Schönheitsreperaturen bei Wohnungsübergabe

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

ich habe eine Frage zu folgendem fiktivem Sachverhalt:

Ein Mieter kündigt fristgerecht zum 31.12.2005. Das Mietverhältnis bestand 22,5 Monate (Beginn 15.02.2004). Bei Einzug war die Wohnung frisch renoviert. Auch Türen, Heizkörper und Fensterrahmen waren gestrichen, bzw. komplett erneuert. Es gibt in Bezug auf Schönheitsreperaturen eine Zusatzklausel zum Mietvertrag:

"…Durchführung von Schönheitsreperaturen durch den Mieter nach folgendem Zeitplan: In Küchen und Bädern alle 4 Jahre, in Wohn- Schlafzimmer und Korridor alle 5 Jahre. Zu den Schönheitsreperaturen zählen auch das Streichen der Raumdecken.

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Fristen und hat der Mieter während dieser Fristen keine Schönheitsreperaturen durchgeführt, so beteiligt er sich beim Auszug entsprechend seiner Wohndauer an den erforderlichen Schönheitsreperaturen.

Der Vermierter ist berechtigt, den Umfang der Kostenbeteiligung durch den Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebs ermitteln zu lassen."

Im Rahmenmietvertrag steht zu Schönheitsreperaturen folgendes: „…diese umfassen insbesondere Anstrich und Lackieren der Innentüren und Fenster, Aussentüren von innen sowie sämtliche Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weßen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich, bzw. das Tapezieren der Wände.“

Es wurde keine Vereinbarung über den Nachweis der Friesteneinhaltung und auch keine prozentuale Regelung (Quotenregelung) getroffen. Es gibt zwei Stellen (jeweils über Fenster) wo die Tapete durch Regen beschädigt ist. Schlafzimmer und Arbeitszimmer wurden vor Einzug vom Fachbetrieb farbig gestrichen, der Rest wurde ebenfalls von einem Fachbetrieb weiss gestriechen. Der Mieter hat keine Wand farbig oder weiss gestrichen. An drei Türen sind an der Unterkante kleine Lacksplitter abgeplatzt. Alle Türen wurden vom gleichen Fachbetrieb vor Einzug weiss lackiert. Bisher wurden keine Schönheitsreperaturen durchgeführt. Ausser den beschriebenen Stellen ist die Wohnung in tadellosem Zustand.

Meine Frage ist:

  1. Wäre eine solche Formulierung rechtmässig?
  2. Darf der Mieter die Schönheitsreperaturen selbst durchführen oder darf der Vermieter verlangen diese nur von einem Fachbetrieb durchführen zu lasen?
  3. Müßte der Mieter sich jeden Malerfachbetrieb, den der Vermieter zur Ermittlung des Kostenvoranschlages heranzieht gefallen lassen?
  4. Welche (im Vertrag nicht genannte) Quotenregelung bzgl. Kostenbeteiligung würde hier Geltung finden.

Vielen Dank…

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Hallo,

ich habe eine Frage zu folgendem fiktivem Sachverhalt:

Ein Mieter kündigt fristgerecht zum 31.12.2005. Das
Mietverhältnis bestand 22,5 Monate (Beginn 15.02.2004). Bei
Einzug war die Wohnung frisch renoviert. Auch Türen,
Heizkörper und Fensterrahmen waren gestrichen, bzw. komplett
erneuert. Es gibt in Bezug auf Schönheitsreperaturen eine
Zusatzklausel zum Mietvertrag:

"…Durchführung von Schönheitsreperaturen durch den Mieter
nach folgendem Zeitplan: In Küchen und Bädern alle 4 Jahre, in
Wohn- Schlafzimmer und Korridor alle 5 Jahre. Zu den
Schönheitsreperaturen zählen auch das Streichen der
Raumdecken.

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Fristen und hat der
Mieter während dieser Fristen keine Schönheitsreperaturen
durchgeführt, so beteiligt er sich beim Auszug entsprechend
seiner Wohndauer an den erforderlichen Schönheitsreperaturen.

Der Vermierter ist berechtigt, den Umfang der
Kostenbeteiligung durch den Kostenvoranschlag eines
Malerfachbetriebs ermitteln zu lassen."

Im Rahmenmietvertrag steht zu Schönheitsreperaturen folgendes:
„…diese umfassen insbesondere Anstrich und Lackieren der
Innentüren und Fenster, Aussentüren von innen sowie sämtliche
Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weßen der
Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich, bzw. das
Tapezieren der Wände.“

Es wurde keine Vereinbarung über den Nachweis der
Friesteneinhaltung und auch keine prozentuale Regelung
(Quotenregelung) getroffen. Es gibt zwei Stellen (jeweils über
Fenster) wo die Tapete durch Regen beschädigt ist.
Schlafzimmer und Arbeitszimmer wurden vor Einzug vom
Fachbetrieb farbig gestrichen, der Rest wurde ebenfalls von
einem Fachbetrieb weiss gestriechen. Der Mieter hat keine Wand
farbig oder weiss gestrichen. An drei Türen sind an der
Unterkante kleine Lacksplitter abgeplatzt. Alle Türen wurden
vom gleichen Fachbetrieb vor Einzug weiss lackiert. Bisher
wurden keine Schönheitsreperaturen durchgeführt. Ausser den
beschriebenen Stellen ist die Wohnung in tadellosem Zustand.

Meine Frage ist:

  1. Wäre eine solche Formulierung rechtmässig?

ja, die Vereinbarung ist zulässig. Denn hier wurde nicht erst auf den Ablauf der Fristen Bezug genommen, sondern der VM hat renoviert und der Mieter hat im Mietvertrag vereinbart, dass er bei einem Auszug vor den jewieligen Fristen die anteiligen Kosten trägt. Diese bedeutet bei den Nassräumen ( Küche, Bad, WC - da 4 Jahre vereinbart sind - 25/48 und bei den Wohn-und Schlafräumen sind es 25/60. In Höhe der Kosten der 25stel hat der Mieter anteilige Kosten zu tragen.

  1. Darf der Mieter die Schönheitsreperaturen selbst
    durchführen oder darf der Vermieter verlangen diese nur von
    einem Fachbetrieb durchführen zu lasen?

Der Mieter darf die Schönheitsreparaturen selbst durchführen. Auch dann, wenn im Mietvertrag der VM „Fachfirmen“ verlangt.

  1. Müßte der Mieter sich jeden Malerfachbetrieb, den der
    Vermieter zur Ermittlung des Kostenvoranschlages heranzieht
    gefallen lassen?

ja, aber der Mieter kann selbst einen Kostenvoranschlag einholen und wenn der günstiger ist, diesen als Grundlage oder das Mittelmass der beiden Kostenvoranschläge nehmen.

  1. Welche (im Vertrag nicht genannte) Quotenregelung bzgl.
    Kostenbeteiligung würde hier Geltung finden.

siehe oben

Zu beachten ist hierbei, dass die Wasserschäden durch Regenwasser vom Mieter zu beseitigen sind. Der Mieter muss auch darauf achten, dass es nicht in die Wohnung regnen kann, auch nicht bei gekippten Fenstern Regenwasser eintritt. Lackabsplitterungen sind Schäden und sich ebenso zu beheben.

Grüsse Günter