränkte Nutzbarkeit des Hauses, Kosten aus Einlagerung der Möbel oder ähnliches.
Schadensersatz setzt eben einen Schaden voraus.

Welche weiteren Schritte wären hierzu nun erforderlich
(Baugutachter, Rechtsanwalt…)?

Je nachdem wie die bisherigen Aufforderungen zur Mängelbeseitigung erfolgt sind, kann der Rechtsanwalt natürlich nicht schaden. Vielleicht genügt in einem ersten Schritt aber noch eine Aufforderung zur Erforschung der Ursache des Mangels mit Vorstellung eines Sanierungskonzeptes und kurzer Frist. Hängt halt von der konkreten Situation ab, wie Sie auch vorgehen wollen.
Wenn die Mängelbeseitigung weiter erfolglos bleibt kommt man an einem Gutachter nicht vorbei.

Mit freundlichen Grüßen
Dirk Baumeister

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Man baut auch nicht mit Herstellern, sondern mit Handwerkern. Ganz einfach, nur das hilft Dir jetzt nix mehr.
Es sind so viele ungereimtheiten von Deiner Seite genannt, wenn tatsächlich so ausgeführt (z. B. Elefantenhaut ist eine Art Wandtapete und absolut ungeeignet (und schon gar nicht zugelassen)um ein Dach abzudichten.
Tropfwasser auf Euer Bett bei niederen Temperaturen kann von zu höher Luftfeuchtigkeit innen kommen. Also mehr lüften.
Auf jeden Fall einen gerichtlich zugelassenen Gutachter bestellen (Wartezeit ca. 3 MOnate), einen Anwalt kontaktieren und klagen.

Viel Spaß

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Hallo,

am besten Sie wenden sich an die Landesarchitektenkammer oder die örtliche Industrie- und Handelskammer und bitten um die Nennung von vereidigten Sachverständigen im Hochbau oder Sachverständige im Zimmerer- und Dachdeckerhandwerk, die den Schaden begutachten und einen Schadenersatz beziffern sollen. Am besten gleich einen vereidigten, da auf Grund Ihrer Ausführungen zu befürchten ist, dass sich der Verursacher nicht so einfach geschlagen geben wird und ggf. eine gerichtliche Auseinandersetzung droht.

Viele Grüße
Christian Storch

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Herr Rempp,

es liegen offensichtlich doch erhebliche Baumängel an Ihrem Haus vor.
Wenn Wasser aus einem Astlochloch bei -13 °C tropft liegt es sehr wahrscheinlich an der mangelnden Dämmung.
Die Baumängel kann nur ein Gutachter vor Ort klären und feststellen.
Führen Sie ein Beweissicherungsverfahren durch, kostet jedoch Zeit.
Vorab könnten Sie einen gerichtlich vereidigten Bausachverständigen beauftragen, die Kosten tragen Sie selbst. Ein Gericht könnte die Kosten je nach Ausgang dem Unternehmen zurechnen.
Gleichzeitig bzw. vorab gleich einen Rechtsanwalt für Bauangelegenheiten beauftragen der Sie richtig beraten kann.
Auch den Unternehmer einschalten,vorab, mit Terminsetzung, denn der hat das Recht auf Nachbesserung, sonnst bleiben sie tatsächlich auf den Kosten sitzen.Sollte dieser den Termin nicht einhalten und eine Sofortmassnahme treffen, damit es nicht mehr tropft,dann zum Rechtsanwalt.
mfg
waltsie

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Hallo Steffen!
Was du da schreibst,ist sehr gravierend. Fange mal mit deinem Balkon an.
Ein jeder weiß,das man - gerade bei Abdichtungen - eine Menge Fehler gemacht werden. Dies gilt im Besonderen bei Drainage-Arbeiten unterkellerter Räume.
Aber man hat bei dir ja Abhilfe geschaffen,indem eine Bärenhaut (bituminierte Schweißbahnen) sind - wenn fachmännisch gemacht - eine gute Möglichkeit,dauerhaft dicht zu bekommen.
Es ist aber Wasser eingedrungen , oder? Ja! denke ich mal. Es muss aber auch sichergestellt werden,das die eingedrungene Wassermengen "getrocknet werden müssten.
Frage…liefen nach der erfolgreichen Ortung der Leckage und deren Beseitigung…Trocknungs-Maschienen??..oder war danach die Dürreperiode so stark,das das Wasser verdunsten konnte?

Achso , ich kenne das Wort „Elefantenhaut“ nur mit Verbindung , dass man Tapezier-Arbeiten „abwaschbar zu machen::
Der „Schwund“ im Holz zeigt auf jeden Fall , das die Hölzer vor dem Verarbeiten noch eine „zu hohe“ Feuchte hatte. In der Regel werden zum produzieren „Kammergetrocknetes“ Holz.
Ich bin aber kein Zimmerermeister , sondern Maurermeister und Betonbaumeister. WIR sagen dazu hähmischerweise " Die Hölzer haben wohl gestern noch im Wald gestanden?“ Aber dir ist bestimmt nicht zum Lachen…Sorry!
Richtiggehend kriminell wird es , wenn z.B. ein Balken durch Feuchteschwund die notwendige „Auflageflächen“ kleiner als errechnet sind.
Noch eine Frage drängt sich mir auf…Hast du beim Aufbau des Ständerwerkes gesehen , dass unter den OSB-Platten - beidseitig - diffusionsoffene Folien verwendet worden.Diese sind von einer Seite wasserdicht , aber die andere Seite der Folie „Dampfdiffusionsoffen“ - heißt Wasserdampf kann durch diffundieren.
Weshalb es bei so hartem Frost plötzlich aus einer Decke tropft , kann ich mir gar nicht vorstellen. Da macht keinen Sinn.
Ich kann dir aber den Rat geben , dir einen Gutachter kommen zu lassen. Bestimmt findet er/sie die Ursache für die „Bett“ Tropfen. Die haben Pülverchen , die genau rekonstruieren können , von wo das Wasser kommt.
Meist haben die auch Feuchtemessinstrumente zur Bestimmung von Feuchtigkeiten und Gehalt in den betroffenen Ecken.Meist finden sie den Fehler auch direkt. (Die wissen , wo „gepfuscht“ wurde.) Z.B. beim verletzen der Dampfsperren. Es gibt noch eine Messung - die gerade JETZT - beim heizen - viel Energie in die Luft geblasen wird. Der baut eine Gummitür in die Haustüre , bläst mit einem Ventilator Luft ins Haus und findet so - per Raucher - die Stellen , wo es „zieht“ und wo die Dichtungen undicht sind ,…also geschlampt wurde.
Nimm dir einen Rechtsanwalt , setze Schreiben auf , setze darin Fristen 2-4 Wochen zwecks Abstellen der Mängel, und wenn nicht reagiert wird , bleibt dir nur ein Gang zum Gericht.
Leider musst du - weil Zivilprozess - alles an Vorkasse bezahlen.
Und wenn der Prozess gewonnen wird , kannst du sicherlich Schadensersatz bekommen.
Aber dabei solltest du darauf achten,dass du nur die verklagst,die Schuld an der Misere sind.

Ich habe schon mal gelesen , das ein Anbieter solcherlei Ständerbauweise Häuser gezimmert wurden , die als " MONDPHASENHÖLZER " aus der Hohen Tatra geschlagenen Hölzern , deutlich teuerer verkauft , als „normal“ geschlagenen.
Jetzt mal ehrlich…Der Hausbesitzer in Spee hat bestimmt besseres zu tun , als sich mitten in der Nacht anzuschauen, ob sein Holz wirklich in Vollmondphase geschlagen wurde…
Ich wünsche dir aber wirklich viel Glück,Erfolg und schone deine Nerven , OK?
Es ärgert sich nur einer „DU“
Greez Frank
[email protected]

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Hallo Herr Rempp,
diese Anschlüsse wie Sie beschrieben haben, sind besonders beim Holzbau eine handwerkliche Herausforderung. In Ihrem Fall empfehle ich, daß Sie sich einen Bausachverständigen zu Rate holen, der sich jedoch im Holzfertigbau auskennt. Wenden Sie sich am Besten an die Industrie- und Handelkammer, die haben eine Liste von den Sachverstädigen.
Der kann einen Vorschlag machen, wie das Problem gelöst wird und später die Arbeiten überprüfen, ob sie richtig ausgeführt worden sind.
MfG
A. Dornblüth

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HALLO s. R.

SORRY, das ist kein Problem, das mit dem „öffentlichen Baurecht“ (wofür ich als Experte stehe) lösbar ist.
Schadensansprüche aus Baumängeln sind zivilrechtliche Propbleme (so sie keine öffentliche Gefährdung darstellen).
Vielleicht kann man die Handwerkerinnung oder einen Sachverständigen zur (zunächst) sachkundigen Mängelbeseitigung einbeziehen.

mfg db