Hallo
Wir haben vor 2 Jahren eine Immobilie für 600.000 Euro gekauft. Eigenkapital von 200.000 Euro, Rest Kredit.
Vor Kreditvergabe kam ein Gutachter der Bank und schätzte das Haus auf ca 750.000 Euro. Heute nach 2 Jahren kam wieder ein Gutachter und schätzte das Haus auf 1.2 Mio. Euro. Meine Frage was hätte die Bank davon eine Immobilie höher zu schätzen wie in unserem Fall. Und handelt es sich bei diesen Gutachten um objektive Wertbestimmungen.
Dazu muss man sagen, dass wir im Moment dabei sind das Haus insofern zu erweitern, als das wir den Keller umbauen sodass er als Wohnung zu nutzen ist. Allerdings ist dieser Umbau im Anfangsstadium und somit nach meiner Meinung wertmäßig zu vernachlässigen.
Danke für die Antworten
Ohne genaueres Hintergrundwissen (woher kommt der Schätzer, wer hat ihn beauftragt, was ist der Grund für die Schätzung usw) kann ich Ihre Frage nicht beantworten. Die Frage sprengt auch den Rahmen dieses Forums. Dafür gibt es Rechtsanwälte!
Ohne genaueres Hintergrundwissen (woher kommt der Schätzer,
wer hat ihn beauftragt, was ist der Grund für die Schätzung
usw) kann ich Ihre Frage nicht beantworten. Die Frage sprengt
auch den Rahmen dieses Forums. Dafür gibt es Rechtsanwälte!
Gut kann ich verstehen ich reduziere meine Frage dahingehend.
Was hat die Bank grundsätzlich von einer höheren Schätzung einer Immobilie?
Grüße und Danke für die Antwort
Der Umbau kann wahrscheinlich etwas vernachlässigt werden bzw. kann keinesfalls so ins Gewicht fallen. Auch die Immobilienpreise können wahrscheinlich für diese Region nicht so stark gestiegen sein (oder wird in der Nähe ein größeres Industriezentrum neu gebaut etc.). Die Bank hat insofern was davon, dass es für die Bank einen höheren Wert als Sicherheit in den Büchern hat und im Verhältnis dazu der noch offene Kredit deutlich geringer aussieht.
–>> US-Immobilienkrise lässt grüßen.
Ich würd mir dazu einemal eine Auflistung geben lassen, warum dies so ist und die Immobilie mit Vergleichsopjekten in der Region vergleichen. Würd hier mal nachsehen (unter kaufen)http://www.der-banker.de/immobilien.html und ein Vergleichsobjekt suchen bzw. die Quadratmeterzahl etc. hochrechnen.
Auch der Anruf in der Immoabteilung einer anderen Bank könnte für ne grobe Richtung ausreichen. In der Regel hat man seine regionalen Immowerte relativ genau im Kopf.
Gruß
Martin
Schönen guten Tag,
da kann ich leider gar nicht helfen!
MfG
Mein Gott, wo gibt es denn heutzutage noch Immobilien, die in zwei Jahren ihre Preise verdoppeln?
Hallo Daniel,
ein Gutachten geschieht nicht über den Daumennagel.
Es wird die Bodenrichtwertkarte zu Grunde gelegt und es werden hier entsprechende Abschläge oder Zuschläge gemacht, je nach Lage. Hier dürften schon beim Vergleich beider Gutachten Differenzen zu erkennen sein. Ein Bankgutachten geht dann weiter von der Bausubstanz aus. Cbm umbauter Raum, Wohnfläche, Zuschnitt der Räume, Ausstattung usw. Abschläge werden gemacht für das Alter des Hauses und Verwertbarkeit.
Auch hier dürften Unterschiede zum zweiten Gutachten zu erkennen sein.
Ferner ist die Frage, ob der zweite Gutachter von Dir beauftragt wurde. Der wird dann sehr wohlwollend bei der Ermittlung des Wertes sein.
Eine Bank ändert den Verkehrswert ihrer Beleihungsobjekte bei jeder Kreditprüfung, wobei man dann immer von einem ungünstigen Wert im Verwertungsfall ausgeht.
Von einer späteren höheren Bewertung hat die Bank eigentlich nicht viel, es sei denn, der Kreditnehmer beantragt neue Kredite und das Objekt dient als Sicherheit.
10 Gutachten führen zu 10 Antworten! Unterschiede vor allem durch Geschäftspolitik der einzelnen Banken - je nachdem, ob man einen hohen Beleihungswert als Kreditgundlage wünscht (dann günstigere Zinssätze) oder einen niedrigeren (dann höhere Zinssätze bzw. Frage nach Zusatzsicherheiten). Lassen Sie sich die einzelnen Positionen erläutern, fordern Sie die Herausgabe des Beleihungswertprotokolls und lassen Sie ein Gutachten von einem unabhängigen Sachverständigen erstellen.
Ich hoffe, ich konnte etwas helfen.
Gruß
L.
Hallo,
solche Wertsteigerungen kann ich auch nicht nachvollziehen. Natürlich habe einige Banken unterschiedliche Ansätze, wie Sie Objekte bewerten. Allerdins sollte so eine große Differenz nicht entstehen. Die Frage ist natürlich, ob die Gutachten jerweils ausführlich und mit Daten, wie Bodenrichtwert, Ertragswert usw. erstellt wurden, oder nur mal so " dahin gesagt".
Die Ausstattung hat natürlich auch einen Einfluss. Um einen richtigen Wert zu erfahren ( die Frage für was ich diesen dann brauche)sollte ein unabhängiger, vereidigten Gutachter hernagezogen werden.
Die meisten Banken gehen eigentlich immer nur vom Kaufpreis aus und setzen somit den Verkehrswert an!
Hallo,
klingt ja eigentlich sehr gut - also für EUCH! Umgekehrt wär es nicht so toll 
.
Wir haben selbst folgende Erfahrungen mit Immobilienschätzungen gemacht:
Ein und das selbst Objekt wurde zwischen 280.000,-- Euro und 400.000,-- geschätzt. Allerdings ging es damals darum welcher Immobilienmakler den Auftrag erhält. Und manche dachten wohl wenn Sie das Objekt höher schätzen erhalten diese den Auftrag.
Bei 2 diversen Banken haben wir dann auch die Erfahrung gemacht, dass ein Objekt einmal auf 310.000,–Euro und von der anderen auf 340.000,-- Euro geschätzt wurde.
- Ist aber natürlich kein Vergleich zu den Berechungsunterschieden die bei Euch rausgekommen sind -
Eine Nachfrage damals hierzu ergab, dass es sich meist um Berechnungstabellen handelt, die je nach Zweck (Sicherheit oder Verkauf oder anderer Zweck) auch unterschiedlich sein können.
Ein Immobilienmakler hat uns mal berichtet dass es ganz detaillierte Berechnungen gibt bei dem ein Gutachter auch den Winkel des Sonnenlichteinfalles genau berechnet usw.
Im Internet gibt es eine homepage bei der man nach einer Berechungsformel den Wert errechnen lassen kann. Hier sind auch die Preise der Orte in Deutschland hinterlegt und werden berücksichtigt. Die Adresse weiß ich leider nicht mehr, aber vielleicht könnt Ihr ein bisschen googlen. Kosten waren so um die 40,–€
Ich hatte hier eine homepage damals, bei der man 30 Tage lang die Werte auch nochmals verändern konnte, so konnte ich z.B. einfach an der Eingabe ob Freizeitmöglichkeiten in näherer Umgebunb wären etwas ändern und sehen was das im Preis ausmacht (oder ihr könnt mal mit renovierten Keller oder ohne renovierten Keller rechnen).
Ich hatte am 1. Tag und am 30. Tag probiert und plötzlich war ein Preisunterschied (400.000,-- € anstatt 360.000,–€ ohne dass ich etwas verändert hatte). Eine Nachfrage ergab dass das Objekt in Süddeutschland wäre und dort hätten in diesem laufenden Jahr die Preise so stark angezogen und deshalb hätten sie die Werte auch nachgezogen.
Aber Euer Preisunterschied ist wirklich gewaltig. Habt ihr schon bei der Bank selbst nachgefragt? Oder lasst doch das Objekt von einem freien Immobilienmakler mal neu einschätzen. Evtl. kostet das sogar gar nichts. Es kostet meist nichts, falls man das Objekt vor hat zu verkaufen (Der Makler möchte halt dann eigentlich gerne den Auftrag erhalten).
Viele Grüße
Antwort/en:
Eine Verdoppelung des Wertes eines Wohnhauses ist von der Gebäudesubstanz her (da unverändert) unglaubwürdig.
Die Teuerung am Bau beträgt beim Bau nicht 100% auf 2 Jahre.
Bleibt noch das Grundstück. Ist es durch bestimmte Umstände wesentlich teurer geworden? Nachzufragen beim Gutachterausschuß der Stadt bzw. am Land bei der Gemeinde bzw. beim Landratsamt.
Auch das ist aber unwahrscheinlich, zumindest von der Teuerungsrate her .
Wenn die Gutachten rein hausintern seitens der Bank waren, dann besteht leider nicht die Möglichkeit, eine Abschrift zu bekommen. Aber Sie könnten die Bank fragen, wieso innerhalb 2 Jahren eine Wertverdoppelung auf dem Papier stattgefunden hat. Nur bei Vorliegen der vor 2 Jahren gemachten und der aktuellen Wertschätzung könnte man die Vergleiche ziehen und die Werterhöhungsposten herausziehen.
Ich unterstelle mal, dass ein externer Gutachter seriös ist.
Wäre er es nicht, weiß auch derselbe, dass seine Gebühren aus dem Verkehrswert berechnet werden.
Ein Schelm, der Böses dabei denkt.
Aber auch ein externer Gutachter hat einen Ruf zu verlieren, denn die Bank ist nicht auf den Kopf gefallen. Die Kreditleute allein schon haben auch eine gewisse Erfahrung hinsichtlich Werteinschätzung von zu finanzierenden Objekten.
War es ein Bankmitarbeiter, den Sie mit Gutachter meinen, dann könnte die Fehlerquote schon höher liegen.
Oder es war ein findiger Kreditmann, der einen „gewissen Wert“ braucht, um eine neue, höhere Finanzierung hinzubringen.
Alle zwar Möglichkeiten, aber den Unterschied zwischen den beiden Werten kann man nur aus beiden Gutachten herauskristallisieren und zwar sehr einfach.
Diese Antworten sollten genügen.
Gruß aus Niederbayern
Bracco
Hi,
machst du dir ernsthaft Sorgen, dass die Bank dein Haus für werthaltiger hält als du? Das kann doch nur gut für dich sein. Wenn es mehr wert ist, kannst du höhere bzw. weitere Kredite damit besichern können.
Es ist normal, dass Banken regelmäßig prüfen, ob die Sicherheiten, die sie für ihre Kredite haben, auch tatsächlich noch die Höhe des besicherten Darlehens haben.
Und dass Immobilienpreise angezogen haben ist wohl nach der „Krise“ kein Wunder sondern allgemein bekannt.
Viele Leute parken ihr Geld aus diversen Gründen in Gold und Immobilien zum Werterhalt (Angst vor Inflation). Und wenn viele plötzlich Immobilien möchten, zieht ganz klassisch das Prinzip „Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis“.
Ich würde mir also keine Gedanken machen.
Liebe Grüße
angelea
Hallo,
als aller erstes wirde der Wert einer Immobilie nach Lage, ausbau, zustand und Marktnachfrage festgelegt. Es kann also schwanken. Grundsätzlich wird er aber objektiv bestimmt (wobei jeder Gutachter das etwas anders sehen kann).
Die Bank hat mehrere Vorteile, wenn sie die Immobilie kontroliert. Sollte der Wert sinken, zum Beispiel weil direkt neben Ihnen eine Schweinezucht eröffnet wird, dann kann es sein, dass die Bank weitere Sicherheiten fordert. Das mit der Schweinezucht soll nur ein übertriebenes Beispiel für eine Wertminderung sein.
Im Falle der Wertsteigerung, hat die Bank die Gewissheit, dass sie, sollten Sie nicht mehr zahlen können, den Kredit durch den Hausverkauf vollständig tilgen kann. Zusätzlich hofft die Bank darauf, dass Sie vielleicht noch einen Kredit aufnehmen, frei nach dem Motto: „Ist ja durch den Kredit alles abgesichert.“. Davon rate ich natürlich ab. Was dann passiert hat man in Amerika gesehen.
MFG
Hallo,
gut für Sie, wenn der Wert steigt! Somit steigt auch die Sicherheit der Bank; Immobilien sind die „sichersten“ Sicherheiten, die eine Bank bekommen kann, d.h. Kredite gg Grundschuldabsicherung gelten für die Bank als sehr sicher und müssen mit weniger Eigenkapital unterlegt werden. Für Sie als Kreditnehmer ist das zum einen für die Bonität gut (Verhältnis Vermögen zu Verbidndlichkeiten), zum anderen ist dann eine weitere Kreditaufnahme gg Grundschulden für Sie möglich.
Die Gutachter unserer Bank sind eher vorsichtig in ihren Schätzungen, also schon seriös. Wie es in anderen Häusern gehandhabt wird, weiß ich leider nicht. Bei Fragen bitte einfach nochmal melden.
Viele Grüße
Hallo
Wir haben vor 2 Jahren eine Immobilie für 600.000 Euro
gekauft. Eigenkapital von 200.000 Euro, Rest Kredit.
Vor Kreditvergabe kam ein Gutachter der Bank und schätzte das
Haus auf ca 750.000 Euro. Heute nach 2 Jahren kam wieder ein
Gutachter und schätzte das Haus auf 1.2 Mio. Euro. Meine Frage
was hätte die Bank davon eine Immobilie höher zu schätzen wie
in unserem Fall. Und handelt es sich bei diesen Gutachten um
objektive Wertbestimmungen.
Dazu muss man sagen, dass wir im Moment dabei sind das Haus
insofern zu erweitern, als das wir den Keller umbauen sodass
er als Wohnung zu nutzen ist. Allerdings ist dieser Umbau im
Anfangsstadium und somit nach meiner Meinung wertmäßig zu
vernachlässigen.
Danke für die Antworten