Wären Schönheitsreparaturen bei folgenden Mietvertragsklauseln notwendig?
Einzug angenommen vor gut 5 Jahren, keine Schönheitsreparaturen in dieser Zeit durchgeführt.
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Im Mietvertrag würde stehen:
"Da in der Miete keine Kosten hierfür kalkuliert sind, verpflichtet sich der Mieter, während der Dauer der Mietzeit gem. nachstehendem Fristenplan die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturhölzern und -fenstern) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.
Fristenplan:
a)Küche, Bäder und Dusche alle drei Jahre
b) Wohn- und Schlafzimmer, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
c) in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre
Die oben genannten Fristen sind Regelfristen, die sich im Einzelfall verlängern oder verkürzen können, wenn die Notwendigkeit der Durchführung der einzelnen hier genannten Schönheitsreparaturen aufgrund des Zustandes nach Ablauf der jeweiligen Fristen noch nicht eingetreten ist oder früher eintritt. Der Mieter ist, insbesondere wenn ihm die Mietsache ohne vorherige Durchführung der Schönheitsreparaturen übergeben wurde, zur Durchführung dieser Schönheitsreparatur frühestens nach Ablauf der vorgenannten Fristen seit Mietbeginn verpflichtet, es sei denn, er hat eine übermäßige Verschlechterung der Mietsache selbst verursacht.
Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der mieter verpflichtet, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornimmt oder vornehmen lässt, die Kosten anteilig an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20%;
liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%
usw.
Die Kostenermittlung erfolgt auf Grundlage eines durch eine Malerfirma erstellten Kostenangebotes.
Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Der Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz bleibt durch diese Regelung unberührt. Er kann daher auch bei übermäßiger Abnutzung höheren Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei jeder schuldhaften Beschädigung der Mietsache, auch bei Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter."
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Zwar scheint es sich nicht um starre Fristen zu handeln, aber die Klausel, das die zu zahlenden % auch bei vorzeitigem Auszug gilt, könnte unwirksam sein, oder?
Lt. BGH:
Nach dieser Vertragsklausel müsste ein Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen genau festgelegten Renovierungskostenanteil zahlen, der allein vom Zeitablauf bestimmt wird. Er müsste selbst dann zahlen, wenn es gar keinen Renovierungsbedarf gibt.
Das ist - so der BGH - eine starre Abgeltungsklausel. Sie ist unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
Wären Schönheitsreparaturen notwendig oder nicht?