Hallo, Pferdi
So wie Du den Schaden durch Schimmelbildung schildest, halte ich es ebenfalls für richtig und zwar rückwirkend von dem Zeitpunkt an, an dem Du dem Vermieter dies schriftlich mitgeteilt hast. (Paragrafen 535, 536, 536a BGB)
Es ist sicher nicht falsch sich bei einem Arzt auf gesundheitliche Schäden untersuchen zu lassen, insbesondere auf folgen durch die Schimmelbildung. Sollte der Arzt gesundheitliche Symptome finden deren Ursache auf die Einwirkung der Schimmelbildung zurückzuführen ist, solltest Du Deine Krankenkasse davon unterrichten. Diese wird den Vermieter für die der Kasse entstandenen Kosten regresspflichtig machen.
Ein Gutachter zu beauftragen ist eine kostspielige Angelegenheit, von der im voraus nicht abschätzen ist was dabei heraus kommt. In einem solchen fall sollte man zuerst die gesetzlichen Möglichkeiten, die einem die oben genannten Paragrafen voll aus-spielen. Dies hat den Vorteil, Dass der Vermieter davon in Kenntnis gesetzt wird, was auf ihn zukommt, wenn er nicht bis zum xx. xx. xxxx die Schäden behebt oder beheben lässt. schließlich gibt der Gesetzgeber Dir die Möglichkeit hierzu.
Dies sollte man dem Vermieter androhen wen sich ergeben sollte, das durch die Schimmelbildung zu der Erkrankung beigetragen hat. Damit wäre die Zumutbarkeit der Benutzung der Schlafräume aufgehoben und der Vermieter den Schaden der dir hier-durch entsteht Schadenersatzpflichtig.
Zum Abschluss noch der Hinweis, dass ich einen hervor ragenden Kommentar über Schimmelbildung und ein Gerichtsurteil in einer solchen Angelegenheit als auch die relevanten gesetzlichen Bestimmungen anfüge.
Mit freundlichen Grüßen Willi
ZMR 2007/ 12 Seite. 971
Schimmelpilzbildung nach dem Einbau neuer Fenster, Schadensersatz und An-spruch auf Außenisolierung BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 a:
Es gehört zum üblichen und vertragsmäßigen Mietgebrauch, daß der Mieter seine Möbel nach Belieben aufstellen darf und dabei ein Mindestabstand von Außen-wänden selbst dann nicht einzuhalten ist, wenn dies zu Schimmelpilzbildung führt.
Der Mieter muß sich nicht darauf verweisen lassen, die Schimmelpilzbildung durch eine Innendämmung bekämpfen zu lassen.
LG Mannheim, Urteil vom 14.2.2007 4 S 62/06 Leitsätze der Redaktion
Aus den Gründen:
II. Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg.
- Die Kläger haben gegen die Beklagte über den von dieser anerkannten Betrag von 350,44 € hinaus einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz i. H. v. weiteren 3252,79 € gemäß § 536 a Abs 1 BGB.
a. Das AG hat zu den geltend gemachten streitigen Schadensersatzansprüchen u. a. ausgeführt, daß diese den Klägern dem Grunde nach aus § 536 a Abs. 1 BGB zu-stünden. In der Wohnung der Kläger habe sich Schimmel gebildet, den der Sachver-ständige . . . anläßlich seiner Ortsbesichtigung am 9.7.2004 festgestellt habe. Dieser stelle einen nicht unerheblichen Mangel dar. Die Schimmelbildung sei auf die baulichen Gegebenheiten zurückzuführen, was aufgrund des eingeholten Sachverständigengutachtens feststehe. Aufgrund des Gutachtens der Sachverständigen Dr. vom 31.1.2006 stehe fest, daß die klägerischen Gegenstände als Totalschaden einzustufen und die jeweiligen von der Sachverständigen festgestellten Zeitwerte zu ersetzen seien. Ebenfalls seien die geltend gemachten Kosten für Demontage und Entsorgung des Schlafzimmers i. H. v. 350,– € zu ersetzen.
b. Die Berufung wendet hiergegen im wesentlichen ein, daß die Möbel nach Klägervor-trag im Jahr 2002 angeschafft worden seien; zu diesem Zeitpunkt sei jedoch bereits eine Schimmelbildung angezeigt worden. Die Kläger hätten Beweis zu führen, daß ein bestimmtes schädigendes Ereignis zu dem vorgetragenen Schaden geführt habe; lägen – wie hier – Vorbeschädigungen vor, gehe der Beweis dahin, welcher weitere Schaden eingetreten sei. Diesen Beweis hätten die Kläger nicht geführt. Im übrigen sei die Schimmelbildung im Beweisverfahren nur im Schlafzimmer angezeigt worden; Schadensersatz könne deshalb nur hinsichtlich dieser Möbel verlangt werden. Außerdem hätten die Kläger einen Anschaffungsnachweis (Zeitpunkt und Neupreis) – außer bei der Schlafzimmereinrichtung – nicht erbracht; die Sachverständige habe unzulässigerweise die Daten der Kläger, welche von der Beklagten bestritten worden seien, übernommen. Weiterhin sei allenfalls ein (niedrigerer) Wiederbeschaffungswert und nicht der Zeitwert zu ersetzen, da es für gebrauchte Möbel einen Markt gäbe. Schließlich wendet die Berufung ein, die Kläger hätten durch falsches Aufstellen der Möbel (kein Abstand zwischen Wand und Möbelstück von 5 bis 10 cm) eine ausreichende Luftzirkulation verhindert und damit die Schimmelbildung mit verursacht.
c. Mit ihren Einwänden hat die Berufung keinen Erfolg, was sich aus den folgenden Erwägungen zu den einzelnen Schadensersatzpositionen ergibt.
Das AG hat den Klägern einen Betrag von 1963,79 € für die Schlafzimmereinrichtung zugesprochen. Dies ist nicht zu beanstanden.
Der Einwand der Beklagten, die Kläger hätten – da sie bereits im Februar 2002 Schimmelbildung angezeigt hätten – nicht bewiesen, welcher weitere Schaden in der Folgezeit eingetreten sei, greift nicht. Aus der von den Klägern vorgelegten Rechnung ergibt sich, daß die neu erworbene Schlafzimmereinrichtung am 14.1.2002 von der Firma Möbel . . . geliefert und montiert worden ist. Diese war somit bei Aufstellung – was von der Beklagten auch nicht in Frage gestellt wird – schimmelfrei. Von der Beklagten wird des weiteren nicht die Feststellung der Sachverständigen Dr. . . ., die
Schlafzimmereinrichtung sei schimmelbedingt gebrauchsuntauglich, in Frage gestellt. Da somit feststeht, daß der von der Sachverständigen festgestellte Schimmelbefall an der Schlafzimmereinrichtung während der Zeit entstanden ist, als die Schlafzimmerein-richtung unstreitig in der streitgegenständlichen Wohnung aufgestellt war, kommt es auf den genauen Zeitpunkt nicht an. Die Kausalität zwischen dem Mangel der Mietsache (die wegen der neu eingebauten dicht schließenden, isolierverglasten Fenster unzureichende Außendämmung) und der Schimmelbildung an der Schlafzimmereinrichtung haben die Kläger daher bewiesen.
Soweit die Beklagte in zweiter Instanz neu einwendet, die Kläger seien am 25.2.2002 über die Notwendigkeit einer ausreichenden Luftzirkulation hinter den Möbeln aufge-
klärt und ihnen sei empfohlen worden, Möbelstücke mindestens 5, besser 10 cm von einer Außenwand entfernt aufzustellen, wohingegen sie die Möbelstücke direkt an die Wand gestellt hätten, so daß ein erhebliches Mitverschulden vorläge, kann offenbleiben, ob diese „Aufklärung“ – was von den Klägern bestritten wird – tatsächlich stattgefunden hat. Weshalb die Beklagte ihren Sachvortrag nicht bereits in erster Instanz vorbrachte, ist nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich. Damit dürfte sie mit dieser Behauptung in zweiter Instanz ausgeschlossen sein. Darüber hinaus verhilft diese neue Behauptung der Beklagten der Berufung auch materiell nicht weiter. Zunächst müssen die Kläger die Möbel nicht mit einem Mindestabstand von 5 oder mehr cm zur Außenwand aufstellen. Grundsätzlich gehört zur Nutzung einer Mietwohnung das Aufstellen von allgemein gebräuchlichen Möbelstücken. Der Mieter ist – soweit in dem Mietverhältnis nichts anderes vereinbart worden ist – nicht gehalten, die Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufzustellen. Er ist daher auch berechtigt, die Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsicht müssen Mietwohnungen so beschaffen sein, daß sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern – wie er i. d. R. bei Möbelstücken vorliegt – Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können. Demnach ist der Mieter berechtigt, seine Wohnung mit handelsüblichen Möbeln (auch bodenbündigen Schränken) in üblicher Art einzurichten. Es gehört zum üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, daß der Mieter seine Möbelstücke an jedem beliebigen Ort in der Wohnung, auch unmittelbar an den Außenwänden, aufstellen kann. Es besteht deshalb grundsätzlich keine Pflicht, Möbel mit einem Wandabstand von 5 cm oder mehr aufzustellen, selbst wenn nur so Feuchtigkeitsschäden vermieden werden können (vgl. auch LG Köln, WuM 2001, 604; LG Berlin, MM 1993, 72). Da die Parteien unstreitig mietvertraglich keine anderweitige Vereinbarung getroffen haben und die Beklagte auch bauseits keine das Aufstellen von Möbeln unmittelbar an die Außenwand verhindernde Vorkehrungen getroffen hat (beispielsweise durch Anbringen einer Bodenleiste), waren die Kläger zum Aufstellen der Möbel direkt an der Wand berechtigt. Ein Mitverschulden der Kläger liegt daher nicht vor. Schließlich hat der Sachverständige . . . festgestellt, daß selbst ohne vorgestellte Möbel die Schimmelpilz-bildung nicht hätte vermieden werden können, so daß das Abrücken der Möbel von der Wand den Schaden nicht verhindert hätte.
Der weitere Einwand der Beklagten, daß die Kläger – da es für gebrauchte Hausrat-gegenstände mittlerweile einen Gebrauchtmarkt gäbe – allenfalls einen (niedrigeren) Wiederbeschaffungswert ersetzt verlangen könnten, überzeugt nicht. Die Kläger haben sich unstreitig Anfang 2002 eine neue (und eben nicht eine gebrauchte) Schlafzimmer-einrichtung gekauft. Daher ist die Höhe des Schadensersatzes gemäß §§ 249, 251 BGB unter Berücksichtigung des Neuanschaffungspreises sowie eines Abzuges „neu für alt“ zu ermitteln. Es ist daher nicht zu beanstanden, daß das AG den zu ersetzenden Schaden unter Anlehnung an das Gutachten der Sachverständigen Dr. . . ., die ihrer Berechnung den unstreitigen Neuanschaffungspreis der Schlafzimmereinrichtung zugrundegelegt hat, auf einen Betrag von 1963,79 € geschätzt hat (§ 287 ZPO).
- Die Kläger haben gegen die Beklagte des weiteren einen Anspruch auf Anbringung einer Wärmedämmung an der Außenwand.
a. Das AG hat hierzu u. a. ausgeführt, daß sich der Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergebe. Grundsätzlich könne der Vermieter zwar Art und Weise der Mangel-beseitigung bestimmen, wenn mehrere Sanierungsmaßnahmen fachgerecht seien. Allerdings führe die von der Beklagten bevorzugte Innendämmung zu einer Änderung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Die Innendämmung sei nämlich nur dann geeignet, wenn – was aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen . . . feststehe – die Möbel mit einem Abstand von 15 cm zur Wand gestellt würden; dies sei hier den Mietern nicht zuzumuten. Im übrigen würde durch die beabsichtigte Innendämmung die nutzbare Wohnfläche verringert werden, was die Kläger nicht zu dulden hätten.
b. Die Berufung wendet hiergegen im wesentlichen ein, der Beklagten als Vermieterin obliege die Entscheidungsbefugnis über die Art und Weise der Mängelbeseitigung. Eine bestimmte Abhilfemaßnahme könne nur verlangt werden, wenn andere Maßnahmen objektiv nicht möglich seien oder außerhalb jeglicher Vernunft lägen. Objektiv geeignet sei hier auch eine Innendämmung. Zur ordnungsgemäßen Nutzung der Wohnung gehöre, daß die Möblierung der Wohnung eine ungehinderte Luftzirkulation zulasse; daher müsse ein Abstand zwischen Möbeln und Wand von mindestens 5, besser 10 cm, eingehalten werden. Der Sachverständige . . . habe zwar einen Abstand von 15 cm dargelegt, allerdings seien auch 10 cm ausreichend. Im übrigen verringere sich durch die geplante Innendämmung die Wohnungsgröße insgesamt nur um zumutbare 1,32 m2. Dagegen koste eine Außensanierung ca. 28 980,– €, was nicht mehr zumutbar sei.
c. Hiermit hat die Berufung keinen Erfolg. Zwar ist der Beklagten darin Recht zu geben, daß grundsätzlich ihr als Vermieterin die Entscheidung über die Art und Weise einer Mangelbeseitigung obliegt. Allerdings gilt dies nur solange, wie die von ihr beabsichtigten Maßnahmen nicht zu einer unzulässigen Änderung des vertragsgemäßen Gebrauches führt. Gemäß den Ausführungen des Sachverständigen . . . wäre eine Innendämmung für das Aufstellen von Möbeln mit einem Abstand von ca. 10 bis 15 cm vor der Wand ausreichend, das Aufstellen von Möbeln direkt an die Wand wäre dagegen dann nicht möglich. Dagegen könnten bei einer Außendämmung Möbel unmittelbar an die Außenwand gestellt werden. Wie bereits oben unter Ziffer 1 c) dargelegt, gehört es grundsätzlich zum üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, daß der Mieter seine Möbelstücke an jedem beliebigen Ort in der Wohnung, auch unmittelbar an den Außenwänden, aufstellen kann. Es besteht deshalb grundsätzlich keine Pflicht, Möbel mit einem gewissen Wandabstand aufzustellen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien mietvertraglich eine anderweitige Regelung getroffen haben oder der Vermieter bereits bauseits Vorkehrungen getroffen hat, die das unmittelbare Aufstellen von Möbeln an der Wand verhindern (beispielsweise durch Wandleisten). Da dies hier unstreitig nicht der Fall ist, führte die von der Beklagten bevorzugte Innendämmung zu einer Änderung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung, die nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist. Auch der Umstand, daß die Außendämmung für das gesamte Haus Kosten von ca. 28 980,– € verursacht, führt nicht zu einer anderen Entscheidung. Denn insoweit muß gesehen werden, daß die auf die streitgegenständliche Wohnung ent-fallenden anteiligen Kosten sich lediglich auf ca. 7245,– € belaufen, während die von der Beklagten bevorzugte Innendämmung ebenfalls Kosten von ca. 4050,– € verursachen würde. Bei dieser Sachlage sind die Kläger auch nach Treu und Glauben nicht verpflichtet, einer Änderung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache zuzustimmen.
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ZZMR 2007/ Dezember [S. 913-1004]/ Entscheidungen [S. 943-1004]/971 - Miet- und aPachtrecht - LG Mannheim, Urteil v. 14.2.2007 - 4 S 62/06 Leitsätze der Redaktionon
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ZMR 2008 Heft: 12 Seite: 942
Von RA und Notar, FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Michael Selk, Reinbek
Möbel und Mindestabstand zu Außenwänden im Wohnraummietrecht – über einen Irrtum
I. Einleitung - Ausgangspunkt der herrschenden Meinung
Es entspricht mittlerweile der h. M., daß der Mieter berechtigt ist, seine Möbelstücke an jedem beliebigen Ort der Wohnung und auch direkt vor den Außenwänden abzustellen, ohne daß auch nur irgendein Wand-abstand eingehalten werden muß.1 Dies ist nachvollziehbar – in Möbelgeschäften finden sich Einbau-schränke, Sideboards und Wandschränke überall. Wie überrascht wären wir, wiese der Hersteller oder der Verkäufer darauf hin, daß beim Einbau dieser Möbel etwa vor Außenwänden ein Wandabstand von mehreren, vielleicht gar 15 cm eingehalten werden müßte, um eine Beschädigung dieser Einrichtungs-gegenstände etwa durch Schimmel oder Feuchtigkeit zu vermeiden. Ähnliches gilt für den Erwerb von Gardinen – das Anbringen von Gardinen in einer Wohnung gehört zum üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung.
Noch in den achtziger Jahren wurde teilweise die Auffassung vertreten, das Aufstellen von Möbeln an den Außenwänden sei möglichst zu vermeiden, hilfsweise seien dann Möbel mit offenen Sockeln zu ver-wenden, Gardinen seien in Raumecken ebenfalls zu vermeiden, große Schränke seien an anderer Stelle aufzustellen.2 Das AG Wedding stellte sogar noch eine Art Erfahrungssatz auf: Von einem Mieter sei zu verlangen, daß er an den Außenwänden „wie inzwischen allgemein bekannt“ größere Möbelstücke nicht direkt an die Wand stellen dürfe, sondern einen – wenn auch nur wenige Zentimeter breiten – Randabstand einzuhalten habe.3 Mittlerweile geht die überwiegende Auffassung jedoch davon aus, daß derartige Einschränkungen der vertraglichen Sollbeschaffenheit einer Wohnung gerade nicht entsprechen. Immer wieder finden sich in der Rechtsprechung Formulierungen wie die des LG Mannheim:4
„Grundsätzlich gehört zur Nutzung einer Mietwohnung das Aufstellen von allgemein gebräuchlichen Möbelstücken. Der Mieter ist – soweit in dem Mietverhältnis nichts anderes vereinbart worden ist – nicht gehalten, die Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufzustellen. Er ist daher auch berechtigt, die Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsicht müssen Mietwohnungen so beschaffen sein, daß sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern – wie er i. d. R. bei Möbelstücken vorliegt – Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können. Demnach ist der Mieter berechtigt, seine Wohnung mit handelsüblichen Möbeln (auch bodenbündigen Schränken) in üblicher Art einzurichten. Es gehört zum üblichen und vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, daß der Mieter seine Möbelstücke an jedem beliebigen Ort in der Wohnung, auch unmittelbar an den Außenwänden, aufstellen kann. Es besteht deshalb grundsätzlich keine Pflicht, Möbel mit einem Wandabstand von fünf Zentimetern oder mehr aufzustellen, selbst wenn nur so Feuchtigkeitsschäden vermieden werden können.“
Ähnlich formuliert es das LG Hamburg:5 "Läßt sich die Schimmelbildung nur vermeiden, indem der Schrank entweder überhaupt nicht an die Außenwand oder stets erheblich hiervon abgerückt aufgestellt wird, ist das Zimmer nicht mehr uneingeschränkt gebrauchstauglich. Es handelt sich auch deshalb um einen Mangel, weil die durch das Abrücken von Möbeln von den Außenwänden zur Verfügung stehende Nutzfläche unnötig verringert wird."6
II. Mieterverhalten und Zumutbarkeit
Anlaß dieser Diskussion um einen einzuhaltenden Wandabstand von Möbeln sind nach h. M. regelmäßig Zumutbarkeitserwägungen, die ihren Ursprung in der Frage haben, wie (oft) ein Mieter einen völligen Luftaustausch durch weites Öffnen der Fenster herbeiführen muß, um die Luftfeuchtigkeit zu senken. Sieht man ein zwei- bis dreimaliges Querlüften für jeweils etwa 10 Minuten als üblich und im Normalfall als ausreichend an, und bildet sich trotzdem hinter den an die Wand gestellten Möbeln Schimmel, so soll die „Abwägung“ dieser Umstände ergeben, daß die Feuchtigkeit dann nicht in die Sphäre des Mieters fällt, da er sich im Rahmen des Zumutbaren verhalten hat.7 Unzumutbar für einen Mieter soll es daher sein, große Möbelstücke 10 cm von der Wand abzurücken oder an bestimmten Stellen überhaupt keine Möbel auf-stellen zu dürfen; dies jedenfalls dann, wenn der Mieter bei der Anmietung nicht darüber aufgeklärt wurde, daß wegen drohender Feuchtigkeit die Möbel nur an bestimmten Stellen und deutlich vor der Wand ab-gerückt aufgestellt werden dürfen.8
III. Mikrobieller Befall auch auf mangelfreien Außenwänden
Läßt sich also, wie offenbar vorherrschend, zu Lasten des Vermieters der Leitsatz aufstellen, daß Miet-räume immer in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen sein müssen, daß auch große Möbel an den Außenwänden aufgestellt werden können, ohne daß sich Feuchtigkeit und/oder Schimmelpilz-erscheinungen bemerkbar machen?9 Diese Frage ist aus verschiedenen Gründen zu verneinen.
- Die falsche Prämisse der herrschenden Meinung
Aus bauphysikalischer Sicht ist bereits die von der h. M. unterstellte Annahme, eine mangelfreie Außen-wand könne bei normgemäßem Mieterverhalten nicht zu Schimmelpilzerscheinungen hinter großen Möbeln führen, falsch. Vielmehr weisen etwa Isenmann/Adam/Mersson10 nach, daß kondensationsbedingter Feuchtigkeitsniederschlag sich zwangsläufig dann bildet, wenn der unabdingbar notwendige Abstand zwischen den Möbeln und den an sie angrenzenden Wandoberflächen nicht vorhanden ist, und zwar auch dann, wenn das Gebäude den allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik entspricht. Dies gilt sogar für die Gebäude, die den ab 2002 geltenden Regeln der EnEV entsprechen. Isenmann und Adam legen dies überzeugend am Beispiel einer EnEV-gemäß errichteten Neubauwohnung mit einem U-Wert von 0,27 W/m2K dar. Bei der DIN 4108/03.2001 entsprechenden Klimabedingungen (also einer Außentemperatur von - 5 Grad, einer Innenlufttemperatur von + 20 Grad und einer relativen Innenraumluftfeuchte von 50 %) ergeben sich auf der Wandoberfläche der ungestörten Außenwand eine Temperatur von + 19 Grad und in der Nähe dieser Wandoberfläche eine relative Luftfeuchte von 53 %, während im Bereich einer Außen-wandecke hinter einem Schrank die Oberflächentemperatur nur noch + 13 Grad und die relative Luftfeuchte bereits 78 % beträgt – Schimmelpilzansiedlung ist dann fast unvermeidlich, bedenkt man, daß bereits der normale Hausstaub als Nährboden für den Schimmel genügt, und daß bei ca. 80 % relative Luftfeuchtigkeit eine Schimmelpilzansiedlung erfolgen kann.11
Noch deutlicher wird es, wenn die relative Innenraumfeuchte um 10 % steigt, also 60 % beträgt: Dann beträgt die relative Luftfeuchte hinter dem Schrank im Eckbereich zur Außenwand 94 % (bei weiterhin 13 Grad Oberflächentemperatur im dortigen Bereich). Hier wird sich dann – trotz mangelfreier Außenwand und zumutbarer Heiz- und Lüftungsmaßnahmen des Mieters – in Kürze Schimmel bilden.12 Dabei ist der Wert von 60 % noch als „gewöhnlich“, also nicht unüblich zu bezeichnen.13 Kritische Werte bilden sich selbst ohne Schrank, unmittelbar am Eckbereich der Außenwand: Die Oberflächentemperatur beträgt nur noch + 17 Grad, die relative Luftfeuchte dort 74 %.14 Gardinen, insbesondere im Eckbereich, führen zu einer weiteren Verschlechterung der Werte um 25 %.15
Ob diese neuen Erkenntnisse die Forderung zulassen, daß die Regeln der zurückgezogenen DIN 18011/03.67 für Stellflächen, Abstände und Bewegungsflächen im Wohnungsbau wieder allgemein und für alle Fälle gelten sollen, erscheint nicht unzweifelhaft. Diese DIN-Norm fordert grundsätzlich mindestens 5 cm Wandabstand zwischen Wand und Möbeln; für Möbel, die höher als die Fensterbrüstung sind, sogar 15 cm Abstand. Isenmann u. a. meinen,16 daß diese DIN-Norm weiterhin als technische Regel gelten kann, da seit dem Zurückziehen keine anderweitige Normierung erfolgte. Dies erscheint fraglich; anders etwa als bei der DIN 283, ebenfalls zurückgezogen und nicht wieder ersetzt, wird die DIN 18011/03.67 nicht üblicher-weise in der Praxis angewendet worden sein.17 Der BGH geht hinsichtlich der DIN 283 von einer mög-licherweise gegebenen ortsüblichen Berechnungsmethode aus.18 Dennoch zeigen die obigen Aus-führungen, daß große Möbel wie Wandschränke keineswegs immer an Außenwände gestellt werden dürfen, insbesondere nicht bis an die Außenwandecken heran.
2. Die Sphären nach dem BGH
Aber auch unter Berücksichtigung der vom BGH entwickelten Kriterien zu den Obhuts- und Ver-antwortungsbereichen vermag die h. M., die dem Vermieter für Schimmelpilzschäden bei fehlendem Ab-stand zwischen Möbeln und Außenwand regelmäßig die Verantwortung zuweist, nicht zu überzeugen. Bekanntlich muß nach Auffassung des BGH der Vermieter sämtliche Ursachen ausräumen, die bei Feuchtigkeitsschäden aus seinem Gefahrenbereich herrühren können; erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muß der Mieter beweisen, daß die Schäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen.19 Noch präziser definiert es das LG Mannheim:20 Der Vermieter muß danach konkret darlegen und beweisen, daß keine Baumängel vorhanden sind und daß der Zustand von Fenstern, Türen und Heizung ohne Einfluß auf die Mängel ist. Gelingt ihm diese Beweisführung, so muß der Mieter sich ent-lasten. Dabei hat der Mieter darzulegen, in welcher Weise er geheizt und gelüftet hat und daß die vor-handene Möblierung keinen Einfluß auf die Mängel hat. Entspricht die Außenwand den Anforderungen der EnEV, so weist sie keinen Mangel auf. Auch eine Hinweispflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter etwa bei Abschluß des Mietvertrages, er, der Mieter, möge doch trotz mangelfreier Außenwand mit der Möblierung bitte einen Abstand von 5–15 cm einhalten, wird es nicht geben – der Vermieter wird zu Recht davon ausgehen dürfen, daß es gerade bei einem mangelfreien Gebäude bei üblichem und normgemäßem Nutzerverhalten nicht zu mikrobiellem Befall z. B. hinter einem Wandschrank bzw. einer Gardine nahe einer Außenwandecke kommen kann. Für einen Hinweis gibt es also grundsätzlich überhaupt keinen Anlaß (das mögliche Problem einer noch vorhandenen Neubaufeuchte natürlich ausgeklammert). Insofern liegt der Fall des mangelfreien, der EnEV entsprechenden Gebäudes auch anders als etwa der des Einbaus neuer Fenster mit der Folge der Verlagerung des Taupunktes auf den schlecht isolierten Außenwandbereich: hier muß der Vermieter mit sachkundiger Hilfe (Architekt; Sachverständiger) die not-wendigen Vorkehrungen gegen die drohende Mangelsituation treffen und die Mieter auf ein verstärktes Heizungs- und Lüftungsverhalten hinweisen.21
Bei Anwendung der Kriterien des BGH fällt die Ursache eines solchen „Mangels“ also nicht in die Sphäre des Vermieters. Vielmehr ist dann anzunehmen, daß die Schadensursache – wenngleich im Einzelfall sogar nicht einmal fahrlässig veranlaßt – im Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters zu suchen ist. Ihm wäre es ohne weiteres möglich, das Schadensbild zu verhindern, indem er jedenfalls die Eckbereiche der Außenwand durch das Entfernen der Wandschränke dort (abrücken pp.) einer besseren Belüftung zuführt. Letztlich sind es allein nutzungsspezifische Faktoren, die dann die Schimmelpilzbildung verursachen. Dies ist auch im Rahmen der von den o. a. Tatsachengerichten diskutierten „Zumutbarkeit“ zu bejahen; immerhin ist es der Gesetzgeber, der einem Bauherrn bzw. Eigentümer durch die EnEV aus umweltpolitischen Gründen auch finanziell regelmäßig bereits vieles abverlangt hat. Demgegenüber tritt das Interesse des Mieters, vielleicht maximal 1–2 qm seiner Wohnung nicht wie ursprünglich erhofft nutzen zu können, regelmäßig zurück.
IV. Rechtliche Konsequenzen und Ausblick
Für die Fälle, in denen feststeht, daß die Außenwände mangelhaft sind, wird sich letztlich nichts ändern. An dieser Stelle soll nicht diskutiert werden, ob eine Außenwand, die zur Zeit der Errichtung nach den damals gültigen Baunormen mangelfrei errichtet worden ist, jedoch heute nicht mehr den bau-physikalischen Anforderungen genügt, wirklich schon nur deshalb einen Mangel aufweist oder nicht. Vielmehr fragt sich, was in den Fällen der oben diskutierten, den Anforderungen der EnEV genügenden Gebäude (bei Neubauwohnungen die Austrocknung unterstellt) jeweils für Ansprüche erfolgreich geltend gemacht werden können, wenn diese insbesondere im kritischen Eckbereich einer Außenwand bei ent-sprechender Möblierung plötzlich Schimmel aufweisen.
Nach hier vertretener Ansicht scheiden Mietminderungsansprüche des Mieters gemäß § 536 BGB aus. Zwar ist die Wohnung schimmelbehaftet und weist insofern einen Sachmangel auf. Nach den obigen Ausführungen zu III. 2 fällt dieser aber nicht in die Sphäre des Vermieters, sondern des Mieters, da ein Baumangel gerade nicht vorhanden ist und auch im übrigen die Verantwortlichkeit für den Schimmel nicht beim Vermieter zu suchen ist. Ein naheliegender Vergleich mit dem Werkvertragsrecht macht dieses deutlich – Sachmängelansprüche etwa gegenüber der Baufirma könnte der Vermieter bzw. Bauherr nicht mit Erfolg durchsetzen, da ein Baumangel i. S. des § 633 BGB nicht gegeben ist. Mangels Sachmangels im mietrechtlichen Sinne entfallen daher auch Erfüllungs-, Aufwendungs- oder Schadensersatzansprüche des Mieters etwa gemäß § 536 a BGB. Umgekehrt allerdings ist fraglich, ob der Vermieter gegen den Mieter in diesen Fällen Schadensersatzansprüche wegen Verletzung von Obhutspflichten erfolgreich durchsetzen kann. Ein fahrlässiges Verhalten wird dem Mieter regelmäßig kaum nachzuweisen sein; dabei mag dahingestellt bleiben, ob er mit seinem Vortrag gehört werden könnte, sich zu Recht auf die h. M. verlassen zu haben. Woher soll ein Mieter bessere Kenntnis über die Probleme auch mangelfreier Bausubstanz besitzen als der Vermieter? Diese Fallkonstellation könnte also zu dem ungewöhnlichen Ergebnis führen, daß letztlich ein „Patt“ entsteht – Vermieter oder Mieter müssen den entstandenen Schimmel jeweils freiwillig fachgerecht beseitigen; der Mieter während der Mietdauer, will er nicht mit Schimmel leben, der Vermieter jedenfalls nach dem Auszug des Mieters.
Schließlich kann der Mieter gemäß § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen gesundheitsgefährdender Be-schaffenheit der Mietsache fristlos kündigen? Nach h. M. ist das Kündigungsrecht ausgeschlossen, wenn der Mieter den gesundheitsgefährdenden Zustand zu vertreten hat.22 Ein Verschulden des Mieters scheidet nach den obigen Ausführungen aus. Genügt es also, wenn die Schadensursache – ggf. auch schuldlos – in den Herrschaftsbereich des Mieters fällt, um ihm das Recht auf fristlose Kündigung zu versagen? Hier wird man letztlich wohl im Hinblick auf den Wortlaut der Norm die Anwendbarkeit des § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB verneinen müssen, ist doch der gemietete Wohnraum gerade mangelfrei, also nicht so beschaffen, daß seine Benutzung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Nichts anderes ergibt auch die historische Auslegung – Ziel der Vorschrift ist es, im Interesse der Volksgesundheit wirtschaftlichen Druck auf die Vermieter auszuüben, die Wohnungen gesundheitsgerecht zu gestalten.23 Eine (bau)mangelfreie Wohnung erfüllt dieses Ziel allemal.
Festzuhalten ist, daß vor dem Hintergrund dieser doch recht neuen bauphysikalischen Erkenntnisse die Tatsacheninstanzen um so mehr gehalten sind, vorsichtig mit der Behauptung umzugehen, dem Mieter müsse es erlaubt sein, seine Wohnung nach seinen Vorstellungen (voll) zu möblieren. Sachverständige werden um so mehr sorgfältig zu prüfen haben, ob der zu untersuchende Gebäudekörper den An-forderungen der EnEV genügt oder nicht; im Einzelfall werden insbesondere bei modernen Gebäuden in den Eckbereichen der Außenwände die Oberflächentemperaturen der betroffenen Wandbereiche und die dortigen Werte der relativen Luftfeuchte präzise zu ermitteln sein. Die seit längerer Zeit bereits im Baurecht teilweise heftig diskutierten Probleme um die Anforderungen an die Wohnhygiene bei Passivhäusern24 sind jedenfalls nun auch im Wohnraummietrecht angekommen.
Fußnoten:
1
LG Hamburg, ZMR 2004, 41 [41]; WuM 2000, 329 [329] = NJW-RR 1998, 1309 [1310] = WuM 1988, 353 [353]; AG Köpenick, Urt. v. 8.2.2001 – 17 C 475/00 –, bei: juris; LG Berlin, MM 1993, 72 f.; LG Freiburg, WuM 1989, 559 [559]; AG Osnabrück, NZM 2006, 224 [224]; LG Köln, WuM 2001, 604 [605]; siehe auch Pohl, MM 2002, 477 [479] m. w. Nachw. in Fn. 32, 33; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rdn. 212.
2
LG Berlin, ZMR 1987, 378 [379] = GE 1988, 37; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-raummiete, 3. Aufl., III A Rdn. 949; wohl auch LG Lüneburg, WuM 1985, 115 [115].
3
GE 1988, 527; aus bauphysikalischer Sicht wird dies durchaus regelmäßig gefordert, siehe etwa Pregizer, Schimmelpilzbildungen in Gebäuden, 2. Aufl. 2008, S. 18.
4
Urt. v. 14.2.2007 – 4 S 62/06 –, ZMR 2007, 971.
5
NJW-RR 1998, 1309 [1310].
6
Unter Hinweis u. a. auf LG Hamburg, WuM 1988, 353 [353]; ähnlich bereits LG Hamburg, WuM 1985, 21 [21]; siehe auch LG Nürnberg-Fürth, WuM 1988, 155 [155].
7
Siehe dazu ausführlich z. B. Pohl, (oben Fn. 1), 477 ff.
8
AG Osnabrück (oben Fn. 1).
9
Siehe nur LG Hamburg, WuM 1985, 21 [21] bzw. LG Mannheim (oben Fn. 4).
10
Feuchtigkeitserscheinungen in bewohnten Gebäuden, 4. Aufl. 2008, S. 128 ff.
11
Isenmann/Adam/Mersson, (oben Fn. 10), S. 129 f.
12
Isenmann/Adam/Mersson, (oben Fn. 10), S. 129 f.
13
Siehe Hankammer/Lorenz, Schimmelpilze und Bakterien in Gebäuden, 2005, S. 122.
14
Zu den Ursachen Isenmann/Adam/Mersson, (oben Fn. 10), S. 102 ff.; zu den kritischen Werten siehe auch Pregizer, (oben Fn. 3) S. 16 ff.
15
Isenmann/Adam/Mersson, (oben Fn. 10), S. 131; Hankammer/Lorenz, (oben Fn. 13, S. 119).
16
Isenmann/Adam/Mersson, (oben Fn. 10), S. 130.
17
A. A. wohl i. E. AG Wedding, (oben Fn. 3) gegenüber der ganz h. M.
18
BGH, ZMR 2007, 595 [597] = NZM 2007, 595 ff.
19
BGHZ 126, 124 = ZMR 2005, 120 [121] = NJW 1994, 2019 = NZM 2005, 17; dazu Eisenschmid, (oben Fn. 1), § 536 Rdn. 452 m. w. Nachw.
20
Urt. v. 17.4.1991 – 4 S 236/89 –, bei juris.
21
Siehe nur LG Lübeck, WuM 1990, 202 [202].
22
Siehe die Nachweise bei Blank, (oben Fn. 1), § 569 Rdn. 12 Fn. 46 auch zur Gegenansicht.
23
Blank, (oben Fn. 1) § 569 Rdn. 7 unter Hinweis auf die Protokolle II, 230–232; siehe dazu auch schon Selk/Hankammer, NZM 2008, 65 ff.
24
Siehe dazu etwa Moriske, Schimmel, Fogging, und weitere Innenraumprobleme, in: Schadis – Bau-schäden im Klartext, 2007, S. 153 ff.
§ 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertrags-gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
§ 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
§ 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadens-ersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
- der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
- die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
-sofort mindern?
-zum Arzt gehen…trägt der Vermieter die Kosten?
-Gutachter?
-andere Schlafgelegenheit suchen?
Pferdi
mal folgendes Szenario.
Eine Familie mit einem Kind bewohnt eine 3,5 Zimmer Wohnung.
Im Schlafzimmer hat sich nun Schimmel an einer Außenwand gebildet und die Wand scheint sehr feucht zu sein. Ein Lüftungsfehler ist auszuschließen.
Der anfänglich kleine erkannte Schaden (Schimmel oben am Rand der er (der Decke) wurde dem zuständigen. Hausmeister gemeldet. Dieser unter-nahm 14 Tage nichts. Nun hat die Familie mal 2 Tapetenbahnen abgezogen und darunter sehr viel Schimmel bis runter zum Boden entdeckt. Des weiteren stinkt es jetzt trotz lüften sehr muffig nach Schimmel in dem Raum.
Die Vorgehensweise bei Schimmel in der Wohnung und einleiten leinener Minderung ist eigentlich bekannt. Denn dies war schon einmal der Fall ll.
Also Vermieter anschreiben und eine 14 tägige. Frist setzen. Aber kann auch schon unmittelbar etwas veranlasst werden? Da ja der Raum offensichtlich nicht mehr nutzbar ist und der Schaden auch mit Sicherheit, selbst wenn morgen eine Firma kommen würde, nicht in 14 Tagen behoben ist. Was kann man also tun?
-sofort mindern?
-zum Arzt gehen…trägt der Vermieter die Kosten?
-Gutachter?
-andere Schlafgelegenheit suchen?
Gruß
