Schönheitsreparat. - starre Fristen & bei Auszug

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebe Experten,

unter „Schönheitsreparaturen“ ist in einem Formularmietvertrag zum einen eine starre Fristenregelung („Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern etc. alle drei Jahre, in Wohnräumen alle fünf Jahre und in sonstigen Räumen alle sieben Jahre auszuführen. Die Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses.“) aufgeführt, zum anderen bez. der Endrenovierung festgehalten: „Endet das Mietverhältnis, so hat der Mieter alle Schönheitsreparaturen in allen Räumen auszuführen.“

Gemäß dem Urteil BGH VIII ZR 335/02 schließen sich diese beiden Klauseln ja aus UND die starre Fristenregelung ist sowieso unwirksam.

Bedeutet das nun wirklich, daß der Mieter KEINE Verpflichtung hatte, in seiner gesamten Mietdauer (z.B. acht Jahre) auch nur einen Pinselstrich auszuführen UND auch beim Auszug dies nicht zu tun braucht, auch wenn z.B. die Wände übliche Abnutzungsspuren etc. zeigen?

Und: Wo wäre die Grenze zwischen „Abnutzung“ und „Schaden“ - z.B. Flecken an der Decke (vom Kochen) oder kleine Stücke Raufaser, die Katzenkrallen zum Opfer gefallen sind etc.?
Müßte der Mieter somit Schäden beheben (z.B. Ausbessern von abgewetzten Tapetenstücken), könnte den Rest der Wohnung aber lassen, wie sie ist?

Vielen Dank und freudliche Grüße
Christian

PS: Falls dies zur Beantwortung hilft, hier alle Punkte, die die FAQ für dieses Thema auflistet:

  1. Seit wann besteht das Mietverhältnis ? - 8 Jahre
  2. Wer hat bei Einzug die Wohnung renoviert ? - Vermieter
  3. Waren Türen, Fensterrahmen, Heizkörper bei Einzug gestrichen ? - Nein
  4. Welche Vereinbarung - alle 3 Jahre usw. ist getroffen worden ? - s.o.
  5. Wie lautet der genaue Text ? s.o. (keine Relativierungen)
  6. Verlangt der Vermieter einen Nachweis über die Fristeneinhaltung? - Nein
  7. Ist auch eine prozentuale Regel getroffen (Quotenklausel)? - Nein
  8. Was ist zum Ende des Mietverhältnisses vereinbart ? - s.o.
  9. Wann wurden zuletzt Schönheitsreparaturen vom Mieter erledigt ? - Gar nicht seit Einzug
  10. Gibt es beschädigte Tapeten ? - Ja
  11. Sind Wände farbig gestrichen ? - Ja
  12. Sind bisherige Schönheitsreparaturen fachgerecht erledigt ? - Ja
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Hallo,

ja, wenn eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, dann ist der Mieter tatsächlich nicht verpflichtet, während der Wohndauer oder bei seinem Auszug Arbeiten durchzuführen. Letztendlich kommt das daher, dass laut BGB der Vermieter grundsätzlich zum Erhalt der Mietsache verpflichtet ist. Er darf diese Pflicht auf seinen Mieter übertragen, das muss aber dann natürlich gültig vereinbart werden.

Abnutzung versus Schäden: Unter Abnutzung sind alle („negativen“) Veränderungen der Mietsache zu verstehen, die auf einen normalen -und somit vertragsgemäßen- Gebrauch zurückzuführen sind. Man kann sich vorstellen, dass ein Vermieter, dem man gerade freundlich lächelnd mitgeteilt hat, dass man nicht nur 8 Jahre keinen Handschlag getan hat, sondern die Wohnung auch so zurückgeben will, seeehr genau hinsehen wird.

Dabei würde ich behaupten, dass Katzenkrallenspuren Schäden sind, ebenso wie übermäßige Dübellöcher - etwa in Fliesen - etc.

Ja, der Vermieter muss dem Mieter Gelegenheit geben, Arbeiten zunächst selbst auszuführen. Daher würde der Mieter, der plant, ein mehr oder minder unrenoviertes Objekt zurückzugeben gut daran tun, vorzeitig auszuziehen mit einiger Luft bis zum Ende der Mietzeit, sonst muss er womöglich für die Zeit in der er noch Ausbesserungen von Schäden durchführt, Mietausfall bezahlen.

Fazit: Eins kann da zum anderen führen. Deshalb sollte man sehr vorsichtig zu Werke gehen, denn der Vermieter geht nur eines Rechtes verlustig, nicht aller.

Gruß
Nita