Liebe Matthias,
hier ein auszug wegen deiner renovierung:
Ums Renovieren gibt es ständig Streit
Viele Mieter gehen ganz selbstverständlich davon aus, dass sie renovieren müssen, wenn sie ausziehen. Andere denken, dass sie gar nichts machen müssen, weil sie die Wohnung schließlich unrenoviert übernommen haben. Doch wie immer im Mietrecht kommt es darauf an, was genau im Vertrag steht. Bevor man zu Pinsel und Farbe greift, sollte man sich daher unbedingt beim Berliner Mieterverein (BMV) beraten lassen. Dadurch kann man nicht nur Zeit, sondern auch eine Menge Geld sparen. Farben und Lacke sind bekanntlich teuer, von Handwerker-rechnungen ganz zu schweigen. Und wer verbringt schon gerne Tage und Wochen damit, seine alten vier Wände für den Nachmieter auf Vordermann zu bringen? Auf den folgenden Seiten erfahren Sie, ob Sie überhaupt dazu verpflichtet sind und wenn ja, was Sie machen müssen.
Streitigkeiten um Schönheitsreparaturen sind in der Beratungspraxis des Berliner Mie-tervereins (BMV) ein Dauerbrenner. Dabei könnte die Sache so einfach sein: Nach dem Gesetz sind sie ausschließlich Sache des Vermieters. Bevor Sie nun Ihre Hausverwal-tung anrufen, um einen frischen Anstrich für Ihre vergilbte Wohnzimmertapete zu for-dern, sollten Sie aber einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen. In fast allen Formular-mietverträgen steht der schlichte Satz: „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ Damit wird die Renovierungspflicht auf den Mieter abgewälzt. Rechtlich ist das zuläs-sig. Steht jedoch in Ihrem Vertrag nichts zu diesem Thema – manchmal fehlt einfach nur ein Kreuzchen an der entsprechenden Stelle – oder haben Sie überhaupt keinen schriftlichen Mietvertrag, sind Sie fein raus: Weder während des Mietverhältnisses noch bei Auszug müssen Sie renovieren. Auch die Formulierung, dass die Wohnung bei Auszug „besenrein“, „bezugsfertig“ oder „im ursprünglichen Zustand“ zurück-gegeben werden soll, verpflichtet nicht zur Renovierung. Sie müssen die Wohnung dann lediglich gefegt und leer geräumt hinterlassen sowie mietereigene Ein- und Um-bauten entfernen. Auch die in alten DDR-Mietverträgen übliche Klausel „Für die ma-lermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich“ bedeutet: Sie müssen keine Auszugsrenovierung durchführen. Sollten Sie nicht zu diesen Glücklichen gehören und in Ihrem Mietvertrag steht die entschei-dende Formulierung „die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“, gibt es noch eine andere Möglichkeit, der lästigen Renovierungspflicht zu entgehen. Viele Mietverträge enthalten nämlich unwirksame Klauseln. Der Vermieter kann beispielsweise nicht von Ihnen verlangen, „immer bei Auszug“ zu renovieren, ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu berücksichtigen. Grundsätzlich gilt nämlich: Sie müssen nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als Sie selbst abgewohnt haben. Mit der Berufung auf eine unwirksame Klausel hatten auch Ruth und Peter Müller* Erfolg. „Als wir unsere Wohnung kündigten, verlangte die Hausverwaltung bei der Wohnungs-abnahme, dass wir neu tapezieren und die Türen lackieren“, berichtet Frau Müller. BMV-Rechtsberater Dr. Michael Häberle konnte die Mitglieder jedoch beruhigen: Der Mietvertrag enthielt in ihrem Fall sowohl eine Verpflichtung zur Einzugsrenovierung als auch zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietver-hältnisses. „Eine solche Kombination ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts-hofs unwirksam, weil sie die Mieter unangemessen benachteiligt“, erklärt Dr. Häberle. Die Folge: Sämtliche mietvertraglichen Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen sind null und nichtig. „Wir mussten keinerlei Renovierungsarbeiten machen“, freut sich Fa-milie Müller.
Auch für Sabine Schröder* aus Köpenick lohnte sich der Gang zur Rechtsberatung. Ihr Vermieter verlangte nach ihrem Auszug 4650 Euro Schadenersatz für nicht ausgeführte Renovierungsarbeiten. „Dabei mussten wir die Wohnung komplett selber renovieren, als wir vor einem Jahr eingezogen sind, die Hausverwaltung gewährte uns dafür ledig-lich einen
Formularklausel oder individuell vereinbart?
einmaligen Mietnachlass von 285 Euro“, erzählt die Mieterin. Auch hier waren jedoch sämtliche Vereinbarungen unwirksam, wie Rechtsberaterin Dr. Jutta Reismann bei der Überprüfung feststellte. „Die Überwälzung der Anfangsrenovierung auf den Mieter ist nur dann möglich, wenn der Vermieter eine angemessene Gegenleistung bringt – 285 Euro sind eindeutig zu wenig“, so Dr. Reismann. Außerdem wurde die Mieterin auch in diesem Fall doppelt belastet, weil sie laut Vertrag zusätzlich die laufenden, regelmäßi-gen Schönheitsreparaturen übernommen hatte. Wie meist in solchen Fällen argumen-tierte der Anwalt des Vermieters zwar prompt, dass es sich gar nicht um eine so ge-nannte Formularklausel handele. Die Vereinbarung sei wirksam, weil sie individuell ausgehandelt worden sei. Beim Berliner Mieterverein sah man das anders und wies die Forderungen des Vermieters mit Erfolg zurück.
Die meisten Mietverträge enthalten einen Fristenplan, der festlegt, in welchen Abstän-den Malerarbeiten durchzuführen sind. Von der Rechtsprechung anerkannt sind folgen-de Fristen: Bad, Dusche und Küche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre und Nebenräume (zum Beispiel Abstellkammer) alle sieben Jahre. Diese Zeit-räume gelten auch dann, wenn im Vertrag keine Fristen genannt sind. Das bedeutet: Wenn Sie schon nach zwei Jahren ausziehen, müssen Sie in der Regel nichts machen. Das gleiche gilt, wenn Sie die Wohnung erst vor zwei Jahren frisch renoviert haben. Einzige Ausnahme: Sie lieben das Extravagante und haben beispielsweise die Woh-nungstüren lila lackiert und im Schlafzimmer eine auffällige Fototapete an die Wand geklebt. Das müssen Sie dann bei Auszug rückgängig machen. Wenn Sie dagegen nach sieben Jahren aus einer Wohnung ausziehen, die seit dem Einzug keine frische Farbe mehr gesehen hat, müssen Sie das nachholen. „Dabei spielt es übrigens keine Rolle, ob man damals in eine völlig heruntergekommene Wohnung gezogen ist und diese freiwil-lig renoviert hat“, räumt Dr. Häberle mit einem weit verbreiteten Irrglauben auf. „Viele Mieter, die zu uns in die Beratung kommen, verlassen sich darauf, dass sie nichts ma-chen müssen, weil in ihrem Vertrag von einer besenreinen Rückgabe die Rede ist“, so Dr. Häberle. Wenn an anderer Stelle jedoch der Satz steht „Die Schönheitsreparatu-ren trägt der Mieter“, so muss man unter Umständen beim Auszug die turnusmäßigen Renovierungsarbeiten nachholen. Wann man das letzte Mal gemalert hat, muss man im Streitfall beweisen können, daher sollten Sie Quittungen über die gekaufte Tapete und Farbe gut aufbewahren.
Leider gibt es in neueren Mietverträgen häufig eine so genannte Quoten- oder Abgel-tungsklausel. Haben Sie eine solche Vereinbarung unterschrieben, müssen Sie unter Umständen anteilige Renovierungskosten zahlen, auch wenn Sie vor Ablauf der Fristen ausziehen und eigentlich noch gar nicht renovieren müssten. Wirksam vereinbart wer-den kann: „Liegen beim Auszug die letzten Schönheitsreparaturen mehr als ein Jahr zu-rück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Renovierungskosten, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 Prozent, länger als drei Jahre 60 Prozent und länger als vier Jahre 80 Prozent“. Unwirksam ist es dagegen, wenn diese Abgeltungsklausel zu einer 100-prozentigen Kostenübernahme durch den Mieter führen kann. Wie viel Sie zahlen müs-sen, richtet sich nach dem Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes. Wichtig: Sie können die erforderlichen Arbeiten auch selber durchführen. Ihr Vermieter kann nicht auf der Zahlung des Kostenanteils bestehen. Dann müssen Sie allerdings die gesamte Wohnung renovieren. Sie sollten also genau durchrechnen, was günstiger ist: eine Komplettrenovierung mit Freunden und Bekannten oder die Übernahme anteiliger Re-novierungskosten, die ein Malerfachgeschäft in Ansatz bringt.
Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?
Ist nun geklärt, ob überhaupt renoviert werden muss, stellt sich natürlich die Frage: Was genau ist erforderlich? Muss ich den Dielenboden neu abschleifen oder reicht es, alle Räume zu streichen? Grundsätzlich versteht man unter Schönheitsreparaturen die Behebung normaler Abnutzungserscheinungen, die im Laufe der Mietzeit entstanden sind und die sich mit Farbe oder Tapete erneuern lassen. Dazu gehören ausschließlich:
■ Tapezieren, Kalken oder Anstreichen von Decken und Wänden,
■ Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre,
■ Streichen der Fenster und Türen von innen (auch Türen von Wandschränken),
■ Streichen der Fußböden (gilt nicht bei Teppichboden oder Parkett),
■ Schließen von Dübellöchern.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen beispielsweise:
■ Erneuerung verschlissenen Teppichbodens,
■ Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens,
■ Erneuerung der rauen Badewanne,
■ Putz- und Isolierarbeiten an den Wänden,
■ Streichen des Balkons.
Manche Vermieter würden am liebsten während des Mietverhältnisses kontrollieren, ob der Mieter auch brav seinen Renovierungspflichten nachkommt. Ob das zulässig ist, gilt als rechtlich umstritten. Ein fast schon kurioser Fall aus der Praxis des BMV: We-gen eines Wasserschadens betrat ein Hausbesitzer während der Abwesenheit des Mie-ters dessen Wohnung. Was er da sah, muss ihn schwer erschüttert haben. In einer sei-tenlangen, detaillierten Aufzählung bemängelte er unter anderem „starke Kalkablage-rungen auf der Duschtasse“, „eingestaubte Fußleisten“ sowie einen „schmutzigen PVC-Belag“. Schriftlich forderte er von seinem Mieter die Durchführung von Schönheitsre-paraturen. Zur Untermauerung waren Fotos sowie das Gutachten eines Malermeisters beigefügt. BMV-Rechtsberaterin Alici Bürger, die den Mieter vertrat, klärte den penib-len Vermieter darüber auf, dass es sich beim Abstauben von Flächen und Beseitigen von Kalkspuren nicht um Schönheitsreparaturen handelt. „Ob der Mieter in einer ver-staubten Wohnung leben will oder nicht, muss schon ihm überlassen werden.“ Darüber hinaus war der junge Mann erst vor vier Jahren in die Wohnung gezogen, die Fristen zur Renovierung daher noch gar nicht abgelaufen. Die Beanstandung des „scheckigen Anstrichs im Toilettenraum“ fiel daher auf den Vermieter zurück. „Offenbar war vor Beginn des Mietverhältnisses nicht fachgerecht renoviert worden“, so die Rechtsberate-rin.
Leider neigen viele Vermieter dazu, bei der Wohnungsabnahme sehr strenge Maßstäbe anzulegen. Da wird mit der Lupe durch die Wohnung gegangen, um Lacknäschen oder nicht gleichmäßig aufgetragene Farbanstriche zu entdecken. Es gibt Hausverwaltungen, die sich geradezu darauf spezialisiert haben, von ausziehenden Mietern hohe Schaden-ersatzsummen wegen angeblich nicht fachgerecht ausgeführter Schönheitsreparaturen zu verlangen – ein erklecklicher Nebenverdienst. Auf der anderen Seite muss der Ver-mieter schlampige Fingerübungen nicht dulden. Die Schönheitsreparaturen müssen, so der Bundesgerichtshof, „fachmännisch und in mittlerer Art und Güte“ ausgeführt wer-den. Ob Sie einen Malermeister beauftragen oder im Do-it-yourself-Verfahren renovie-ren, bleibt jedoch Ihnen überlassen. Eine Bestimmung im Mietvertrag, wonach die Re-novierungsarbeiten von einem Fachbetrieb ausgeführt werden müssen, ist nicht wirk-sam. Einzige Ausnahme: Die Wohnung soll demnächst umgebaut oder modernisiert werden, wodurch eine vorherige Renovierung wieder zerstört werden würde. Dann kann der Vermieter eine Renovierung durch den Mieter ablehnen und stattdessen auf Zahlung eines Ausgleichs bestehen.
Do-it-yourself kann Kosten sparen
Für alle anderen Fälle gilt: Wer handwerklich geschickt ist, kann viel Geld sparen, wenn er selber Hand anlegt. Darauf sollten Sie aber unbedingt achten:
■ Farbe gleichmäßig auf Wände und Decken auftragen (keine Streifen oder scheckige Stellen!),
■ „Laufnasen“ an Türen oder Fenstern vermeiden,
■ keine überlappend geklebten Tapeten,
■ Raufasertapeten kann bis zu dreimal überstrichen werden, je nach Zustand der Tape-te,
■ neutrale Farben und Tapeten wählen (keine lila Türen oder Blümchentapeten!).
Wichtig: Wann Lackierarbeiten an Türen, Fenster oder Heizkörpern durchzuführen sind, hängt nach Auffassung der meisten Gerichte davon ab, ob diese Arbeiten tatsäch-lich notwendig sind, nicht von Fristen. Weigert sich der Mieter, die Schönheitsreparatu-ren vorzunehmen, obwohl er dazu verpflichtet ist oder renoviert er nicht ordentlich, kommen unter Umständen hohe Schadenersatzforderungen auf ihn zu. Einen solchen Fall hat Rechtsanwalt Alexander Ziemann kürzlich erlebt. Ein Ehepaar kündigte nach elf Jahren die Wohnung. Da sie laut Vertrag zur Durchführung von Schönheitsreparatu-ren verpflichtet waren und die Wohnung ziemlich abgewohnt war, renovierten sie um-fangreich. Trotzdem wurden bei einem ersten Wohnungsabnahmetermin zahlreiche Mängel protokolliert: Das Schlafzimmer sei nicht fachmännisch gestrichen, alle Wände würden einen fleckigen Anstrich aufweisen, monierte der Vermieter und setzte eine Nachfrist. „Daraufhin haben die Mieter wirklich 14 Tage lang geackert – doch es war für die Katz“, berichtet Rechtsanwalt Ziemann. Die Tapeten waren schlecht geklebt und einfach überstrichen worden, auf dem Balkon fanden sich unzählige Dübellöcher, Heizkörper und Fenster waren von den Mietern gar nicht gestrichen worden. Es kam schließlich zum Prozess auf Schadenersatz – den die Mieter zu ihrem Entsetzen verlo-ren.
Über 2600 Euro musste das Ehepaar am Ende zahlen, sogar zur Kontopfändung kam es. Dabei sind die Mieter mit diesem Urteil noch relativ gut bedient, der Vermieter hatte das Doppelte geltend gemacht. „Wir haben im jede Scheuerleiste gekämpft“, sagt Zie-mann. Ein tragischer, aber nicht außergewöhnlicher Fall. „Vor allem in Altbauwohnun-gen gibt es häufig Streit“, so die Erfahrung des Rechtsanwalts. Fachgerecht zu renovie-ren ist im Neubau in der Regel einfacher. „Daher sollte man sich besonders bei Alt-bauwohnungen mit aufwändigem Deckenstuck oder Flügeltüren gründlich überlegen, ob man selber renoviert oder nicht lieber einen Fachbetrieb beauftragt“, empfiehlt Ale-xander Ziemann. Ein Vermieter, der nach Män-
Bei der Übergabe ist ein Sachverständiger hilfreich
geln sucht, findet in der Regel auch welche. Insbesondere wer mit seiner Hausverwal-tung über Kreuz liegt, sollte sich wappnen. Diese Erfahrung musste sogar ein gelernter Maler und Lackierer machen, der zusammen mit drei Kollegen seine eigene Wohnung in Neukölln renovierte. Der Mieter wusste, dass sein Vermieter ihn auf dem Kieker hat-te. „Die haben tagelang von morgens bis abends auf der Leiter gestanden, die Wohnung war danach wirklich tipptopp – und das, obwohl mein Mandant sie in sehr schlechtem Zustand übernommen hatte“, berichtet Alexander Ziemann. Der einzige Fehler, den der Hauseigentümer bei der Abnahme nach langem Suchen finden konnte, war eine uralte Scheuerleiste: „Da war nichts mehr zu renovieren, die hätte ersetzt werden müssen.“ Am Ende musste der Mieter mit Sachverständigenkosten und Mietausfall 3660 Euro Schadenersatz berappen.
Wie kann man sich vor solchen Schikanen schützen? Das sei so pauschal nicht zu be-antworten, so Ziemann. Als erstes müsse natürlich geprüft werden, ob man überhaupt zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Wer handwerklich nicht besonders begabt ist, sollte vor allem bei komplizierten Lackarbeiten oder aufwändi-gem Deckenstuck einen Fachmann beauftragen. „Oft ist es im Endeffekt günstiger, sich mit dem Vermieter auf eine finanzielle Beteiligung zu einigen“, rät der Rechtsanwalt. Am besten holt man sich bei einem seriösen Malerfachbetrieb einen Kostenvoranschlag ein und vergleicht, was billiger ist: selber machen, eine Firma beauftragen oder eine Ausgleichszahlung an den Vermieter. Allerdings lassen sich viele Vermieter nicht so gerne darauf ein und verlangen eine komplett renovierte Wohnung.
Der Berliner Mieterverein empfiehlt außerdem, auf jeden Fall Beweise über den Zu-stand der Wohnung bei Rückgabe zu sammeln (zum Beispiel Begehung der Wohnung durch Zeugen, die auch Fotos machen). Dabei sollten Sie auch auf die Sauberkeit der Sanitärgegenstände und des Herdes sowie den unbeschädigten Zustand von Fenster-scheiben und Fußböden achten.
Eine gemeinsame Wohnungsrückgabe mit dem Vermieter ist übrigens nicht zwingend vorgeschrieben. Es reicht aus, wenn Sie die Wohnung in vertragsgemäßem, geräumtem Zustand samt aller Schlüssel zurückgeben. Kommt es zu einer gemeinsamen Woh-nungsabnahme, kann es sich besonders bei pingeligen Vermietern lohnen, einen Sach-verständigen hinzuzuziehen, auch wenn das etwas kostet. Tipp: Fragen Sie ehemalige Nachbarn nach ihren Erfahrungen! Der BMV vermittelt entsprechende Adressen.
Besondere Vorsicht ist bei vom Vermieter erstellten schriftlichen Übergabeprotokollen geboten. Hier sollten Sie als Mieter nur dann unterschreiben, wenn keinerlei Mängel notiert sind. Ansonsten ist von einer Unterschrift dringend abzuraten, denn häufig wer-den im Kleingedruckten umfangreiche Renovierungspflichten zu Lasten des Mieters vereinbart.
ich hoffe jetzt weißt du bescheid? kürzer ging es leider nicht!
gruß michi
