Schönheitsreparaturen / Renovierung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo liebe Experten,

erstmal die fiktiven Fakten.

Angenommen ein Mieter hätte Mitte 2003 einen Mietvertrag unterschrieben. Dieser Mietvertrag wäre ein Formular (also kein individueller Vertrag) in dem die entsprechenden Daten eingetragen werden mussten. In dem Mitvertrag würde auf der ersten Seite folgender Vermerk stehen.

„Neufassung nach dem Mietrechtsreformgesetz 2001“

Nun die Fragen des fiktiven Mieters.

In diesem Mietvertrag könnte unter Punkt 4 durch ankreuzen geregelt werden wer die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Doch bei diesem Punkt wäre weder beim Mieter, noch beim Vermieter ein Kreuz.

Siehe hier http://abload.de/img/as7xzt.jpg

Frage1a) Wäre in diesem Fall automatisch der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig weil diese nicht dem Mieter übertragen wurden, oder wäre das ungewiss, da auch der Vermieter nicht angekreuzt wurde?

Angenommen der Mieter und der Vermieter hätten jeweils einen per Hand ausgefüllten Vertrag (also keine Kopie) erhalten. Nun könnte es ja passiert sein dass in der Ausführung des Vermieters unter Punkt 4 zwar der Mieter angekreuzt wurde, aber dieses Kreuz im Vertrag des Mieters vergessen wurde.

Frage 1b) Sollte sich herausstellen dass der Vertrag vom Mieter nicht manipuliert wurde, könnte der Mieter sich auf seinen Vertrag (ohne Kreuz) berufen, oder könnte der Vermieter sich auf einen Irrtum berufen und auf seinen Vertrag (mit Kreuz) bestehen?

Des Weiteren wäre in Punkt 5 zu den Fristen für die Schönheitsreparaturen folgendes aufgeführt:

Siehe hier http://abload.de/img/bcjsg8.jpg

Besonders wichtig wäre hier das Wort Regelmäßig.

Frage 2) Würden diese Fristen als starre Fristen gelten und wäre damit dieser Punkt ungültig, oder wäre das eine aufgeweichte Bezeichnung in der Art wie z.B. „in der Regel“, so dass dieser Punkt doch als gültig angesehen würde?

Als letztes wäre unter Punkt 23 (Weitere Vereinbarungen) zu den Renovierungspflichten folgendes eingetragen.

Siehe hier http://abload.de/img/cqxsva.jpg

Bei den Fristen unter Punkt 5 (siehe oben) wird zwar für die Schönheitsreparaturen bei Ende der Mietzeit auf die individuellen Umstände (je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung) eingegangen, aber bei den weiteren Vereinbarungen unter Punkt 23 wird dann nicht individuell, sondern generell beim Auszug die Renovierung verlangt.

Frage 3) Müsste der Mieter im Fall des Auszugs dann wegen Punkt 5 renovieren, oder würde diese Verpflichtung wegfallen, da bei Punkt 23 nicht auf die individuellen Umstände eingegangen wird, sondern eine Renovierung in jedem Fall beim Auszug vorgeschrieben wird?

Vielen Dank für das lesen des langen Textes. Besonders dankbar wäre der fiktive Mieter auch, wenn hier nicht von Laien mit Mutmaßungen geantwortet wird, sondern wenn sich tatsächliche Experten zu Wort melden.

Nochmals vielen Dank und Gruß

Klaus

#2

Hallo Klawu,

Hallo liebe Experten,

erstmal die fiktiven Fakten.

Angenommen ein Mieter hätte Mitte 2003 einen Mietvertrag
unterschrieben. Dieser Mietvertrag wäre ein Formular (also
kein individueller Vertrag) in dem die entsprechenden Daten
eingetragen werden mussten.

Ein Mietvertrag ist doch nicht an eine bestimmte Form gebunden.

In dem Mitvertrag würde auf der
ersten Seite folgender Vermerk stehen.

„Neufassung nach dem Mietrechtsreformgesetz 2001“

Nun die Fragen des fiktiven Mieters.

In diesem Mietvertrag könnte unter Punkt 4 durch ankreuzen
geregelt werden wer die Schönheitsreparaturen zu tragen hat.
Doch bei diesem Punkt wäre weder beim Mieter, noch beim
Vermieter ein Kreuz.

Kein Eintrag dazu, dann gilt das jeweilige geltende Recht.

Gruß aus dem Süden

#3

Huhu,

da nichts bie den Schöhnheitsreperaturen verinbart ist, gehen diese wohl zu lasten des Vermieters.

http://dejure.org/gesetze/BGB/535.html

die Endrenovierung dürft ungültig sein, damit sogar die ganze Klausel über Schönheitsrperaturen, sollte doch der Mieter im anderen Vertrag stehen,

Sieheklick

#4

Hallo Naseweis,

erstmal danke für deine Antwort.

da nichts bie den Schöhnheitsreperaturen verinbart ist, gehen diese wohl zu lasten des Vermieters

wenn das notfalls vor Gericht so gesehen wird dass bei den Schönheitsreparaturen nichts vereinbart wurde, dann ist mir das auch klar. Für mich ist aber ungewiss ob das vom Richter auch so gesehen wird, da ich ja nicht ausschließen kann dass eventuell im Vertragsexemplar des Vermieters das notwendige Kreuz vorhanden ist, und bei dem Vertragsexemplar des Mieters nur vergessen wurde.

Sollte es vom Richter so gedeutet werden dass hier nur ein Irrtum des Vermieters (Kreuz Exemplar des Mieters vergessen) vorliegt, dann stellt sich weiterhin die Frage ob durch die Fristen eventuell diese Klausel ungültig wäre. Dazu müsste man aber wissen ob in der Klausel das Wort „Regelmäßig“ als starre Frist gedeutet würde, oder ob dies nur als Empfehlung zu sehen wäre wie z.B. die schwammige Formulierung „In der Regel“.

die Endrenovierung dürft ungültig sein, damit sogar die ganze Klausel über Schönheitsrperaturen, sollte doch der Mieter im anderen Vertrag stehen,

Dass die Schlussklausel mit der Endrenovierung beim Auszug ungültig ist sehe ich genauso. Aber ob deswegen automatisch auch die Klausel mit den Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ungültig ist kann ich nicht beurteilen.

Nochmals Danke für deine Antwort, vielleicht meldet sich ja noch jemand der mir genaueres zu diesen Fragen sagen kann.

Gruß
Klaus

#5

Hallo Kematef,

auch dir danke für deine Antwort.

Ein Mietvertrag ist doch nicht an eine bestimmte Form gebunden

das ist mir auch bekannt. Allerdings glaube ich mal gelesen zu haben dass es wohl Unterschiede mit zulässigen Vereinbarungen geben soll, wenn ein Vermieter individuelle Verträge, oder fertige vorformulierte Verträge verwendet.

Kein Eintrag dazu, dann gilt das jeweilige geltende Recht

Auch dass ist mir bekannt. Aber wie ich auch „Naseweis“ schon geantwortet habe:

Für mich ist aber ungewiss ob das vom Richter auch so gesehen wird, da ich ja nicht ausschließen kann dass eventuell im Vertragsexemplar des Vermieters das notwendige Kreuz vorhanden ist, und bei dem Vertragsexemplar des Mieters nur vergessen wurde.

Sollte es vom Richter so gedeutet werden dass hier nur ein Irrtum des Vermieters (Kreuz Exemplar des Mieters vergessen) vorliegt, dann stellt sich weiterhin die Frage ob durch die Fristen eventuell diese Klausel ungültig wäre. Dazu müsste man aber wissen ob in der Klausel das Wort „Regelmäßig“ als starre Frist gedeutet würde, oder ob dies nur als Empfehlung zu sehen wäre wie z.B. die schwammige Formulierung „In der Regel“.

Also hoffe ich weiter, dass sich eventuell noch jemand meldet der sich da genau auskennt.

Nochmals Danke und Gruß
Klaus

#6

Hallo,
irgendwer hat mal gesagt, dass ein Vertrag sinngemäß auszulegen ist, wenn etwas unklar ist. Wenn im Formular nicht angekreuzt ist, wer Schönheitsreparaturen vornimmt, aber weiter unten im einzelnen aufgeführt wird, wann der MIETER das zu tun hat, ist das für mich ziemlich eindeutig.
Abgesehen davon, dass das nicht interessiert, weil die starren Fristen das ganze eh’ unwirksam machen.
Aber: ianal.
Gruß
Testare_

#7

Hallo Klaus,
ich versuche mal die Fragen abzuarbeiten und Licht in den Dschungel zu bringen :wink:

Frage1a) weder beim Mieter, noch beim Vermieter ein Kreuz

Unklarheiten im Vertrag gehen in der Regel zu Lasten des Vermieters, damit gilt automatisch die gesetzliche Regelung, d.h. der Vermieter ist nicht nur zur baulichen Instandhaltung sondern auch zu Schönheitsreparaturen verpflichtet > BGB § 535 und 538
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/index.html

Frage 1b) Sollte sich herausstellen dass der Vertrag vom Mieter nicht manipuliert wurde, könnte der Mieter sich auf seinen Vertrag (ohne Kreuz) berufen, oder könnte der Vermieter sich auf einen Irrtum berufen und auf seinen Vertrag (mit Kreuz) bestehen? …

Falls die Vertragsausfertigung des Vermieters ein Kreuz bei „Mieter“ hätte, würde die Vertragsausfertigung des Mieters ohne Kreuz beweisen, das hier eine Vertragliche Unklarheit vorliegt. Wie ein Richter letztendlich entscheiden würde, kann man ahnen (zu Lasten des Vermieters) - eine 100%-Voraussage wage ich aber nicht

Frage 2) „regelmäßig“

„regelmäßig“ gilt als starre Frist = unwirksam
„in der Regel“ gilt als flexible Frist = wirksam
http://www.anwalt-mietrecht.de/schoenheitsreparature…

Falls aber tatsächlich noch ein Bezug zum Renovierungszustand hergestellt wird (d.h. dass je nach tatsächlichem Renovierungsbedarf dann von den Fristen abgewichen werden kann), dann wären das auch trotz der Verwendung des Wortes „regelmäßig“ wieder eine wirksame Formulierung.
Hier: http://abload.de/img/bcjsg8.jpg ist aber nichts von einer Aufweichung der starren Fristen zu lesen.
http://www.berliner-kanzleien.com/Rechtsinformatione…

Frage 3) Auszugsrenovierung
Die ist in dieser Form unwirksam, weil nicht auf die tatsächliche Fälligkeit von Renovierungen abgestellt wird, d.h. der Vermieter könnte schon nach kurzer Mietzeit eine Renovierung bei Auszug verlangen.

Dazu werden durch den Summierungseffekt dadurch auch die gesamten Vereinbarunen zu Schönheitsreparaturen unwirksam, durch Übertragung laufender Schönheitsreparaturen plus zustandsunabhängiger Auszugsrenovierung (falls man davon ausginge, dass die laufenden Schönheitsreparaturen zunächst wirksam übertragen wären - was aber m.E. durch die Vertragliche Unklarheit/das fehlende Kreuz nicht der Fall ist).

Hier sind nochmal einige weiterführende Erklärungen dazu:
http://www.berliner-mieterverein.de/presse/sonstiges…

Da der BGH die Welt ab dem Jahr 2004 mit einer Vielzahl von neuen Urteilen zu den Schönheitsreparaturen geflutet hat, wäre ein weiteres Indiz für die Unwirksamkeit des Vertragstextes, wenn der zu beurteilende Mietvertrag vorher abgeschlossen worden wäre. Die meisten älteren Vertragsvordrucke enthalten Formulierungen, die heute als unwirksam anzusehen sind.

Anzumerken wäre allerdings, dass der Mieter unübliche Farbgestaltungen (kräftige Farben, besondere Dekore o.Ä.) bei Mietende auch dann beseitigen muss, wenn er nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
http://www.anwaltonline.com/tips/wandfarbe.html

Gruß Rudi

#8

Hallo testare,

auch dir vielen Dank für deine Antwort.

Wenn im Formular nicht angekreuzt ist, wer Schönheitsreparaturen vornimmt, aber weiter unten im einzelnen aufgeführt wird, wann der MIETER das zu tun hat, ist das für mich ziemlich eindeutig.

Entschuldige bitte, ich möchte nicht besserwisserisch erscheinen. Wenn ich es genau (oder besser) wüsste, hätte ich ja nicht gefragt. Aber unten bei den Fristen steht nicht dass der Mieter das zu tun hat, sondern „Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen“

Wenn nicht angekreuzt ist, wer Schönheitsreparaturen vornimmt, wäre ja der Vermieter der Verpflichtete. Dann könnten die aufgeführten Fristen ja auch für den Vermieter gelten.

Außerdem ist da auch noch die Einschränkung „Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er bei Ende des Mietverhältnisses alle – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – fälligen Arbeiten auszuführen“

Hier ist eben der Kern der Frage ob der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen hat, oder ob nicht. Und auf Grund des fehlenden Kreuzes tendiere ich zu der Meinung dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht übernommen hat. Da stellt sich dann nur die Frage wie das von einem Richter gewertet würde, wenn dieses Kreuz in Vertrag des Vermieters vorhanden ist, aber im Vertrag des Mieters fehlt.

Gruß
Klaus

#9

Hallo Rudi,

auch (und ganz besonders) dir vielen Dank für deine Antwort. Ohne den anderen Antwortenden zu nahe treten zu wollen, erscheint mir deine Antwort bisher als am am fundiertesten begründet. Nach allen bisherigen Recherchen trifft das so ziemlich genau meine Meinung. Aber als Laie auf diesem Gebiet wollte ich mich nicht nur auf meine Meinung verlassen.

Trotz allem hätte ich nichts dagegen wenn sich noch der eine oder andere wirkliche Experte zu Wort meldet um deine Aussage zu bestätigen, oder notfalls auch zu ergänzen.

Nochmals vielen Dank und *

Gruß
Klaus