Schlechte Flachdachsanierung - Was tun?

anton_b_www_563123 · 14. Februar 2011 um 22:30

Hallo, die Experten,

ich habe ein paar Fachfragen zum Thema Haftung und Dachschaden.

Eigentümer:
Herr X. = Eigentümer einer DG-Wohnung seit Ende 2008

Schaden:
Durch undichte Stellen auf dem FLACHDACH wurden mehrere Decken, Wände, Tapeten beschädigt (Verursacht durch ?? Alter (35 j.), Vögel, etc.)
Erste Schäden fanden in der WE von X. seit August 2009 statt.

Dach-Sanierung:
Die Sanierung fing im Dezember 2009 aufgrund Wassertropfen an der Wohnzimmerdecke an. Die eine Seite über der WE von X. wurde zuerst mit neuer Folie abgedeckt. Aufgrund des kalten Winters, wurde die zweite Hälfte des Daches erst im Frühling 2010 gemacht.

Während der samten Sanierung seit Ende 2009 traten die Wasserschäden mal in einem Zimmer, mal in einem anderen auf. (Je nach dem wohin die Dachdecker den Stein-Schutt auf dem Dach abgelegt hatten). Im Laufe des Jahres 2010 bis heute, trat ebenfalls nach und nach mal in der Wohnung von X. mal in der Nachbarswohnung aus der Decke Wasser aus.
Heute tropft es immer noch bei dem Nachbar. Bei X. sind feuchte Flecken in einem Zimmer erneut aufgetreten.

Da die Dachdecker häufiger da waren, hatten diese mal hier mal da ein Löchlein entdeckt (laut der Aussage der Dachdecker-Gesellen vor Ort!). (Auch nach der Sanierung…)
Dachdecker-Meister und die Verwaltung erzählen Herrn X. immer irgendwas von Restwasser. Dabei wurden aber schon drei Windbetriebene Entlüfte auf dem Dach eingebaut um das Restwasser schneller zu verdunsten.

Aufwand:
Da das Dach offiziell im März 2010 durch einen Gutachter (mit Farb-Gas untersucht) als dicht deklariert wurde, wurde die Wohnung von X. aufwändig renoviert. X. sah sich nicht als den schuldigen in der Sache und verlangte von der Verwaltung/WEG die Renovierung auf deren Kosten. Diese schickten einen Maler der die gesamten Zimmer auch renovierte. Aufgrund nach und nach auftretenden Feuchteschäden, die renoviert musste, weichte am Ende des Jahres 2010 die Rechnung des Malers um mehrere TEUR von dem Angebot ab (was auch verständlich ist).
Herr X. hatte selbt viele Tage als Selbstaufwand in die NEUE Renovierung der (fast) gesamten Wohnung reingesteckt.

Weitere Kosten:
Kosten durch Trockengeräte, Hotelkosten während der Renovierung wurden Herrn X. bereits von der WEG erstattet.

Bis heute hat die Verwaltung keinen Sachverständiger zur Prüfung der Arbeit des Dachdeckers angefordert. Die Prüfung des Daches mit Farbgas im März 2010 diente nur zur Prüfung der Dichtigkeit des Daches. Die Arbeit des Dachdeckers wurde dabei nicht geprüft.

Nach einer einfache Überprüfung (1. Beratungstermin beim Anwalt) der rechtlichen Lage, wurde durch den Anwalt der WEG festgestellt (November 2010), dass die Kosten für die Renovierung der Wohnung eher bei dem Eigentümer X. selbst liegen und nicht etwa bei der WEG, da für die Schäden durch undichtes Dach keiner direkt verantwortlich gemacht werden kann. Da jedoch die Verwaltung einen Fehler bei der Kommunikation (unbewusst und nicht direkt ausgesprochen) einräumt, übernimmt die WEG die Renovierungskosten von X. wenn dieser seine Stunden für Mehraufwand und das Tapezieren des letzten Zimmers im Dezember 2010 selbst übernimmt. Dies hat X. zugestimmt und ausgeführt.

Da jedoch nun erneut die Tapeten im Februar 2011 durch Feuchte (und somit evtl.durch immer noch undichtes Dacht) beschädigt wurden, eröffnet sich die Frage erneut wer für die bereits entstandene Kosten und die noch neue Kosten für eine weitere Renovierung des Zimmers bei X. tragen muss.

Ebenso sind hier die Pflichten der WE-Verwaltung nicht 100ig klar. Sollte diese nicht auch dafür sorgen, dass die Folgeschäden an dem Sondereigentum der Eigentümer ebenfalls minimiert wird, wenn das Dach Undicht geworden ist? Oder reicht es aus, wenn die Verwaltung schnellstmöglich eine „Pseudo-Sanierung“ des Daches vornimmt um sich damit aus der Pflicht herausnehmen möchte, weil damit der Fehler am Gemeinschaftseigentum repariert wurde?

Wie sollte sich Herr X. dazu am besten verhalten? Soll er die Renovierung erneut fordern? Soll er die Beauftragung des Gutachters zur Prüfung der Mängel an der Sanierung von der Verwaltung verlangen oder muss das die Verwaltung von selbst tun? Wer hat nun hier welche Pflicht?

Riesen Dank im Voraus!

Thomas_Thiele · 15. Februar 2011 um 08:59

Hallo ich antworte direkt in Deiner Mail

Hallo, die Experten,

ich habe ein paar Fachfragen zum Thema Haftung und
Dachschaden.

Eigentümer:

Herr X. = Eigentümer einer DG-Wohnung seit Ende 2008

Schaden:

Durch undichte Stellen auf dem FLACHDACH wurden mehrere
Decken, Wände, Tapeten beschädigt (Verursacht durch ?? Alter
(35 j.), Vögel, etc.)

Erste Schäden fanden in der WE von X. seit August 2009 statt.

Dach-Sanierung:

Die Sanierung fing im Dezember 2009 aufgrund Wassertropfen an
der Wohnzimmerdecke an. Die eine Seite über der WE von X.
wurde zuerst mit neuer Folie abgedeckt. Aufgrund des kalten
Winters, wurde die zweite Hälfte des Daches erst im Frühling
2010 gemacht.

Während der samten Sanierung seit Ende 2009 traten die
Wasserschäden mal in einem Zimmer, mal in einem anderen auf.
(Je nach dem wohin die Dachdecker den Stein-Schutt auf dem
Dach abgelegt hatten). Im Laufe des Jahres 2010 bis heute,
trat ebenfalls nach und nach mal in der Wohnung von X. mal in
der Nachbarswohnung aus der Decke Wasser aus.

Heute tropft es immer noch bei dem Nachbar. Bei X. sind
feuchte Flecken in einem Zimmer erneut aufgetreten.

Da die Dachdecker häufiger da waren, hatten diese mal hier
mal da ein Löchlein entdeckt (laut der Aussage der
Dachdecker-Gesellen vor Ort!). (Auch nach der Sanierung…)

Dachdecker-Meister und die Verwaltung erzählen Herrn X. immer
irgendwas von Restwasser. Dabei wurden aber schon drei
Windbetriebene Entlüfte auf dem Dach eingebaut um das
Restwasser schneller zu verdunsten.

Aufwand:

Da das Dach offiziell im März 2010 durch einen Gutachter (mit
Farb-Gas untersucht) als dicht deklariert wurde, wurde die
Wohnung von X. aufwändig renoviert. X. sah sich nicht als den
schuldigen in der Sache und verlangte von der Verwaltung/WEG
die Renovierung auf deren Kosten. Diese schickten einen Maler
der die gesamten Zimmer auch renovierte. Aufgrund nach und
nach auftretenden Feuchteschäden, die renoviert musste,
weichte am Ende des Jahres 2010 die Rechnung des Malers um
mehrere TEUR von dem Angebot ab (was auch verständlich ist).

Herr X. hatte selbt viele Tage als Selbstaufwand in die NEUE
Renovierung der (fast) gesamten Wohnung reingesteckt.

Weitere Kosten:

Kosten durch Trockengeräte, Hotelkosten während der
Renovierung wurden Herrn X. bereits von der WEG erstattet.

Bis heute hat die Verwaltung keinen Sachverständiger zur
Prüfung der Arbeit des Dachdeckers angefordert.

Muss die WEG durch Beschluss beauftragen, der Verwalter muss hier nichts aus eingener Kraft veranlassen.

Die Prüfung

des Daches mit Farbgas im März 2010 diente nur zur Prüfung der
Dichtigkeit des Daches. Die Arbeit des Dachdeckers wurde dabei
nicht geprüft.

Nach einer einfache Überprüfung (1. Beratungstermin beim
Anwalt) der rechtlichen Lage, wurde durch den Anwalt der WEG
festgestellt (November 2010), dass die Kosten für die
Renovierung der Wohnung eher bei dem Eigentümer X. selbst
liegen und nicht etwa bei der WEG, da für die Schäden durch
undichtes Dach keiner direkt verantwortlich gemacht werden
kann. Da jedoch die Verwaltung einen Fehler bei der
Kommunikation (unbewusst und nicht direkt ausgesprochen)
einräumt, übernimmt die WEG die Renovierungskosten von X. wenn
dieser seine Stunden für Mehraufwand und das Tapezieren des
letzten Zimmers im Dezember 2010 selbst übernimmt. Dies hat X.
zugestimmt und ausgeführt.

Da jedoch nun erneut die Tapeten im Februar 2011 durch
Feuchte (und somit evtl.durch immer noch undichtes Dacht)
beschädigt wurden, eröffnet sich die Frage erneut wer für die
bereits entstandene Kosten und die noch neue Kosten für eine
weitere Renovierung des Zimmers bei X. tragen muss.

Ebenso sind hier die Pflichten der WE-Verwaltung nicht 100ig
klar. Sollte diese nicht auch dafür sorgen, dass die
Folgeschäden an dem Sondereigentum der Eigentümer ebenfalls
minimiert wird, wenn das Dach Undicht geworden ist?

Die Pflichten ergeben sich aus dem WEG, der Verwalter führt hier nur die Beschlüsse der WEG aus. Die WEG entscheidet über das Ob und Wie! Wenn Sie nciht entscheidet, muss der Verwalter auch nichts tun. Auch haftet er nicht, sondern die WEGH ist Herr über das Verfahren und wenn Sie nichts beschließt haftet sich auch selber.

Oder

reicht es aus, wenn die Verwaltung schnellstmöglich eine
„Pseudo-Sanierung“ des Daches vornimmt um sich damit aus der
Pflicht herausnehmen möchte, weil damit der Fehler am
Gemeinschaftseigentum repariert wurde?

Nochmal, eine Verpflichtung der Verwalter gibt es hier nicht. Die WEG ist hier gefordert, Beschlüsse zu fassen, der Verwalter klärt nur auf…

Wie sollte sich Herr X. dazu am besten verhalten? Soll er die
Renovierung erneut fordern? Soll er die Beauftragung des
Gutachters zur Prüfung der Mängel an der Sanierung von der
Verwaltung verlangen oder muss das die Verwaltung von selbst
tun? Wer hat nun hier welche Pflicht?

Die WEG ist hier in der Pflicht, der WE kann von der WEG fordern, alle notwendigen Schritte zu beschließen. Reagiert die WEG nicht haftet diese gegenüber dem WE

MFG
Thomas Thiele

Riesen Dank im Voraus!

Nightloft · 15. Februar 2011 um 09:38

Guten Tag anton b www,

grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der beauftragte Dachdecker für die von ihm gelieferte Werkleistung
a) den Erfolg schuldet
b) eine Gewährleistung von 5 Jahren ab Abnahme schuldet.
Den Erfolg ist der Dachdecker bis heute schuldig geblieben! Da Sie hier innerhalb der Gewährleistungsfrist liegen, können Sie den Dachdecker hier ohne weitere Kosten in Anspruch nehmen. Insofern hat er einmal die Möglichkeit der kostenfreien Nachbesserung. Hierzu sollte ihn der Verwalter mit Ablehungsandrohung auffordern mit Fristsetzung. Danach bleibt nur, einen dritten Dachdecker zu beauftragen.

Aufpassen!!! Ab der ersten Feststellung eines Fehlers bei der Arbeit, hat der Dachdecker sämtliche Kosten der Betroffenen zu übernehmen. Also sind auch die von der WEG ausgelegten Renovierungskosten für die Folgerenovierung vom Dachdecker zu tragen.

Wichtig!!! Hier hat der Verwalter eine enorme Verantwortung zu tragen. Er ist in der Pflicht, neben der Einholung von Kostenangeboten und der Auftragserteilung auch die Abnahme der Werkleistungen durchzuführen, bevor er die rechnung prüfen und anweisen darf. Hat er keine Abnahme durchgeführt, haftet der Verwalter für Schäden der einzelnen Eigentümer.

Die hier abgegebenen Schilderungen lassen auf eine äußerst gutmütige WEG schließen. Wegen des Alters des Flachdachs ist allerdings von einer zwingenden Erneuerung auszugehen. Wurden keine jährlichen Prüfungen durch wechselnde Fachbetriebe vorgenommen?

Wurden die seitlichen Ablagerungen des Bedeckungskieses nicht auf Schutzfolie vorgenommen? Das wesentlich höhere Gewicht eines Kieshaufens drückt in jedem Fall Löcher in die Schweißbahnen.
Fehler von Dachdecker und Verwalter als Aufsicht führender Vertreter der WEG.

HINWEIS: Es dauert ca. ein 3/4-Jahr bis die Restfeuchte aus dem Mauerwerk abtrocknen konnte. Trocknungsgeräte helfen hier ungemein. (Ist sicher das Restwasser, von dem Dachdecker und Verwalter gesprochen haben)

Ich an Stelle von Mr. X würde ein selbständiges Beweissicherungsverfahren zur Feststellung von Umfang und Ursache des Schadens bei Gericht beantragen. Ferner hat hier der Verwalter evtl. die Haftung des Gesamtschadens zu tragen, weil er es versäumt hat, die WEG über mögliche Schäden am Dach aufzuklären und keine Überprüfung hat durchführen lassen.

gerne mehr auf Nachfrage

nightloft

sealord34 · 15. Februar 2011 um 10:15

Hallo,

es handelt sich um eine ziemlich verworrene Angelegenheit, bei der offenbar viele Fehler gemacht worden sind. Entscheidemd erscheint mir die Frage, ob eine Reparatur des Daches durch Aufbringen einer neuen Folie in mehreren Etappen ohne Ersatz oder zumindest Überprüfung der darunter liegenden Schichten eine fachgerechte Lösung darstellt. Bei Schäden dieses Ausmaßes und ab einem gewissen Alter des Daches (Baujahr des Hauses?) wird normalerweise das gesamte Dach neu isoliert und beschichtet. Dabei kann man sinnvollerweise die Stärke der Isolierung auf das heute vorgeschriebene Maß erhöhen. Daß weiterhin Wasser an diversen Stellen austritt, deutet auf eine großflächige, massive und relativ großflächige Durchfeuchtung des Daches hin. Ein verantwortungsbewußter und vor allem fachkundiger Dachdecker hätte sich durch Probebohrungen mit Entnahme einzelner Stücke der Isolierung vom Ausmaß und der Ausdehnung der Durchfeuchtung überzeugen müssen. Nicht jeder Dachdecker ist ein erfahrener Flachdachspezialist!

M. E.ist das Ganze jetzt eine Sache für einen in solchen Sachen erfahrenen Anwalt. Ein Anfang scheint in dieser Richtung schon gemacht worden zu sein. Deshalb erspare ich mir hier juristische Ratschläge. Aber auch hier gilt: Nicht jeder Anwalt ist auf WEG und Baurecht spezialisiert und ein in diesen Dingen unerfahrener Anwalt kann viel verderben.

Jedenfalls erscheint mir das Sondereigentum von „X“ und damit dessen Wert stark gefährdet zu sein, was schnelle und wirkungsvolle Reaktion erzwingt.

Mit freundlichen Grüßen
Sealord

hummelmutter · 15. Februar 2011 um 12:36

Hallo lieber Fragestellender,

Ihre Frage bezieht sich auf eine sehr kompakte Angelegenheit.

Sofern der Dachdecker nicht ordentlich gearbeitet hat, steht er natürlich in der Verpflichtung, seine Arbeit ordnungsgemäß fertigzustellen.

Andererseits stellt sich die Frage, wie der Auftrag des Dachdeckers eigentlich lautete. Reparatur einzelner Flächen oder eine komplette Dachneueindeckung?

Die nächste Frage ist, handelt es sich um eine Reparatur des Daches, die die Verwaltung in Auftrag geben hat oder handelt es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme aus der Instandhaltungsrücklage mit Zustimmung/Beschlußfassung der WEG-Versammlung.

Insgesamt sollte der gesamte Sachverhalt mindestens bei der kommenden Eigentümerversammlung als Tagesordnungspunkt mit Beschlußfassung aufgenommen werden. Hier sollte ein Beschluß gefasst werden, der die endgültige und vollständige Beseitigung der Schäden am Dach sowie aller Folgekosten auf Kosten der WEG-Gemeinschaft beinhaltet. Hier sollten die Folgekosten so weit wie möglich gefasst werden. Unter Umständigen ist eine Sonderumlage zu beschließen, sofern die Rücklage und die laufenden Guthaben nicht ausreichen.

Letztendlich sollten Sie sich mit Ihrer Hausratversicherung, sofern vorhanden, auseinander setzen, die u.U. auch für aufgetretenen Schäden an Ihrem Mobiliar aufkommt.

Insgesamt sollten Sie sehr aktiv an der baldigen, endgültigen Klärung der Sache arbeiten und dem Verwalter sowie Ihren Miteigentümern die Dringlichkeit klar machen, da Schäden durch Wassereintritt auch erhebliche Folgeschäden mit sich bringen können. Auch gesundheitliche Dauerschäden der Bewohner sind denkbar.

Haben Sie einen Verwaltungsbeirat? Wenn ja, halten Sie Kontakt zu ihm .

Für evtl. weitere Fragen stehe ich gerne zur Verfügung.

gf_59 · 15. Februar 2011 um 13:53

Hallo, die Experten,

ich habe ein paar Fachfragen zum Thema Haftung und Dachschaden.
Eigentümer:
Herr X. = Eigentümer einer DG-Wohnung seit Ende 2008

Schaden:

Durch undichte Stellen auf dem FLACHDACH wurden mehrere Decken, Wände, Tapeten beschädigt (Verursacht durch ?? Alter
(35 j.), Vögel, etc.)
Erste Schäden fanden in der WE von X. seit August 2009 statt.
Dach-Sanierung:
Die Sanierung fing im Dezember 2009 aufgrund Wassertropfen an der Wohnzimmerdecke an. Die eine Seite über der WE von X.
wurde zuerst mit neuer Folie abgedeckt. Aufgrund des kalten Winters, wurde die zweite Hälfte des Daches erst im Frühling
2010 gemacht.
Während der samten Sanierung seit Ende 2009 traten die Wasserschäden mal in einem Zimmer, mal in einem anderen auf.
Je nach dem wohin die Dachdecker den Stein-Schutt auf dem Dach abgelegt hatten). Im Laufe des Jahres 2010 bis heute,trat ebenfalls nach und nach mal in der Wohnung von X. mal in der Nachbarswohnung aus der Decke Wasser aus.
Heute tropft es immer noch bei dem Nachbar. Bei X. sind feuchte Flecken in einem Zimmer erneut aufgetreten.
Da die Dachdecker häufiger da waren, hatten diese mal hier mal da ein Löchlein entdeckt (laut der Aussage der Dachdecker-Gesellen vor Ort!). (Auch nach der Sanierung…)
Dachdecker-Meister und die Verwaltung erzählen Herrn X. immer irgendwas von Restwasser. Dabei wurden aber schon drei
Windbetriebene Entlüfte auf dem Dach eingebaut um das Restwasser schneller zu verdunsten.
Aufwand:
Da das Dach offiziell im März 2010 durch einen Gutachter (mit Farb-Gas untersucht) als dicht deklariert wurde, wurde die
Wohnung von X. aufwändig renoviert. X. sah sich nicht als den schuldigen in der Sache und verlangte von der Verwaltung/WEG
die Renovierung auf deren Kosten. Diese schickten einen Maler der die gesamten Zimmer auch renovierte. Aufgrund nach und
nach auftretenden Feuchteschäden, die renoviert musste,weichte am Ende des Jahres 2010 die Rechnung des Malers um mehrere TEUR von dem Angebot ab (was auch verständlich ist).
Herr X. hatte selbt viele Tage als Selbstaufwand in die NEUE Renovierung der (fast) gesamten Wohnung reingesteckt.
Weitere Kosten:
Kosten durch Trockengeräte, Hotelkosten während der

Renovierung wurden Herrn X. bereits von der WEG erstattet.

Bis heute hat die Verwaltung keinen Sachverständiger zur
Prüfung der Arbeit des Dachdeckers angefordert. Die Prüfung
des Daches mit Farbgas im März 2010 diente nur zur Prüfung der
Dichtigkeit des Daches. Die Arbeit des Dachdeckers wurde dabei
nicht geprüft.

Nach einer einfache Überprüfung (1. Beratungstermin beim
Anwalt) der rechtlichen Lage, wurde durch den Anwalt der WEG
festgestellt (November 2010), dass die Kosten für die
Renovierung der Wohnung eher bei dem Eigentümer X. selbst
liegen und nicht etwa bei der WEG, da für die Schäden durch
undichtes Dach keiner direkt verantwortlich gemacht werden
kann. Da jedoch die Verwaltung einen Fehler bei der
Kommunikation (unbewusst und nicht direkt ausgesprochen)
einräumt, übernimmt die WEG die Renovierungskosten von X. wenn
dieser seine Stunden für Mehraufwand und das Tapezieren des
letzten Zimmers im Dezember 2010 selbst übernimmt. Dies hat X.
zugestimmt und ausgeführt.

Da jedoch nun erneut die Tapeten im Februar 2011 durch
Feuchte (und somit evtl.durch immer noch undichtes Dacht)
beschädigt wurden, eröffnet sich die Frage erneut wer für die
bereits entstandene Kosten und die noch neue Kosten für eine
weitere Renovierung des Zimmers bei X. tragen muss.

Ebenso sind hier die Pflichten der WE-Verwaltung nicht 100ig
klar. Sollte diese nicht auch dafür sorgen, dass die
Folgeschäden an dem Sondereigentum der Eigentümer ebenfalls
minimiert wird, wenn das Dach Undicht geworden ist? Oder
reicht es aus, wenn die Verwaltung schnellstmöglich eine
„Pseudo-Sanierung“ des Daches vornimmt um sich damit aus der
Pflicht herausnehmen möchte, weil damit der Fehler am
Gemeinschaftseigentum repariert wurde?

Wie sollte sich Herr X. dazu am besten verhalten? Soll er die
Renovierung erneut fordern? Soll er die Beauftragung des
Gutachters zur Prüfung der Mängel an der Sanierung von der
Verwaltung verlangen oder muss das die Verwaltung von selbst
tun? Wer hat nun hier welche Pflicht?

Riesen Dank im Voraus!

…
Hallo
zuerst einmal muß ich vorwegschicken, dass ich kein Flachdach-Experte bin (rechtlich und technisch.
Allerdings weiß ich, dass Flachdächer sehr oft (bzw.häufiger)undicht werden,Temperaturspannungen, Frost /Wasser-Eis-ausdehnung, sowie vorallem billige Handwerkerarbeiten, lt.Ausschreibung. Die Handwerker holen sich zu dem Billigangebot (um Auftrag zu erhalten)grosses weiteres Geld nachträglich durch Zusatzreparaturen später wenns Malheur da ist.Wer will denn denen was genau nachweisen. Da haben die zig Ausreden.
Einerseits betrifft das Flachdach die Gesamte Hausgemeinschaft, für alle gibt es ja ein und dasselbe Dach, wie es z.B. ein und dieselbe Haustür gibt. Zum anderen scheint ja dem Eigentümer X kein direktes Verschulden nachgewiesen zu werden oder auch worden sein.
Ich würde hier unbedingt ! den Fachanwalt walten lassen, zumal man doch offensichtlich versucht,durch Mitarbeit/Mitwirkung des Eigentümers X ihn durch Gewährleistung seiner durchgeführten Tätigkeiten mit ins Boot zu ziehen !
Bitte, damit man Ihnen nicht noch"Mitschuld" "Mitverantwortung"durch angeblich „unfachmännische Arbeiten“ anhängen kann (Nachbesserungsanspruch, Gewährleistung etc.)Statt dessen fleissig protokoll führen und ständig dokumentieren (Zeugen,Photos,…).
Mir schwand böses,z.B. wird vielleicht Mitwissen und Nichtweitergabe oder bekanntgabe von Details nachhinein unterstellt, Druck aufgebaut oder …oder… oder…
weitere Info-Quellen:
http://www.dime-dachsanierung.de/
http://www.triflex-beschichtungssysteme.de/dachsanie…
http://www.reck-gmbh.de/verfahren.htm

Lassen Sie Eigentümer X.deutlich, konkret u.kompromisslos vorgen, der Anwalt soll alles bündeln und lenken.

Viel Glück

heimatt · 16. Februar 2011 um 14:01

Hallo,

ich würde mit einem Sachverständigen der Handwerkskammer, zu erfragen dort selbst, Kontakt aufnehmen und ihm das Problem schildern. Diese leute wissen Bescheid und können beraten. Danach würde ich wieder zu einem Anwalt gehen, der Fachanwalt für Bau- und Bauhaftungsrecht ist.

Mir freundlichem Gruß
heinrich

anton_b_www_563123 · 16. Februar 2011 um 17:29

Danke! das bringt Hr. X auf jeden Fall weiter.
Es ist sehr mühsam durch zuschauen, wenn wann welche Pflichten hat.

Jetzt weiß ich mehr.

Heinz_Gintemann · 16. Februar 2011 um 18:19

Hier geht es im Kern um das Allgem. bürgerliche Recht (Werk- u. Dienstleistungsvertragsrecht u.ä.) wozu ich mich nicht registriert hatte und leider passen muss.
H.G.

Uwe · 16. Februar 2011 um 18:19

Hallo,

das von Ihnne geschilderte Problem ist leider immer wiederkehrend.

Ich hoffe, dass ich Ihre grundsätzlichen Fragen beantworten kann.

Begutachtung des beauftragten Dachdeckers
Hier muss geklärt werden, ob die beauftragung nach VOB erfolgte. In der Regel ist dies so.
Derjenige, welcher den Dachdecker beauftragt hat, nimmt in der Regel die Arbeiten förmlich mit Abnahmeprotokoll ab. Der Inhalt des Protokolls ist entscheidend für die weitere Vorgehensweise.

Es ist zu klären, ob eine förmliche Abnahme erfolgte oder die eingereichte Rechnung des Dachdeckers „einfach nur bezahlt wurde“.

Mehr kann ich derzeit nicht formulieren, da die Abnahme der Dachdeckerleistungen weitere Schritte nach sich ziehen kann oder nicht.
Ggf. hat hier jemand fahrlässig gehandelt und muss nun in Regress genommen werden.
MFG Uwe

anton_b_www_563123 · 16. Februar 2011 um 19:08

Guten Tag Nightloft,

grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der beauftragte
Dachdecker für die von ihm gelieferte Werkleistung
a) den Erfolg schuldet
b) eine Gewährleistung von 5 Jahren ab Abnahme :schuldet.

Das ist bekannt.

Den Erfolg ist der Dachdecker bis heute schuldig :geblieben!

Sehe ich genau so.

Da Sie hier innerhalb der Gewährleistungsfrist liegen, können
Sie den Dachdecker hier ohne weitere Kosten in Anspruch
nehmen. Insofern hat er einmal die Möglichkeit der
kostenfreien Nachbesserung. Hierzu sollte ihn der Verwalter
mit Ablehungsandrohung auffordern mit Fristsetzung. Danach
bleibt nur, einen dritten Dachdecker zu beauftragen.

Der Dachdecker war schon x-Mal vor Ort - auch gestern. Verwaltung schreibt Hr. X an, und erzählt (gestern) dass dies immer noch „altes“ Restwasser - Also nicht Restwasser in den Wänden, sondern unter der alten Folie noch stehendes Wasser, was nach und nach herausgedrückt wird.

Aufpassen!!! Ab der ersten Feststellung eines Fehlers :bei der Arbeit, hat der Dachdecker sämtliche Kosten :der Betroffenen zu übernehmen. Also sind auch die von :der WEG ausgelegten
Renovierungskosten für die Folgerenovierung vom achdecker zu tragen.

Das ist auch bekannt. Doch wer stellt die Fehler der Arbeit fest? Ist das tropfende Wasser im Wohnzimmer einer der Wohnung ein 100%ig sicheres Beweis dafür? Die Verwaltung versucht den Dachdecker zu „decken“ in dem diese dem Beirat der WEG was von diesem Restwasser erzählt.

Wichtig!!! Hier hat der Verwalter eine enorme Verantwortung
zu tragen. Er ist in der Pflicht, neben der Einholung von
Kostenangeboten und der Auftragserteilung auch die Abnahme der
Werkleistungen durchzuführen, bevor er die rechnung prüfen und
anweisen darf. Hat er keine Abnahme durchgeführt, haftet der
Verwalter für Schäden der einzelnen Eigentümer.

Dies ist ein sehr interessanter Punkt. Ich weiß nur dass die Rechnung noch nicht bezahlt wurde. Der Verwalter war sicherlich auch nicht vor, sondern wurde die Arbeit evtl. durch einen bei der WEG angestellten Hausmeister vor Ort abgenommen. (Darf der Hausmeister das überhaupt? Er ist ja kein Mitarbeiter der Verwalterung, sondern ein Angestellter der WEG)

Die hier abgegebenen Schilderungen lassen auf eine äußerst
gutmütige WEG schließen.

Gutmütig? Oder Lügenhaft evtl. versucht die WEG und der Beirat (zu dem Zeitpunkt bestand der Beirat nur aus einer Person, heute besteht der Beirat aus 3 PErsonen) sich gegenseitig zu „decken“. Ich vermute mitlerweile sehr stark, dass die Verwaltung, der Beirat und der Dachdecker Fehler begangen habe…

Wegen des Alters des Flachdachs ist
allerdings von einer zwingenden Erneuerung auszugehen. Wurden
keine jährlichen Prüfungen durch wechselnde Fachbetriebe
vorgenommen?

Nein, wurden nicht! Ist so was Pflicht? Wenn ja, bitte mehr Infos dazu, wenn möglich.

Wurden die seitlichen Ablagerungen des Bedeckungskieses nicht
auf Schutzfolie vorgenommen? Das wesentlich höhere Gewicht
eines Kieshaufens drückt in jedem Fall Löcher in die
Schweißbahnen.

Sie müssen sich das so vorstellen. Das dach ist über 200m² groß. Zuerst wurde der Kies auf die Linke Seite das Daches geschoben, aber nicht großartig verteilt. (D.h. also alles auf ein/zwei Haufen)
Rechte Seite wurde „saniert“ (neue Folie drauf gelegt). Dann kam der kalte Winter, und 1-2 Monate lang passierte nichts.

Im Frühjahr wurde die Linke SEite genau so „saniert“

Die Schichten des Daches sehen nun wie folgt aus:

(von oben nach unten)

Kies (alt)
Dämmplatten (alt) Dicke = ca. 8-10 cm.
graue Folie (neu)
Dämmplatten (neu) Dicke = ??
Schwarze undichte Folie (alt)
Betonplatte

Aktuell steht die Linke Seite immer noch offen, und der Kies liegt immer noch auf der Rechten Seite.

In der Linken Wohnung läuft das Wasser immer noch im Wohnzimmer. innerhalb einer Woche in 10L-Eimer voll.

Dazu hat sich der Verwalter heute wie folgt geäußert.

"Sehr geehrte Herren,

ich war heute Morgen nochmals mit der Firma ZZZZ auf dem Dach. Gestern hat diese das Dach von Wasser befreit. Heute wurde die Dachhaut im Außeneckbereich des Kinderzimmers über der Wohnung (Hr. Y) geöffnet. Hier konnte noch einiges an Wasser, dass unter der neuen Dachhaut stand, abgesaugt werden. Wir sind sicher, dass es sich hierbei um „altes“ Wasser handelt, welches sich vor allem im Randbereich gesammelt hat.

Als die Dachhaut erneuert wurde, ist der gesamte Kies auf die Seite (Hr. X) umgeschichtet worden. Dadurch war der Druck dort so groß, dass die alte Feuchtigkeit herausgepresst worden ist.

Um den Schaden in der Wohnung (Hr. Y) nicht noch künstlich zu vergrößern, hatten wir damals beschlossen den Kies vorerst auf der Seite (Hr. X) zu belassen. Nun scheint es so, dass bei Regenfällen durch das sich auf dem Dach sammelnde Wasser der Druck auch auf der Seite Schwab so groß wird, dass das Restwasser herausgepresst wird.

Wir haben auf dieser Seite des Daches 3 Dachentlüfter montiert, welche nach und nach die Feuchtigkeit aus dem Dach heraus saugen. Bei einem dieser Lüfter ist überhaupt keine Feuchtigkeit mehr zu sehen. Beim Zweiten ist noch ein wenig vorhanden und beim Dritten war heute Morgen noch ganz ordentlich Feuchtigkeit da. Genau in diesem Bereich hat ZZZZ das Dach geöffnet und das Restwasser abgesaugt.

Wir möchten nun den nächsten Regen abwarten. Sollte es dann wieder in der Wohnung (Hr. Y) tropfen, wird ZZZZ den gesamten Dachrand an der Eingangsseite über der Wohnung von Hr. Y öffnen und auch dort Restwasser absaugen.

Abschließend möchte ich noch folgendes anmerken:

Da auch ich kein Fachmann in diesem Bereich bin, kann ich nicht zu 100 % sagen, ob es sich wirklich um Restwasser handelt. Wenn man sich jedoch das neue Dach ansieht und dazu den Bericht des Gutachters (siehe Anlage) nimmt, bleibt eigentlich nur diese Ursache für das Tropfen bei Herrn Y.

Vielleicht sollten wir uns einmal alle zusammen das Dach ansehen.

Mit freundlichen Grüßen"

Fehler von Dachdecker und Verwalter als Aufsicht führender
Vertreter der WEG.

HINWEIS: Es dauert ca. ein 3/4-Jahr bis die Restfeuchte aus
dem Mauerwerk abtrocknen konnte. Trocknungsgeräte helfen hier
ungemein. (Ist sicher das Restwasser, von dem Dachdecker und
Verwalter gesprochen haben)

Nein, wie bereits oben geschrieben. Sprechen diese von Restwasser zwischen der neuen und alten Folie. Restfeuchte wurde letztes Jahr komplett mit EntFeuchte Geräten ausgetrocknet. Anschließend wurde die Wohnung wieder neu renoviert. Seit Neujahr wiederholt sich das ganze Spielchen nun nochmal neu.

Ich an Stelle von Mr. X würde ein selbständiges
Beweissicherungsverfahren zur Feststellung von Umfang und
Ursache des Schadens bei Gericht beantragen.

Welche Kosten würden dann Hr. X direkt erwarten?

Ferner hat hier
der Verwalter evtl. die Haftung des Gesamtschadens zu tragen,
weil er es versäumt hat, die WEG über mögliche Schäden am Dach
aufzuklären und keine Überprüfung hat durchführen lassen.

Das wäre durchaus denkbar. Wie ich verstehe lässt sich dies nur in einem Gerichtsverfahren feststellen, oder?

Danke im Voraus!!!

Nightloft · 17. Februar 2011 um 08:37

Guten Tag anton b www,

sehr viele Fragen, zu deren Beantwortung es noch weiterer Informationen bedarf. Vielleicht könnten wir einmal telefonieren?

Wegen der Kosten kann ich nur aus einer anderen (ebenfalls Dachangelegenheit) Situation sagen, dass das gesamte Verfahren sich nach dem Streitwert richtet. Seinerzeit handelte es sich um Kosten von ca. 30.000,- €. Gutachten und selbständiges Beweissicherungsverfahren (Gerichts- u. Anwaltkosten) haben ca. 5.000,- € in Anspruch genommen.

Hat ein Miteigentümer, der Ihnen gewogen ist, eine Rechtsschutzversicherung? Dann könnte man es darüber abwickeln.

Offensichtlich ist der Dachdecker nicht in der Lage, die Nachbesserung ohne Mängel zu erbringen. Hier steht dann der Verwalter in der Haftung für sämtliche Schäden.

Die Schilderung des Restwassers hinterlässt bei mir den Eindruck, dass der Dachdecker schlampig gearbeitet hat. An den geschilderten Stellen darf sich kein Wasser befinden.

Fehler an den Arbeiten können nur durch besagtes selbständiges Beweissicherungsverfahren für beide Seiten unanfechtbar festgestellt werden. Einzige Ausnahme ist die Abwicklung über einen Schiedsmann.

Der Hausmeister darf als beauftragter Erfüllungsgehilfe der HV eine Abnahme vornehmen. Allerdings trägt die HV die Haftung für ihn, wenn er Fehler macht.

Fehler des Verw-beirats? Hat der Beirat keine D&O-Versicherung? Der Beirat hat die Aufgabe, als Mittler zwischen WEG und HV zu fungieren und die HV zu kontrollieren. Hierzu wurden ihm erweiterte Vollmacht und Befugnisse vom Gesetzgeber durch die Novellierung des WEG eingeräumt.

Ein ordentlich arbeitender Verwalter muss zwingend wissen, wie lange ein Dach, eine Fassade o.ä. ohne Erneuerung oder Modernisierung auskommt.
Zusätzlicher Haftungsanspruch gegen die HV!!!

Durch die mangelhafte Ausführung des Daches und die hier beschriebene Vorgehensweise des DD übernimmt der DD die Frage nach der Haftung geradezu in seine Verantwortung.

Der beschriebene Aufbau der Dacheindeckung weist nicht gerade auf eine Isolierung hin. Ist keine da? Die hätte durch Fördermaßnahmen der Bundesregierung bei der Sanierung des Daches die Kosten senken lassen können.

Der Verwalter muss aber auch zwingend wissen, dass eine Sanierung des Daches in der kältesten Jahreszeit einmal wesentlich mehr Zeit in Anspruch nimmt und andererseits die Materialien sich nur unter schwierigeren Bedingungen fehlerfrei verarbeiten lassen.

Wenn immer noch Kies auf nur einem Haufen herumliegt, sollte der DD darunter kontrollieren, ob sich nicht doch Löcher in die Schweißbahn gedrückt haben.

Was der Verwalter schreibt ist auf äußerst geringe Fachkompetenz zurück zu führen. Wenn er etwas nicht weis, sollte er Fachleute zu Rate ziehen und sich dies von der WEG absegnen lassen.

Sollten noch Fragen offen sein, Tel.-Nr. kommt in zweiter Mail

nightloft

Nightloft · 17. Februar 2011 um 08:39

Guten Morgen anton b www,

hier meine Rufnummer: (0175/ 521 47 42)

schönen Tag noch

nightloft

tummle · 17. Februar 2011 um 14:40

Hallo,
Endschuldigung an Alle und Jeden, die sich nach dem Lesen meiner Antwort auf den Fuss getreten fühlen. Alle Antworten, inklusive Rechtsanwalt sind Banane. Sachstand ist, Dach undicht und es wird ein Schaden in einer WE dadurch verursacht. Hier hat die Gebäudeversicherung einzutreten und die Versicherung sucht sich die Haftpflichtversicherung des Verursachers. Aus die Maus, die Gebäudeversicherung hat den Schaden zum Neuwert zu tragen und die Haftpflicht zahlt den Zeitwert zurück. Wenn der Verwalter dazwischen ist, so muss die Frage erlaubt sein, was kassiert dieser. Sollte dies nicht so sein, so ist der Verwalter und die Versicherung zu wechseln. Einschränken muss ich noch, hat der Verwalter in seinem Vertrag stehen, dass er die Versicherung treuhänderisch für die WE abrechnen darf, so ist der Verwalter auch Ansprechpartner bei Fehler und Mängel. Eine Abnahme muss auf jeden Fall erfolgen.
mfg
tummle

Eger_Hartmut_Dipl_Verw_W · 23. Februar 2011 um 22:03

Hallo, die Experten,

ich habe ein paar Fachfragen zum Thema Haftung und
Dachschaden.

Eigentümer:

Herr X. = Eigentümer einer DG-Wohnung seit Ende 2008

Schaden:

Durch undichte Stellen auf dem FLACHDACH wurden mehrere
Decken, Wände, Tapeten beschädigt (Verursacht durch ?? Alter
(35 j.), Vögel, etc.)

Erste Schäden fanden in der WE von X. seit August 2009 statt.

Dach-Sanierung:

Die Sanierung fing im Dezember 2009 aufgrund Wassertropfen an
der Wohnzimmerdecke an. Die eine Seite über der WE von X.
wurde zuerst mit neuer Folie abgedeckt. Aufgrund des kalten
Winters, wurde die zweite Hälfte des Daches erst im Frühling
2010 gemacht.

Während der samten Sanierung seit Ende 2009 traten die
Wasserschäden mal in einem Zimmer, mal in einem anderen auf.
(Je nach dem wohin die Dachdecker den Stein-Schutt auf dem
Dach abgelegt hatten). Im Laufe des Jahres 2010 bis heute,
trat ebenfalls nach und nach mal in der Wohnung von X. mal in
der Nachbarswohnung aus der Decke Wasser aus.

Heute tropft es immer noch bei dem Nachbar. Bei X. sind
feuchte Flecken in einem Zimmer erneut aufgetreten.

Da die Dachdecker häufiger da waren, hatten diese mal hier
mal da ein Löchlein entdeckt (laut der Aussage der
Dachdecker-Gesellen vor Ort!). (Auch nach der Sanierung…)

Dachdecker-Meister und die Verwaltung erzählen Herrn X. immer
irgendwas von Restwasser. Dabei wurden aber schon drei
Windbetriebene Entlüfte auf dem Dach eingebaut um das
Restwasser schneller zu verdunsten.

Aufwand:

Da das Dach offiziell im März 2010 durch einen Gutachter (mit
Farb-Gas untersucht) als dicht deklariert wurde, wurde die
Wohnung von X. aufwändig renoviert. X. sah sich nicht als den
schuldigen in der Sache und verlangte von der Verwaltung/WEG
die Renovierung auf deren Kosten. Diese schickten einen Maler
der die gesamten Zimmer auch renovierte. Aufgrund nach und
nach auftretenden Feuchteschäden, die renoviert musste,
weichte am Ende des Jahres 2010 die Rechnung des Malers um
mehrere TEUR von dem Angebot ab (was auch verständlich ist).

Herr X. hatte selbt viele Tage als Selbstaufwand in die NEUE
Renovierung der (fast) gesamten Wohnung reingesteckt.

Weitere Kosten:

Kosten durch Trockengeräte, Hotelkosten während der
Renovierung wurden Herrn X. bereits von der WEG erstattet.

Bis heute hat die Verwaltung keinen Sachverständiger zur
Prüfung der Arbeit des Dachdeckers angefordert. Die Prüfung
des Daches mit Farbgas im März 2010 diente nur zur Prüfung der
Dichtigkeit des Daches. Die Arbeit des Dachdeckers wurde dabei
nicht geprüft.

Nach einer einfache Überprüfung (1. Beratungstermin beim
Anwalt) der rechtlichen Lage, wurde durch den Anwalt der WEG
festgestellt (November 2010), dass die Kosten für die
Renovierung der Wohnung eher bei dem Eigentümer X. selbst
liegen und nicht etwa bei der WEG, da für die Schäden durch
undichtes Dach keiner direkt verantwortlich gemacht werden
kann. Da jedoch die Verwaltung einen Fehler bei der
Kommunikation (unbewusst und nicht direkt ausgesprochen)
einräumt, übernimmt die WEG die Renovierungskosten von X. wenn
dieser seine Stunden für Mehraufwand und das Tapezieren des
letzten Zimmers im Dezember 2010 selbst übernimmt. Dies hat X.
zugestimmt und ausgeführt.

Da jedoch nun erneut die Tapeten im Februar 2011 durch
Feuchte (und somit evtl.durch immer noch undichtes Dacht)
beschädigt wurden, eröffnet sich die Frage erneut wer für die
bereits entstandene Kosten und die noch neue Kosten für eine
weitere Renovierung des Zimmers bei X. tragen muss.

Ebenso sind hier die Pflichten der WE-Verwaltung nicht 100ig
klar. Sollte diese nicht auch dafür sorgen, dass die
Folgeschäden an dem Sondereigentum der Eigentümer ebenfalls
minimiert wird, wenn das Dach Undicht geworden ist? Oder
reicht es aus, wenn die Verwaltung schnellstmöglich eine
„Pseudo-Sanierung“ des Daches vornimmt um sich damit aus der
Pflicht herausnehmen möchte, weil damit der Fehler am
Gemeinschaftseigentum repariert wurde?

Wie sollte sich Herr X. dazu am besten verhalten? Soll er die
Renovierung erneut fordern? Soll er die Beauftragung des
Gutachters zur Prüfung der Mängel an der Sanierung von der
Verwaltung verlangen oder muss das die Verwaltung von selbst
tun? Wer hat nun hier welche Pflicht?

Hallo Anfragender,

ich bin zurzeit im Ausland, habe jedoch eure Mail gelesen.
Das ist ein Spezialthema, das durch einen Rechtsanwalt geklärt werden sollte. Es ist so, dass die WEG grundsätzlich nicht für Folgesch#den in der Wohnung von X haftet, es sei denn, dass sich durch schlampige Verwaltungsarbeit die Schäden vergrößert haben, z.B. durch verspätete Bauftragung. Die WEG hat dann allerding einen Anspruch an die Verwaltung, wegen schlechter Erfüllung des Verwaltervertrages.
Es hätte wie folgt vorgegenagen werden sollen:

Untersuchung des Daches durch einen Dachdekcer in Beisein eines Sachverständigen
Beschluss der WEG über Beauftragung des SV zur Erstellung eines Gutachtens
Beschluss der WEG über die Sanierung
Auftragserteilung an den Dachdecker
Kontrolle und Bauabnahme durch den SV

Wenn nicht so vorgegangen wurde, dann besteht u.U. ein Anspruch an die Hausverwaltung.

Näheres kann nur gesagt werden, wenn die Unterlagen eingesehen werden können, was ein RA tun sollte.

MfG
Hartmut Eger

Riesen Dank im Voraus!