Schimmel in Mietwohnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

folgender Fall:

In einer Mietwohnung (denkmalgeschütztes Gebäude, Naturstein, Altbau) hatte ein Mieter im Schlafraum Schimmelbefall bemerkt und dem Vermieter angezeigt. Dieser ließ den Raum mit Kalzium-Silikat-Platten verkleiden und renovieren. Dem Mieter fiel auf, das auch in der Küche bereits diese Platten verarbeitet wurden und seit Einzug vorhanden waren. Nach 1,5 Jahren entdeckte der Miter nun erneut Schimmel im Schlafraum und zeigte dies dem Vermieter an. Dieser meinte es läge am schlechten Lüften und am „überwohnen“ des Raumes, da dort 2 Personen und ein baby schlafen und atmen. Der Mieter erwiederte, das er mit Kind und Mann nur bei geöffneter Tür zum angrenzenden Wohnzimmer schlafe und regelmäßig stoßlüfte. Egal wie, es wurde ein unabhängiger, vereidigter sachverständiger zur Hilfe geholt, welcher ein Gutachten erstellte. Dieses besagt, dass das Mauerwerk des Hauses nass ist, in einer Höhe von durchschnittlich 1m. Die entnommenen Proben des Schimmel belegen das es sich um eine gesundheitsgefährdende Form handle. Der Gutachter schlug eine Mßnahme zur Entfernung des Schimmels vor und belegte, dass das Mauerwerk kaum zu trocknen ist, bzw. das sich dieser Prozess über Jahre hinziehen wird.
Es ist dem Vermieter bereits vor Einzug des mieters bekannt gewesen, das es im Haus Feuchtigkeitsprobleme gibt, auch wenn er dies leugnet. (dies schließt der Mieter aus den bereits angebrachten Platten in der Küche und aus Gesprächen mit dem Vormieter)

Wie soll sich der Mieter nun verhalten? Muss er volle Miete bezahlen, da ihm der Wohnraum ja als einwandfrei vermietet wurde, nun aber ein Problem besteht welches zeitnah nicht zu lösen ist? Darf der mieter die Miete mindern? Wenn ja um wieviel?
Und hat der Mieter in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht?

Vielen Dank schon mal für die Hilfe und L.G., Kate

PS:
Selbstverständlich ist der Mieter bereits auf Wohnungssuche! :wink:

#2

Moin,
erklären wir mal Luftfeuchtigkeit, Taupunkt und all das Zeugs. Die, die es schon wissen mögen bitte mal nicht weiterlesen, da ich es stark vereinfachen möchte :wink:

Luft kann Wasser in Form von Wasserdampf aufnehmen.
Dies nur bis zu einer bestimmten Menge (100%) danach sieht es so aus wie Nebel, Dampf oder Wolken, kleine Wassertröpfchen bilden sich. Wenn die größer werden regnet oder schneit es.
Die Menge die aufgenommen werden kann ist temperaturabhängig, je höher, um so mehr Wasserdampf kann enthalten sein.
Der Einfachkeit halber nehmen wir mal an
30° = 30 Gramm
20° = 20 Gramm
10° = 10 Gramm
0° = 0 Gramm
Wenn ich also bei 20° 50% Luftfeuchtigkeit messe habe ich
20 Gramm x 50% = 10 Gramm Feuchtigkeit in der Luft.
Wenn ich diese Luft jetzt auf 10° abkühle habe ich immer noch 10 Gramm Feuchtigkeit. Da die Luft bei 10° aber nur 10 Gramm aufnehmen kann, habe ich dann aber 100% Luftfeuchtigkeit. Dies ist dann der Taupunkt, der Punkt an dem Dampf aufgrund zu großer Sättigung zu Wasser wird.
Wenn ich diese Luft weiter abkühle habe ich plötzlich 10 Gramm Wasser das irgendwo hin will, da in der Luft nichts mehr aufgenommen werden kann.
Das Abkühlen der Luft funktioniert auch bei Berührung mit kalten Gegenständen. Getränkeflasche aus dem Kühlschrank beschlägt im Sommer mit Feuchtigkeit. Die Wand macht das genau so. An der kältesten Stelle des Raumes ist kurz vor der / an der Wand die Luftfeuchtigkeit am höchsten. Wenn dabei die 100% überschritten werden ist der Taupunkt erreicht, Feuchtigkeit schlägt sich nieder, Schimmel hat die von ihm so dringend benötigte dauerhafte Feuchtigkeit.
Wenn es sich bei der festgestellten Feuchtigkeit nicht um Feuchtigkeit handelt, die mangels Abdichtung, aus dem Erdreich eindringt, oder von anderen Stellen (undichte wasserführende Leitungen), kommt die Feuchtigkeit mit ziemlicher Sicherheit aus der Nutzung. Warum dies so sein könnte? Schlafzimmer - kältester Raum mit den meisten Schimmelproblemen. Schlafzimmertür zum Wohnbereich offen - warme, feuchte Luft dringt in den kalten Raum. Küche - mit sehr viel Feuchtigkeitseintrag durch Kochen.

Klar kann der Mieter die Miete mindern, klar kann der Mieter Schadenersatz geltend machen, klar kann der Mieter fristlos Kündigen und Ausziehen. Aber der Vermieter kann möglicherweise auch nachweisen, dass der Mieter den Schaden verursacht hat. Dann wird die Zeche ziemlich heftig. Und wer in einen denkmalgeschützten Altbau zieht, wird keinen Richter finden, der energetischen Neubauzustand als zu erwartende Grundvoraussetzung für das Vertragsverhältnis annimmt.

Abhilfe: Tür zum Schlafzimmer dauerhaft geschlossen halten, Schlafzimmer heizen, ausreichend Stoßlüften. Die Küche ausreichend belüften, aber nicht durchkühlen und kein Fenster „auf Kipp“.

vnA (der Erklärbär)

Schimmelbeseitigung
#3

Hallo vnA,

der Mieter weiß bezüglich Taupunkt, Lüften, Tür auf oder zu, Heizen des Schlafraumes (Temperatur wird vom Mieter immer auf 18°C gehalten, es wird also geheizt) etc. sehr gut Bescheid und verhält sich durchaus korrekt. Es ist, wie bereits geschildert, durch einen Gutachter belegt das es sich um kein Fehlverhalten des Mieters, sondern um einen Schaden am Bauwerk handelt.
Eine Beseitigung des Schadens würde zeitnah nicht möglich sein.

Füe den vermieter ist die Sache damit erledigt … nicht aber für den Mieter. Seines Erachtens nach muß der vermieter nun handeln, sanieren, instandsetzen, neue Wohnräume zur Verfügung stellen … wie oder was auch immer. Und das war auch die Frage: Hat der Mieter nun aus rechtlicher Sicht handhabe in punkto Miete, darf er neuen Wohnraum verlangen? Wie auch immer, wie soll sich der Mieter verhalten? Denn auch wenn der Mieter wissentlich in einen Altbau zieht, wurde ihm der Wohnraum als saniert und voll funktionstüchtig zur Verfügung gestellt! Was er doch aber nun nicht ist, und die Schuld nicht beim Mieter liegt. Achja, was ich vergessen habe zu erwähnen … bevor der Mieter eingezogen ist, wurde bereits eine Bohrlochimprägnierung am Gebäude vorgenommen, wie der Mieter im Nachhinein erfahren hat!

L.G. Kate

#4

der Mieter weiß bezüglich Taupunkt, Lüften, Tür auf oder zu,
Heizen des Schlafraumes (Temperatur wird vom Mieter immer auf
18°C gehalten, es wird also geheizt) etc. sehr gut Bescheid
und verhält sich durchaus korrekt.

[zitat] Der Mieter erwiederte, das er mit Kind und Mann nur bei geöffneter Tür zum angrenzenden Wohnzimmer schlafe…[/zitat] ach ja?

Hat der Mieter nun aus rechtlicher Sicht handhabe in
punkto Miete, darf er neuen Wohnraum verlangen? Wie auch
immer, wie soll sich der Mieter verhalten? Denn auch wenn der
Mieter wissentlich in einen Altbau zieht, wurde ihm der
Wohnraum als saniert und voll funktionstüchtig zur Verfügung
gestellt! Was er doch aber nun nicht ist, und die Schuld nicht
beim Mieter liegt. Achja, was ich vergessen habe zu erwähnen
… bevor der Mieter eingezogen ist, wurde bereits eine
Bohrlochimprägnierung am Gebäude vorgenommen, wie der Mieter
im Nachhinein erfahren hat!

Da Mängel am Gebäude behoben wurden, hat der Vermieter nichts falsches behauptet.
Ob der Mieter alles richtig macht, kann von hier aus nicht beantwortet werden. Da offensichtlich kein „Mietminderungsprofi“ hier am Werke ist, sei geraten sich doch professioneller Hilfe zu versichern. Gerade bei Fragen zu Mietminderungen kann soooo viel falsch gemacht werden. Und das wird uU richtig teuer.

vnA

#5

Servus,

vielleicht hilft dem Mieter schon diese Tabelle ein wenig weiter:
http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung_schimme…

Gruß,
Sax

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#6

Dieser ließ den Raum mit
Kalzium-Silikat-Platten verkleiden
Nach 1,5
Jahren entdeckte der Miter nun erneut Schimmel im Schlafraum

wie kann das sein? was schimmelt denn da und wo genau? die platten oben KÖNNEN nämlich nicht schimmeln - dazu sind sie ja gemacht.

und wer hat den sachverständigen beauftragt? war es ein vereidigter, offizieller achverständiger?
dass das gutachten eines sachverständigen durch ein gegengutachten widerlegt werden kann ist bekannt?

#7

Guten Morgen und Hallo nodata!

Es wurde nur die Außenwand verkleidet, welche damals betroffen war … diesmal ist es die andere Ecke, auch eine Außenwand, in der noch nicht verkleidet war, sowie an einer Stelle über den angebrachten Platten. Laut Gutachter ist die Feuchtigkeit im Mauerwerk bereits über die Platten hinaus gestiegen.

Der Gutachter war ein vereidigter, öfentlich bestellter Sachverständiger, eingetragen beim Amtsgericht und empfohlen vom Gesundheitsamt des Landkreises, zudem Bauchemiker, Ingenieur und was weiß ich nicht alles.

Er hat Proben aus Luft und von den betroffenen Stellen genommen, Tabellen erstellt, Feuchtugkeit gemessen, eine Menge Gerät dabei gehabt und es hat unwahrscheinlich lang gedauert. Egal wie, das gutachten besagt, wie schon erwähnt, das es sich um keinen Schaden durch fehlverhalten bezüglich Lüftung handelt, sondern um Feuchtigkeit im Mauerwerk des Gebäudes.
Der Schlafraum des Gebäudes ist ein anbau, nicht unterkellert und steht sozusagen an einem Hang, somit trifft jegliches Schmelz und regenwasser direkt auf diese Hausecke. Allerdings besteht das Feuchtigkeitsproblem nicht nur auf der einen Hausseite, auch im anderen Teil mußte durch diese Platten saniert werden.

Alles in allem … der Mieter ist echt am verzweifeln, hat ein Baby und bekommt einfach keinen neuen Mietraum in der Umgebung!

Gruß kate

#8

Achja, ganz vergessen auf die eine Frage zu antworten.

Der Mieter hat um den Gutachter gebeten, gemeinsam mit dem Vermieter über das ansässige Gesundheitsamt denjenigen welchen dann beauftragt.

Und die Platten selbst schimmeln nicht, sondern nur an einer kleinen Stelle darüber blüht es hinaus, sowie in der gegenüber liegenden Ecke, welche wie bereits erwähnt, noch nicht verkleidet ist.

Der Gutachter hat übrigens von der erneuten Nutzung der Platten abgeraten.

Gruß Kate

#9

Es wurde nur die Außenwand verkleidet, welche damals betroffen
war … diesmal ist es die andere Ecke, auch eine Außenwand,
in der noch nicht verkleidet war, sowie an einer Stelle über
den angebrachten Platten. Laut Gutachter ist die Feuchtigkeit
im Mauerwerk bereits über die Platten hinaus gestiegen.

das erklärt die sache natürlich.

Der Gutachter war ein vereidigter, öfentlich bestellter
Sachverständiger, eingetragen beim Amtsgericht und empfohlen
vom Gesundheitsamt des Landkreises, zudem Bauchemiker,
Ingenieur und was weiß ich nicht alles.

das sollte doch wohl dem vermieter auch genügen.

Egal wie, das gutachten besagt, wie schon erwähnt, das es sich
um keinen Schaden durch fehlverhalten bezüglich Lüftung
handelt, sondern um Feuchtigkeit im Mauerwerk des Gebäudes.

und das ist ja wohl auch eindeutig.

Alles in allem … der Mieter ist echt am verzweifeln, hat ein
Baby und bekommt einfach keinen neuen Mietraum in der
Umgebung!

tja, das ist natürlich übel.
anyway: der vermieter hat die pflicht, die mietsache im gebrauchsfähigen zustand zu überlassen (http://dejure.org/gesetze/BGB/535.html). offensichtlich ist sie das aber in keiner weise. der schimmel ist sogar giftig, wenn ich mich recht entsinne. und der vermieter will nichts unternehmen.
da gibts nur eins: SOFORT zum anwalt. vermutlich mietminderung auf null. vermutlich fristlose kündigung. vermutlich schadensersatz für hotel, umzuzg, …
aber das kann man nur vor ort klären, von hier aus kann ich nicht erkennen, wie schlimm der schimmel ist. und das ist auch nichts, woran sich ein laie wie ich ohne anwalt versuchen sollte.

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