Schlüsselübergabe vor Bezahlung des Hauses?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

Hallo,

meine Eltern haben vor ein paar Tagen das Haus meines verstorbenen Großvaters verkauft - bisher gibt es allerdings nur eine mündliche Vereinbarung. Der Käufer hat zur Voraussetzung gemacht, dass er das Geld erst zum 01.07. übergibt, vorher aber trotzdem schon zum Renovieren ins Haus darf. Meine Eltern waren froh, das Haus nun doch zu einem passablen Preis losgeworden zu sein und haben - ohne sich weiter zu informieren - mündlich zugestimmt. Nun sollte ein notarieller Vorvertrag geschlossen werden. Am Telefon riet die Notarin davon ab, den Käufer schon vorher ins Haus zu lassen. Er könnte letztendlich Wände einreißen oder eine Bauruine hinterlassen und dann schlussendlich nicht zahlen. Außerdem wäre es absolut unüblich, einen Käufer schon vor Übergabe ins Haus zu lassen. Ist das tatsächlich so? Kann man die Gefahren nicht vertraglich ausschließen oder was Gefahren gibt es genau? Was kann man in so einem Fall tun? Wenn man ihm das vorherige Renovieren untersagt, wird er wohl vom Kauf abspringen.
Zum Notar gehen wir auf jeden Fall noch, ich wollte im Vorfeld nur einen Erfahrungsaustausch.
Liebe Grüße,
Andrea

#2

Hallo,

mal abstrakt:

Ich kaufe Dein Auto und zahle am 01.07.2009. Bis dahin möchte ich aber mit Deinem Auto schon einmal fahren.

Wenn Du mir nun das internationale Zeichen für kognitiv zu früh abgebogen zeigst (einzeln gestreckter Zeigefinger an Schläfe) - dann wäre das mehr als berechtigt.

Und genauso ist es beim Haus. Jetzt kaufen und zum 01.07.2009 das Geld übergeben. Das ist schon okay, denn bis dahin kann der Notar alle Tätigkeiten veranlassen für den Vollzug des Vertrages zu veranlassen (Verzichtserklärungen etc.)

Der Käufer dürfte ins Haus um Messen und Schauen zu können, aber mehr nicht. Und erst wenn das Geld bei mir / beim Notar ist wird der Schlüssel übergeben.

Chr.

#3

Hallo,

in der Tag trägt man ein nicht unerhebliches Risiko, wenn man ohne Zahlung den Käufer schon vorher ins Haus lässt. Dieses Risiko hängt vor allem davon ab, wie gut man den Käufer einschätzen kann. Je mehr man über ihn und seinen Hintergrund weiß, um so besser ist man in der Lage ihn einzuschätzen. Andererseits ist das eigene Risiko auch daran festzumachen, wie sehr man auf einen erfolgreichen Verkauf angewiesen ist, und inwieweit man Schäden abpuffern kann.

Unabhängig davon sollte man geeignete Sicherungsinstrumente vorsehen. D.h. zum Beispiel eine Teilzahlung/Bankbürgschaft vorab, mit der das Risiko vorher genau abgestimmter Baumaßnahmen abgesichert wird. Diese sollten dann auch vom Verkäufer überwacht werden.

Gruß vom Wiz

#4

Hallo,

Am Telefon riet die
Notarin davon ab, den Käufer schon vorher ins Haus zu lassen.

das muss sie auch, denn es gehört zu ihren Pflichten, die Beteiligten über alle Risiken solcher ungesicherten Vorleistungen zu belehren.

Außerdem
wäre es absolut unüblich, einen Käufer schon vor Übergabe ins
Haus zu lassen. Ist das tatsächlich so?

Ja. Kommt zwar vor (siehe unten), ist aber äußerst riskant.

Kann man die Gefahren
nicht vertraglich ausschließen oder was Gefahren gibt es
genau?

Nein, man kann die Gefahr, dass der Käufer den Vertrag nicht erfüllt, nicht vertraglich ausschließen.

Hatte mit so einem Fall im letzten Herbst zu tun. Ein Herr (> 90 Jahre und nicht mehr in der Lage, das Objekt selbst aufzusuchen) hat sich darauf eingelassen. Der beauftragte Makler hat nach ziemlich langer Suche ein Käuferpaar gefunden, das zur Preisvorstellung des Verkäufers passte. Aber nur, wenn sie sofort das Haus in Besitz nehmen können („um zu renovieren“, so lautete die Vereinbarung).

Also wurde im August der Vertrag beurkundet (Verkäufer war nicht anwesend und ließ sich durch den Makler vertreten, dieser hat dem Notar nichts davon gesagt), sofort nach Beurkundung der Schlüssel übergeben. Im Oktober war bereits der gesamte Garten gerodet! Verkäufer fiel aus allen Wolken, erst jetzt wurde der Notar informiert - viel zu spät, um noch Risiken zu begrenzen.

Den Kaufpreis haben die Käufer dann im Dezember bezahlt, die Grunderwerbsteuer bis heute nicht.

Was für ein Leichtsinn! Der Herr hat unglaubliches Glück gehabt. Auf die Grunderwerbsteuer wird die Gemeinde nicht ewig warten und irgendwann den Verkäufer in Anspruch nehmen, denn beide (Käufer und Verkäufer) haften der Gemeinde gegenüber als Gesamtschuldner. So kann der Herr zum jetzigen Zeitpunkt nur noch 3,5 Prozent von seinem Kaufpreis verlieren. Hätte er nicht so viel Glück gehabt, hätte er alles verlieren können.

Was kann man in so einem Fall tun? Wenn man ihm das
vorherige Renovieren untersagt, wird er wohl vom Kauf
abspringen.

Dann muss man sich das eben überlegen. Wenn die Verkäufer fest entschlossen sind, sich darauf einzulassen, wird ein Notar es nach entsprechender Belehrung beurkunden …

Gruß

#5

ACHTUNG, bloß nicht!!! Ich kann nur davor warnen, sich auf solch einen Kuhhandel einzulassen! Wenn der Käufer schon früher ins Haus will, als der Kaufpreis fällig ist handelt es sich mit sehr großer Wahrscheinlichkeit um einen Tunichtgut. Insbesondere wenn Du schreibst, dass ein „passabler“ Preis vereinbart wurde und noch nicht einmal der Notartermin stattgefunden hat (damit ist - rein rechtlich - gar nichts vereinbart!). Die Schlüssel übergibt man aus gutem Grund erst, wenn der Kaufpreis geflossen ist.

Es gibt ungezählte Fälle, in denen der gutgläubige Verkäufer Zugeständnisse gemacht hat, um das Objekt verkauft zu bekommen und dann viele Monate auf Herausgabe der Schlüssel warten (oder sogar klagen) musste, weil sich ein Mietnomade mit leeren Versprechungen breit gemacht hat.

Ansonsten kann ich nur sagen: Viel Glück!

#6

Hallo Andrea, sogenannte **Vorverträge über Immobilien sind in Deutschland nichtig. Erst wenn der Vertrag notariell geschlossen
wurde und beim Gericht eingetragen wurde ist der Vertrag auch
rechtswirksam zustande gekommen. Dieses wird dokumentiert durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung welche das Recht auf Eigen-
tumsübertragung sichert. Vor diesem Zeitpunkt sollte man auf jeden Fall von einer vorzeitigen Besitzübergabe Abstand nehmen.
Zu dem vorgetragene Problem und Bedenken der Notarin kann man sagen,
daß diese im Einzelfall nicht ganz unbegründet sind. Eine Fälligkeit
des Kaufpreiszahlung zum 1.7.2009 - vom heutigen Tage aus gesehen also
in 3 1/2 Monaten - ist schon sehr lang. Abmildern könnte man das Risiko durch eine angemessene Anzahlung, bar zu hinterlegen beim Notar
mit der Auflage den Betrag erst nach Eintragung der AV an den Käufer
auszuzahlen. Noch wichtiger wäre auch eine qualifizierte Finanzierungszusage einer Geschäftsbank. Eine Eigenkapitalausstattung in Höhe von rund 15 - 20 % ist bei der heutigen Wirtschaftslage sowieso obligatorisch; ohne diese Voraussetzungen wird das Geschäft eh platzen. Wenn der Käufer das nicht versteht sollte man lieber die
Finger davon lassen. Es entstehen sonst nur Kosten.
Gruß juljan

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#7

Hallo,
ich lese das Haus wurde verkauft und man will auch spaeter zum Notar.
Das geht nicht. Erst geht man zum Notar und dort wird das Haus per Vertrag verkauft. Danach hat der Kaeufer erst die Verpflichtung, einen Kaufpreis zu bezahlen. Vor Vertragsabschluss hat er gar keine Verpflichtung. Falls er es nach Vertragsabschluss nicht tut, wurden schon Kaufvertraege rueckabgewickelt.
Gruss Helmut

#8

off topic: Grunderwerbsteuer keine Gemeindesteuer
Hallo,

ich habe hierzu nur eine kleine Anmerkung am Rande:

Auf die Grunderwerbsteuer wird die Gemeinde nicht ewig
warten und irgendwann den Verkäufer in Anspruch nehmen, denn
beide (Käufer und Verkäufer) haften der Gemeinde gegenüber als
Gesamtschuldner.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, da sie an Vorgänge des Rechtsverkehrs anknüpft. Das Steueraufkommen aus der Grunderwerbsteuer steht allein den Bundesländern zu (Art. 106 Abs. 2 Nr. 4 Grundgesetz). Es handelt sich also um eine Landessteuer.

Für die Besteuerung ist nicht die Gemeinde, sondern das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 17 Absatz 1 Grunderwerbsteuergesetz).

Die Aussage zur Gesamtschuldnerschaft ist richtig (§ 13 Grunderwerbsteuergesetz).

Gruß

Ranschke