Schnelle Räumung nach Zwangsversteigerung?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo zusammen,

mich würde zu folgendem Fall die rechtliche Lage interessieren.

Gesetzt den Fall ein Haus steht beim Amtsgericht an zur Zwangsversteigerung. Die 5/10 und 7/10 Grenze ist bereits weggefallen und lt. Gutachten wird das Haus vom Eigentümer bewohnt.
Nach Aussage eines Immobilienmaklers, der dieses Haus ebenfalls anbietet, weigert sich der Eigentümer bislang auszuziehen und steckt stattdessen den Kopf in den Sand.
Ein Interessent an dem Haus würde dieses gerne für den Eigenbedarf ersteigern.
Welche rechtlichen Möglichkeiten hätte er gegenüber dem nicht auszugwilligen Eigentümer? 
Muss er den geamten Prozess bis hin zur Räumungsklage durchziehen oder gibt es im Zuge der Zwangsversteigerung eine Möglichkeit auf ein beschleunigtes Verfahren?
Wie lange würde es erfahrungsgemäß in Hessen dauern, bis das Haus zwangsgeräumt würde?

Vielen Dank für Eure Antworten
Thunderbirdy

#2

Hallo!

nein,man muss keine Räumungsklage wie bei einem Mieter erheben.
Hier geht alles schneller,es gibt überhaupt keine benannte Frist zum Auszug !

Man lässt sich gleich vom für diese Zwangsversteierung zuständigen  Gericht eine „vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses“ zum „Zwecke der Räumung gegen den Eigentümer“ ausstelllen.
Damit geht man zum Gerichtsvollzieher und der stellt die Räumungsverfügung zu.

Und würde auch zwangsräumen,wenn man das fordert.  Kostet alles Vorkasse !

Alteigentümer kann allenfalls „Vollstreckungsschutz“ nach § 765a ZPO beantragen,dann müsste Gericht entscheiden. Neubesitzer hat aber die besseren Karten, nur es kann verzögern.
Am besten man einigt sich so. Bietet evtl. eine Geldsumme an, damit schnell und ordentlich ausgezogen wird.

mfG
duck313

#3

Immer wieder gerne genommen wird der Mieter, der plötzlich seit Jahren in dem Objekt wohnt. Dann kann es schon mal etwas länger dauern.

vnA

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#4

Wobei in dem Gutachten von Anfang dieses Jahres steht, dass das Objekt nicht vermietet ist.

#5

Der Herr Müller, der seit Jahren dort Untermieter ist, hat auch Rechte. Papier ist geduldig.
Es sind Kanzleien unterwegs die von sich aus Schuldner ansprechen, um mit allen möglichen ‚legalen‘ Tricks das Verfahren zu verzögern. Aber diese Kanzleien sind bekannt und - zumindest bei uns hier - weiß sich die Justiz dessen zu erwehren.

vnA

#6

Hallo,

man sollte sich sehr gut überlegen, ob man ein Haus mit einem Eigentümer ersteigert, der den Kopf in den Sand steckt. Denn mit der vollstreckbaren Ausfertigung und dem Vorschuss für den GV (das sind schon mal einige Tausender), hat man - abgesehen von juristischen Möglichkeiten des Eigentümers die Sache zu verzögern - noch lange keine Garantie, dass man am Ende auch ein bewohnbares Haus erhält. Man muss sich der Tatsache bewusst sein, dass in solchen Fällen gerne mal ganz spezielle Dinge passieren, die bis zum Totalverlust des Objektes führen, was im eigenen finanziellen Ruin enden kann. Sei es - bestenfalls - dass das Objekt vollkommen vermüllt und verdreckt ist, sei es, dass der Alteigentümer alles ausbaut/beschädigt, was irgendwie ausbaubar/angreifbar ist, und man dann ohne Heizung, Steckdosen, Bodenbeläge, … da steht. Sei es, dass jemand am Tag der Zwangsräumung die ganze Bude in Brand steckt, oder in die Luft jagt. Muss alles nicht passieren, kann aber, und gar so selten sind Fälle nicht, in denen es bei solchen Konstellationen für den neuen Eigentümer eng wird.

Ganz ehrlich: Wenn es nicht nur um Kapitalanlage, sondern eigene Nutzung geht, würde ich mir ein Objekt suchen, was man dann außerhalb einer Versteigerung freihändig von einem kooperativen Schuldner erwirbt, wenn man den sonst üblichen Weg ausschließt.

Gruß vom Wiz

#7

Hallo,

wie duck 313 schon richtig sagt, muss man nicht klagen. Aus dem Zuschlagsbeschluss kann die Räumungsvollstreckung durchgeführt werden.
Desweiteren ist es wohl zu allen hier noch nicht vorgedrungen, doch kann man eine Räumung nach § 885 a ZPO beantragen (Vermieterpfandrecht). Die Räumung findet dann ohne Spedition statt und man ist selbst für die Entfernung aller Gegenstände zuständig, da man nur in den Besitz eingewiesen wird. Die Kosten dafür halten sich in Grenzen.

So einen Termin sollte in der Regel 4-6 Wochen nach Eingang beim GV stattfinden. Aber das liegt an dem zuständigen GV.

Viele Grüße
Freundin

#8

Ach so, noch eine kleine Anmerkung. Eine „Räumungsverfügung“ wird nicht zugestellt.
Wenn, dann beauftragt man gleich den GV und der bestimmt einen Räumungstermin, wo er ggf. den Zuschlagsbeschluss mit zustellt.
Und wie gesagt, der Vorschuss hält sich in Grenzen, wenn man die Räumung nach § 885a ZPO beantragt.

Viele Grüße nochmals
Freundin

#9

_ Aus dem Zuschlagsbeschluss kann die Räumungsvollstreckung durchgeführt werden. _
Korrekt, aber ein beschränkter Vollstreckungsauftrag nach § 885a ZPO ist da m.E. nicht möglich, weil der neue Eigentümer ja naturgemäß keinerlei Forderungen gegen den bisherigen Nichtmieter/selbstbewohnenden Eigentümer hat, aufgrund deren er Gegenstände der Nochbewohner im Rahmen des Vermieterpfandrechts pfänden könnte. Die Eigenschaft „Vermieter der Nochbewohner“ besteht hier gar nicht.

Wie lange würde es erfahrungsgemäß in Hessen dauern, bis das Haus zwangsgeräumt würde?

Gerade erst kürzlich bei uns in der Nachbarschaft: durch mehrfache Antäge auf Vollstreckungsschutz (ZPO § 765) und div. andere Kniffs konnten die neuen Eigentümer dann „schon“ ca. 3/4 Jahr nach dem Zwangsversteigerungszuschlag in ihr Häuschen einziehen (die hatten leider bereits viel zu früh ihre Kinder in die neue, nähere Schule umgemeldet).

Man sollte bedenken: wer nichts mehr zu verlieren hat, der greift nach jedem Rechtsmittel-Strohhalm, denn auf den dadurch losgetretenenen Kosten bleibt i.d.R. ein anderer sitzen …(der Zwangsersteigerer oder eben die Allgemeinheit)
http://www.iww.de/ve/archiv/glaeubigerstrategie-so-v…
http://www.fhvr-aiv.de/fileadmin/user_upload/fhvr/st…

Die eigene Wohnung sollte man jedenfalls besser erst dann kündigen, wenn der Nochbewohner tatsächlich ausgezogen (worden) ist :wink:

Gruß Rudi

#10

Die Situation sieht inzwischen etwas anders aus…

Der Interessent an dem Haus hat sich dieses von außen vor Ort im Zuge eines Spazierganges angeschaut und konnte auch den Namen auf der Klingel notieren. Weiterhin wurde Kontakt mit dem zuständigen Rechtspfleger aufgenommen und von dem konnte der Name des Eigentümers in Erfahrung gebracht werden. Dieser ist jedoch nicht mit dem Namen auf dem Klingel- und Briefkastenschild identisch.
Lt. Gerichtsgutachten ist das Objekt jedoch nicht vermietet.
Der zuständige Gerichtsvollzieher konnte aus Krankheitsgründen bisher nicht erreicht werden.

Welche Aussagekraft hat eigentlich die gutachterliche Feststellung, dass das Objekt nicht vermietet ist? Kann man sich darauf verlassen oder nutzt dies im Worst Case dem potentiellen Käufer etwas?

Viele Grüße
Thunderbirdy

#11

Einem vereidigten Gutachter im Zwangsversteigerungsverfahren einen Fehler nachweisen zu wollen und daraus Schadensersatzansprüche zu titulieren wird schwer werden. Hohes Prozessrisiko, hohe Prozesskosten und der „Mieter“ ist dann immer noch nicht raus.

vnA

#12

Es ging hier ja auch nicht darum gegen den Gutachter vorzugehen. Das liegt mit Sicherheit nicht im Interesse des potentiellen Käufers.

#13

Ist es eigentlich im Vorfeld üblich oder möglich, sich mit dem Gutachter in Verbindung zu setzen um noch offene Fragen zu dem Gutachten zu besprechen? Oder ist das eher unüblich?

Thunderbirdy

#14

owt

#15

Ein Haus aus der Zwangsversteigerung zu erwerben ist immer mit einem hohen Risiko verbunden und dies umso mehr wenn der (Noch)Eigentümer nicht raus möchte oder sich sogar wehrt.
Hier ersteigert man die „Katze im Sack“.
Es ist unerlässlich, dass man einen Fachmann der Immobilienwirtschaft hinzu zieht um überhaupt eine Chance zu haben.

Es kann sehr lange dauern bis das Haus geräumt wird; wenn der Eigentümer sich auskennt.
Wir hatten sogar Fälle in denen es unmöglich war diesen heraus zu klagen.

Laut Gesetz gilt dieses:
der Zuschlagsbeschluss ist gleichzeitig ein Räumungstitel gegen den alten Besitzer. Der neue Besitzer kann die sofortige Zwangsräumung betreiben.

#16

Hallo, der Zuschlagsbeshluss ist gleichzeitig Räumungstitel gegen den Eigentümer. Aber Achtung. Das gilt nicht immer für Dritte. Viel Glück!