der Vermieter hat uns jetzt eine Schätzung vorgelegt,
von einem unabhängigen Gutachter.
Es gibt zwei Schätzungen, die nur um 1000 Euro voneinander abweichen:
Sachwert + Ertragswert.
Kann mir bitte jemand sagen, wie diese beiden sich im wesentlichen unterscheiden und welcher Wert normalerweise herangezogen wird?
Wie verhält es sich generell in der Immobilienbranche,
wird der Schätzwert gezahlt, etwas darüber oder darunter?
Wie ist die allgemeine Tendenz der Immobilienpreise inländlichen Gegenden/Kleinstadt ca. 12.000 Einwohner?
Wie ist der markt momentan und wie die Perspektiven?
Welche Kosten kommen noch auf einen zu?
Ich erinnere mich grob an 1,5% Notar und 3,5% Grunderwerbskosten.
Ist das noch aktuell?
der Vermieter hat uns jetzt eine Schätzung vorgelegt,
von einem unabhängigen Gutachter.
Es gibt zwei Schätzungen, die nur um 1000 Euro voneinander
abweichen:
Sachwert + Ertragswert.
Kann mir bitte jemand sagen, wie diese beiden sich im
wesentlichen unterscheiden und welcher Wert normalerweise
herangezogen wird?
Sachwert: Wert des Gebäudes an Hand von Herstellungskosten ./. Wertverlust Alter ./. Instandhaltungsstau
Ertragswert: Wert des Gebäudes an Hand der erzielten oder erzielbaren Erlöse (Mieten/Pachten)
Marktwert: Wert des Gebäudes unter Berücksichtigung der realen Verkaufserlöse vergleichbarer Objekte in vergleichbarer Lage
Wie verhält es sich generell in der Immobilienbranche,
wird der Schätzwert gezahlt, etwas darüber oder darunter?
Es wird immer nur der Verkaufspreis bezahlt
Wie ist die allgemeine Tendenz der Immobilienpreise
inländlichen Gegenden/Kleinstadt ca. 12.000 Einwohner?
stark fallend bis unverkäuflich
Wie ist der markt momentan und wie die Perspektiven?
schlecht für Verkäufer, gut für Käufer
Welche Kosten kommen noch auf einen zu?
Ich erinnere mich grob an 1,5% Notar und 3,5%
Grunderwerbskosten.
Ist das noch aktuell?
der Vermieter hat uns jetzt eine Schätzung vorgelegt,
von einem unabhängigen Gutachter.
Es gibt zwei Schätzungen, die nur um 1000 Euro voneinander
abweichen:
Sachwert + Ertragswert.
Kann mir bitte jemand sagen, wie diese beiden sich im
wesentlichen unterscheiden und welcher Wert normalerweise
herangezogen wird?
Sachwert: Wert des Gebäudes an Hand von Herstellungskosten ./.
Wertverlust Alter ./. Instandhaltungsstau
Ertragswert: Wert des Gebäudes an Hand der erzielten oder
erzielbaren Erlöse (Mieten/Pachten)
Marktwert: Wert des Gebäudes unter Berücksichtigung der realen
Verkaufserlöse vergleichbarer Objekte in vergleichbarer Lage
*** interessanterweise haben wir ein eigenes Gutachten erstellen lassen, der Wert hier war um 15 % niedriger als bei dem Gutachten des Vermieters. Das hat den vermieter aber jetzt nicht beeindruckt
Wie verhält es sich generell in der Immobilienbranche,
wird der Schätzwert gezahlt, etwas darüber oder darunter?
Es wird immer nur der Verkaufspreis bezahlt
*** also ich kenne es bei Autos, da wird fast immer ein Eckchen unter Schwacke usw. verkauft. So eine gewisse Regel gibt es hier nicht, dass man sagen kann, dass seltenst unter Schätzpreis oder über Schätzpreis verkauft wird?
Wie ist die allgemeine Tendenz der Immobilienpreise
inländlichen Gegenden/Kleinstadt ca. 12.000 Einwohner?
stark fallend bis unverkäuflich
Wie ist der markt momentan und wie die Perspektiven?
schlecht für Verkäufer, gut für Käufer
Welche Kosten kommen noch auf einen zu?
Ich erinnere mich grob an 1,5% Notar und 3,5%
Grunderwerbskosten.
Ist das noch aktuell?
*** interessanterweise haben wir ein eigenes Gutachten
erstellen lassen, der Wert hier war um 15 % niedriger als bei
dem Gutachten des Vermieters. Das hat den vermieter aber jetzt nicht beeindruckt
Warum auch ? Warum sollte sich der Verkäufer (oder der Käufer) nach einem Gutachten richten. Der Preis bildet sich nach Angebot und Nachfrage.
*** Wann benötige ich ein Notar Anderkonto und wann nicht, denn diese Wahl kostet ja richtig Geld?
Ich würde immer über Notaranderkonto zahlen. Die paar Euro würde ich für die Sicherheit der Transaktion zahlen.
*** sehr gute Links! Gibt es auch einen Link, wo man PLZ und
noch ein paar Parameter eingibt und bekommt einen ca. Wert angezeigt?
Du hast doch schon zwei „ca. Werte“, wieviele willst Du noch ? Ich würde dem Verkäufer jetzt ein konkretes Kaufangebot machen und sehen, wie er darauf reagiert.
Den Sachverhalt mit dem Konto ist nicht ganz nachvollziehbar,
wann ich so etwas machen sollte.
In dem Rechner der Kosten macht das schon fast 1.500 Euro aus
und das ist viel Geld, aber wohl nur, weil ich nicht weiss wofür
Im Dialog mit dem Vermieter kam raus, dass er vom Gutachten enttäuscht ist, er hatte mit wesentlich mehr gerechnet und
ist der meinung, dass er auf dem Markt viel mehr bekommt,
wenn er es anbieten würde…
Auf eine Äußerung mir entgegen zu kommen (10%) reagierte er
eher abweisend…
*** interessanterweise haben wir ein eigenes Gutachten
erstellen lassen, der Wert hier war um 15 % niedriger als bei
dem Gutachten des Vermieters. Das hat den vermieter aber jetzt
nicht beeindruckt
Selbst wenn es mich beeindrucken würde, würde ich das doch nicht zeigen, oder?
Wie verhält es sich generell in der Immobilienbranche,
wird der Schätzwert gezahlt, etwas darüber oder darunter?
Es wird immer nur der Verkaufspreis bezahlt
*** also ich kenne es bei Autos, da wird fast immer ein
Eckchen unter Schwacke usw. verkauft. So eine gewisse Regel
gibt es hier nicht, dass man sagen kann, dass seltenst unter
Schätzpreis oder über Schätzpreis verkauft wird?
Im Gegensatz zu Autos sind Grundstücke nicht mobil. Wenn ich die Hütte nebenan unbedingt haben will, wird das den Preis beeinflussen.
*** Wann benötige ich ein Notar Anderkonto und wann nicht,
denn diese Wahl kostet ja richtig Geld?
Der auf dem Anderkonto eingezahlte Kaufpreis wird erst ausbezahlt, wenn das Grundstück umgeschrieben ist. Zahlung des Kaufpreises, Bank des Verkäufers verweigert Löschung der bestehenden Hypothek, Rückabwicklung des Kaufvertrages, Geld beim Verkäufer bereits gepfändet, Gebühren für Anderkonto gespart, Pech gehabt.
*** sehr gute Links! Gibt es auch einen Link, wo man PLZ und
noch ein paar Parameter eingibt und bekommt einen ca. Wert
angezeigt?
Nein, sondern einen Beruf, nennt sich Gutachter. Wenn man sich diesen Beruf nicht nur angeeignet sondern auch wirklich erlernt (studiert) hat, kann man sogar amtlich vereidigter Gutachter werden. Die von ihm ermittelten Werte sind dann nicht so sehr Auftraggeberabhängig.
Freie Wohnimmobilien zum Eigennutz erzielen erheblich höhere Verkaufswerte als noch vermietete Objekte oder Renditeobjekte. Möglicherweise beeindruckt diese Tatsache den Verkäufer.
Den Sachverhalt mit dem Konto ist nicht ganz nachvollziehbar, wann ich so etwas machen sollte.
Zu Deiner Sicherheit. Wenn Du finanzieren mußt, wird die bank das darelehn erst auszahlen, enn die Grundschuld bestellt sit und das kann dauern. Auf Notaranderkonto zahlt sie sofort undd ann bist Du DEiner Verpflictung nachgekommen.
In dem Rechner der Kosten macht das schon fast 1.500 Euro aus
… aber wohl nicht nur für das NAderkonto ! Frag mal einen Notar, was das Konto an Gebühren kostet.
ist der meinung, dass er auf dem Markt viel mehr bekommt, wenn er es anbieten würde…
Lass ihn seine Erfahrungen machen.
Auf eine Äußerung mir entgegen zu kommen (10%) reagierte er eher abweisend…
Dann muß Du noch etwas warten, bis er gemerkt hat, wie gering die Nachfrage nach Immobilien zur zeit ist.
*** das Problem ist, dass wir in dem Haus wohnen und auch bleiben wollen. Wenn sich erstmal jemand gefunden hat, der mehr zahlt,
dann müssten wir noch mehr zahlen, wenn wir überhaupt die chance dazu bekommen…
*** das Problem ist, dass wir in dem Haus wohnen und auch
bleiben wollen. Wenn sich erstmal jemand gefunden hat, der
mehr zahlt,
dann müssten wir noch mehr zahlen, wenn wir überhaupt die
chance dazu bekommen…
Nur dass in ländlichen Gegenden es heute meist umgekehrt ist. Nach 1 Jahr ohne Verkauf hat man dann eine bessere Ausgangsposition.
Selbst erlebt:
Das Haus, in dem wir zur Miete lebten, wurde von verschiedenen „Experten“ geschätzt: Ergebnisse lagen zwischen 140.000 und 320.000 Euro.
Ende 2008: Der Verkäufer rechnet sich einfach aus: Sein Kaufpreis + Nebenkosten + Renovierung = 270k = Verkaufspreis.
Wir rechnen uns aus, was wir überhaupt finanzieren können = 230k
Verkäufer ist entrüstet und ist sich sicher, viel mehr am Markt zu bekommen.
Herbst 2009: 20 Interessenten & Makler später stellen wir ein Ultimatum: 230 oder wir kaufen ein anderes.
Verkäufer zögert und wir entscheiden uns für ein anderes.
Verkäufer will dann doch nachgeben, allerdings sollen wir seine Kredite (mit höheren Zinsen übernehmen), aber wir haben festgestellt, dass das andere das bessere Geschäft ist und widerrufen unser Angebot.
Frühjahr 2010: Nach weiteren 10 Interessenten verkauft er schließlich für 220k und muss auch noch Vorfälligkeitsentscheädigungen etc. zahlen und bekommt ca. 200k tatsächlich raus. Damit bleiben ihm sogar noch knapp 20k Schulden aus diesem Abenteuer.
In anderen Worten: IHR sitzt am viiiiiel längeren Hebel als er
So kann es laufen, ich würde trotzdem bei einem Hauskauf anders vorgehen.
Wenn ihr emotional an das Haus gebunden seid und es gerne kaufen wollt würde ich nicht pokern sondern kaufen.
Ein Haus ist immer soviel wert wie jemand bereit ist, dafür zu zahlen. Gutachten können auseinander liegen weil es verschiedene Methoden gibt, ein Haus zu bewerten. Ob ihr eurem Verkäufer nun 200.000 oder 220.000€ gebt - ihr spart euch einen Umzug, Kosten für die Suche nach einer neuen Immobilie, eventuell über Makler.
Ich kenne viele Beispiele in denen sich Leute verzockt haben und dann zusehen mussten wie jemand anders „ihr Traumhaus“ kaufte.
Ich würde mit dem Verkäufer nur handeln wenn ihr tatsächlich bereit seit und damit leben könnt das Haus nicht zu kaufen. Aber ob ihr es jetzt, bei niedrigen Zinsen und ohne Makler für 10% mehr kauft, danach kräht in 20 Jahren, wenn es abbezahlt ist und ihr vielleicht eurerseits einen Käufer dafür sucht, kein Hahn mehr.
Das mit dem Notaranderkonto habe ich nicht verstanden. Warum glaubt ihr ein solches zu brauchen? In Hessen werden diese seit 10, 12 Jahren fast nicht mehr benutzt.
Wie meinst du das mit gute Karten als Mieter, wenn ich weniger zahlen möchte als andere?
Das ist eine blöde Situation, einerseits will ich Geld sparen,
andererseits will ich kein Risiko, dass jemand anders mehr zahlt und
sie mir wegschnappt…
Das ist eine blöde Situation, einerseits will ich Geld sparen,
andererseits will ich kein Risiko, dass jemand anders mehr zahlt und
sie mir wegschnappt…
Das hatte ich eben einem Vorredner gschrieben!
Der Vermieter ist ein älterer alleinstehender Herr ohne Kinder und Familienanhang.
Der ist ziemlich hart, oder so gab er sich zumindest bei unserem Gespräch…
So kann es laufen, ich würde trotzdem bei einem Hauskauf
anders vorgehen.
Wenn ihr emotional an das Haus gebunden seid und es gerne
kaufen wollt würde ich nicht pokern sondern kaufen.
Ein Haus ist immer soviel wert wie jemand bereit ist, dafür zu
zahlen. Gutachten können auseinander liegen weil es
verschiedene Methoden gibt, ein Haus zu bewerten. Ob ihr eurem
Verkäufer nun 200.000 oder 220.000€ gebt - ihr spart euch
einen Umzug, Kosten für die Suche nach einer neuen Immobilie,
eventuell über Makler.
Ich kenne viele Beispiele in denen sich Leute verzockt haben
und dann zusehen mussten wie jemand anders „ihr Traumhaus“
kaufte.
Ich würde mit dem Verkäufer nur handeln wenn ihr tatsächlich
bereit seit und damit leben könnt das Haus nicht zu kaufen.
Aber ob ihr es jetzt, bei niedrigen Zinsen und ohne Makler für
10% mehr kauft, danach kräht in 20 Jahren, wenn es abbezahlt
ist und ihr vielleicht eurerseits einen Käufer dafür sucht,
kein Hahn mehr.
Das ist die Geschichte, das haus gefällt uns zum teil gut, zum Teil ist es auch haarsträubend, was da gebaut wurde.
Der erste Gutachter hat es mit 190 geschätzt, der zweite jetzt vom Vermieter mit 220. Ich hatte mir ein Limit gesetzt von 200, vielleicht 205.
Es ist ohne Keller und hat einfache Ausstattung!
Wir hatten ein paar bauliche Veränderungen und Ergänzungen geplant, die sind bei dem Preis kaum noch zu realisieren.
Es ist auch so, dass wir uns nicht im großen Stil verschulden wollen,
wegen Alter und anderer Interessen und ohne Kinder.
Umzug, Suche oder selber bauen sind auch Stressfaktoren und auch Kostenfaktoren.
Das mit dem Notaranderkonto habe ich nicht verstanden. Warum
glaubt ihr ein solches zu brauchen? In Hessen werden diese
seit 10, 12 Jahren fast nicht mehr benutzt.
Ich habe das in einer Rückmeldung hier gelesen.
So wie ich das verstehe ist es lediglich das zwischenparken von Geld,
so dass es erst bezahlt wird, wenn alle Umschreibungen erledigt sind,
so dass hier nicht einer den anderen betrügen kann.
Aber wenn ich darüber nachdenke!
Wenn wir uns einigen, der Vermieter alles umschreibt und ich ihn dann bezahle, was kann da schief gehen?
Oder stell ich mir das alles zu einfach vor?
Also wie gesagt, der Rechner hat mir ca. 1.500 Euro an Kosten dafür angegeben…
Ihr solltet nicht unterschätzen, dass ein vermietetes Objekt noch schlechter zu verkaufen ist als ein leeres. Denn entweder es ist vermietet, dann hat der nächste Käufer das Risiko, dass die Mieter nicht zeitnah ausziehen sondern erstmal ein paar Jahre prozessieren.
Sollte er euch jetzt vorsorglich kündigen, was aus Mieterschutzgründen faktisch unmöglich ist, hat er Leerstand für ungewisse Zeit.
Sofern sich Euer Verkäufer mal beraten lässt, wird man ihm dringend raten Euch zu nehmen (auch zu einem günstigeren Preis). Das solltet ihr ausnutzen.
Das ist die Geschichte, das haus gefällt uns zum teil gut, zum
Teil ist es auch haarsträubend, was da gebaut wurde.
…
Es ist ohne Keller und hat einfache Ausstattung!
Wir hatten ein paar bauliche Veränderungen und Ergänzungen
geplant, die sind bei dem Preis kaum noch zu realisieren.
Es ist auch so, dass wir uns nicht im großen Stil verschulden
wollen wegen Alter und anderer Interessen und ohne Kinder.
Wir waren in exakt dieser Situation und sind im Nachhinein (als beim Auszug der erste Schimmel auftauchte) heilfroh, dass wir stattdessen etwas anderes genommen haben, das von billiger war und in dem wir alles nach Wunsch machen konnten.
Es ist nett sich in ein Haus zu verlieben, aber es geht um so furchtbar viel Geld, dass man da die rationale Seite extre schärfen sollte.
Schaut Euch einfach mal 1/2 Jahr nach Alternativen um. Wenn es dann noch das Beste ist, wisst ihr auch, was ihr zahlen wollt/könnt.
Umzug, Suche oder selber bauen sind auch Stressfaktoren und
auch Kostenfaktoren.
Umzug und Suche sind nicht soooo schlimm, dass man dafür 30k mehr zahlen sollte.
Selber bauen… naja, würde ich mir persönlich nicht mehr zutrauen.
Deshalb ist es ja wichtig abzuwägen, ob es diese Haus sein muss oder ob ihr eventuell mit Leichtigkeit in ähnlicher Lage etwas findet, was euch genauso gut gefällt aber noch besser passt.
Es gibt Gegenden da kann man sich aussuchen, was man kaufen möchte und solche, wo eher wenig auf dem Markt ist.
Betreffend eines Anderkontos: die normale Umschreibung beim Notar ist absolut sicher und es bedarf absolut keines Anderkontos! Der Notar nimmt die Umschreibung vor und teilt euch mit, wann die Zahlung vorzunehmen ist. Ich habe nach wie vor nichts herausgelesen, was ein Notaranderkonto - wie gesagt, werden diese meines Wissens nach kaum noch angeboten - nötig machen würde.
Kleiner Tip: wenn es einen Makler in eurer Stadt gibt, der schon etliche Jahre am Markt ist, dessen gut gestaltete Anzeigen ihr regelmäßig in der Presse lest und der euch eventuell auch schon durch andere Werbemaßnahmen (Flyerverteilung in der City, Werbebanner auf Häusern, etc.) aufgefallen ist: ich würde einen solchen Makler anrufen, mit offenen Karten spielen und ihn fragen, wieviel er euch für eine Besichtigung und Beratung abknöpfen würde. Ich schätze, das dürfte um die 200Euro kosten.
Ein solcher Makler, der sich engagiert und jede Menge Häuser in eurer Gegend nicht nur kennt sondern auch tatsächlich verkauft hat, kann euch recht genau sagen, zu welchem Preis das Haus auf dem freien Markt wegginge.
Noch ein Tip: du schreibst, das Haus sei etwas verbaut. Auf dem Bauamt kannst du mit Einverständnis des Eigentümers üblicherweise die Hausakte einsehen, in der sich auch alte Bauanfragen, Grundrisse, etc. befinden.
Wie meinst du das mit gute Karten als Mieter, wenn ich weniger zahlen möchte als andere?
Was glaubst Du eigentlich ? Der Verkäufer kann sich seinen Käufer frei aussuchen, er muß nicht an Dich verkaufen ! Also solltest Du Dein Angebot so gestalten, dass der Verkäufer an Dich und keinen anderen verkaufen möchte.
Das ist eine blöde Situation, einerseits will ich Geld sparen,
andererseits will ich kein Risiko, dass jemand anders mehr zahlt und sie mir wegschnappt…
Dann brauchst Du gute Nerven. Und nicht vergssen: Du hast keinerlei Anspruch darauf, das Objekt zu kaufen. Wenn der Verkäufer möchte, kann er das Objekt dem örtlichen Immobilien-Hai seines Vertrauens verkaufen, und Du siehst in die Röhre. Wenn Du also unbedingt kaufen willst, solltest Du beim Verkäufer gut Wetter machen.
