Hallo Fragesteller,
ob Ihr Bekannter die Schlüsselübergabe beim Wohnungsverkauf akzeptieren soll, oder nicht, kann ich Ihnen so allgemein nicht beantworten. Wenn Ihr Bekannter einen Notarvertrag haben will, bei dem die Übergabe der Wohnung mit Nutzen, Lasten, Kosten und Gefahr, wie das korrekt juristisch heißt, erst mit Begleichung des gesamten Kaufpreises erfolgt, mithin dem Käufer auch erst dann Besitz eingeräumt wird, hat das genau so seine Berechtigung, wie das, was der Käufer gerne hätte.
Das Risiko, das Sie sehen, nämlich, dass im Nachhinein bei Standardverträgen trotz Mangelhaftungsausschluss bei gebrauchten Immobilien Einwendungen kommen können, hat mit der Schlüsselübergabe selbst eher weniger zu tun.
In den Standardverträgen wird ein sog. „Dreizeiler“ verwendet, der die Haftung für Mängel, auch sog. versteckte, nicht offene Mängel, ausschließt. Dieser Dreizeiler ist meist noch ergänzt, durch den Hinweis, dass nach dem BGB dieser Haftungsausschluss nicht wirkt, soweit Mängel am Objekt – Grund und Boden/Bausubstanz – dem Verkäufer vor Verkauf bekannt waren und der Käufer von solchen Mängeln nicht informiert wurde. Derartige Mängel, darauf gestützte Geldansprüche oder Mangelbeseitigungsansprüche, können nämlich trotzdem innerhalb der gesetzlichen Fristen geltend gemacht werden.
D.h.: Im Zweifel auch noch bis zu drei, in Spezialfällen bis zu fünf Jahre nach Erwerb.
Vor der Thematik schützt den Verkäufer letztlich nur, wenn in den Vorbemerkungen zum Vertrag möglichst umfassend dokumentiert und dargelegt ist, dass und auf welche dem Verkäufer bekannten Mängel ausdrücklich hingewiesen worden ist, welche Unterlagen er am besten vor Beurkundung bereits zur Einsicht überlassen erhalten hat, etc.
Das schränkt den Käufer dann auf dort nicht erwähnte „Mängel“ später schon aufgrund des Vertrags ein.
Im übrigen sollte der Vertrag enthalten, dass eben dem Verkäufer weitere Mängel nicht bekannt sind, als die, die offengelegt worden sind.
Bei Eigentumswohnungen (vermutlich geht es hier um eine solche), sollten die Protokolle der Versammlungen offengelegt werden. Es empfiehlt sich ein Zeitraum von 5 ggf. auch 10 Jahren, währte der Besitz länger als 10 Jahre. Auch dies sollte vermerkt sein. Auch sollte man den Käufer erklären lassen, dass er diese Unterlagen rechtzeitig vor Vertragsschluss erhalten UND ZUR KENNTNIS genommen hat! Dann kann er sich nicht auf in solchen Protokollen findende Mängel oder potenzielle Mängel, die finanziell zuweilen heftige Folgewirkung haben, berufen.
Wie entsprechender Kaufvertrag konkret aussehen und gestaltet sein sollte, ist Gegenstand einer eingehenden rechtlichen Beratung durch einen Fachanwalt. In gewissem Umfang dürfen nach der Änderung des früheren Rechtsberatungsgesetzes in das neue Rechtsdienstleistungsgesetz auch Immobilienverwalter und Immobilienmakler hier „rechtsberatend“ tätig werden. Ich empfehle den Kauf über eine der beiden letztgenannten Berufsgruppen durchführen zu lassen, oder sich an einen Anwalt zu wenden, was konkret bei diesem Objekt beim Haftungsausschluss zu beachten ist.
Zur Preisdiskussion:
Es liegt an Ihrem Bekannten, ob und wie lange er diese mit diesem Käufer mitmacht. Wenn sich zu viele Vertragsschwierigkeiten in dieser Hinsicht von vornherein auftun, bleibt Ihrem Bekannten ja die Möglichkeit sich einen anderen Käufer zu suchen. Und zwar einen, der ggf. den Preis akzeptiert.
Ob das bei dem konkreten Objekt möglich ist, zeigt allein die Praxis. Nämlich im Rahmen von Verkaufsbemühungen.
Wenn der Käufer gegen Anzahlung des Kaufpreises bereits beim Notar Nutzen, Lasten, Kosten und Gefahr übernehmen will (Schlüsselherausgabe), steht dem nur dann ernsthaftes Bedenken gegenüber, wenn nicht gesichert ist, dass der Kaufpreis voll bezahlt wird. Dieses lässt sich aber durch eine Rückabwicklungsklausel abfedern, wonach Ihr Bekannter vom Vertrag unter Geltendmachung von Schadensersatz – die Anzahlung muss das dann decken (!) – zurücktreten kann, wird nicht binnen gesetzter Frist bezahlt.
Das Problem entsteht in dem beabsichtigten Mietvertrag.
Vermietet werden kann nur „Eigentum“, ansonsten entsteht ein „Untermietvertrag“ oder gewerbl. Zwischenmietvertrag.
Das Eigentum an einer Immobilie geht aber eigentlich erst mit der Eintragung im Grundbuch in Abt. I über.
Der Übergang von Nutzen, Lasten. Kosten und Gefahr räumt dem Erwerber „nur“ eine dem Eigentümer wirtschaftlich gleichstehende Verfügungsmacht im Innenverhältnis ein. Bei der weit überwiegenden Anzahl der rechtlichen Vorschriften haftet also im Außenverhältnis sowohl Erwerber als Verkäufer „gesamtschuldnerisch“ gegen Dritte.
Ohne hier in eine Detailprüfung der Rechtsprechung gegangen zu sein, könnte in der Rückabwicklung Ihr Bekannter daher an den von dem Erwerber geschlossenen Mietvertrag gebunden sein. Weil er diesem letztlich vor Eintragung des Erwerbers im Grundbuch als Eigentümer zugestimmt hat. In der Rückabwicklung würde er dann an der Stelle des Erwerbers zum Vermieter, weil der Grundsatz gilt: „Kauf bricht nicht Miete“.
M.E. bedarf das zumindest einer Regelung, dass der Vermietung vor Besitzübergang im Grundbuch nur zugestimmt wird, wenn bei Rückabwicklung, aus im Vertrag zu erwähnenden Gründen, der Mieter AUSSERHALB EINES FORMULARVERTRAGS zustimmt, die Wohnung dann innerhalb einer bestimmten Frist zu räumen (übliche Kündigungsfrist) und geräumt an den Verkäufer zu übergeben. Im Übrigen für diesen Zeitraum die Miete dem Verkäufer im vollen Umfang zusteht.
Ich empfehle aber, dass in den Vertrag die Klausel aufgenommen wird, dass der Erwerber einen Mietvertrag – bei vorheriger Besitzeinräumung – nicht vor Zahlung des vollen Kaufpreises abschließen darf. Zumindest dann ist Ihr Bekannter geschützt davor, dass wenn es zur Rückabwicklung kommt, er an den Mieter ggf. gebunden bleibt.
Üblicher Weise stellt aber die Thematik „Vermietung“ die eher geringere Problematik dar. Wie sie selbst schreiben, geht es darum, dass der Erwerber renovieren will. Wenn Bestätigung der finanzierenden Bank vorliegt, dass die Finanzierung gesichert ist, reichen üblicher Weise als Zahlungsziel 4 Wochen aus, um den Restkaufpreis zu sichern. Dem Erwerber geht es darum, bis zur Zahlung des gesamten Kaufpreises, die Wohnung renoviert zu haben, um mit der „eigentlichen“ Besitzübergabe, gleich das Mietverhältnis beginnen lassen zu können.
Ein eher nachvollziehbares Interesse.
Das Problem hier: Was soll renoviert werden, wie wird abgesichert, dass Geld ausreichend hinterlegt ist, um Mängel und Schäden zu decken, die ggf. erzeugt werden, obwohl der Vertrag „platzt“.
Auch darüber muss eingehend gesprochen werden, hier sollten Passagen in den Vertrag.
Das stellt wiederum eine intensive Einzelfallprüfung und Einzelfallberatung dar.
Will Ihr Bekannter auf rechtlich absolut sicher gehen, ist die Regelung zur Vermietung einfach. Besitzübergang außerhalb des Grundbuches und auch Beginn mit den eigentlichen Renovierungsarbeiten erst nach Zahlung des vollen Kaufpreises.
In der Praxis stellt sich aber oft das Problem des sog. Kapitalanlegers als Erwerber, dass er vorher in das Objekt will und auch renovieren. Ein aus dessen Sicht auch nachvollziehbares Verlangen. Indes macht das einen Kaufvertrag schwierig. Es bedarf genauer Überlegungen und daran anknüpfender Vereinbarungen, was geschehen soll, platzt der Vertrag, oder entsteht Schaden.
Auch das Problem später geltend gemacht werden wollender Mängel tritt häufig auf.
Je präziser der Vertrag zu diesem Punkt, desto geringer die Wahrscheinlichkeit, dass der Erwerber bei Reduktion der Haftung auf nicht sichtbare aber verschwiegene Mängel, mit Mängeleinreden durchdringt.
Ich bearbeitete bereits mehrfach ähnlich gelagerte Kaufverträge und insbesondere auch Mangelhaftungsfälle, begründet auf sog. verschwiegenen, nicht offenen Mängel.
Meine Erfahrung: Die Standardverträge ermöglichen hier ein vielfältiges Streitfeld. Weil dann stets vorgetragen wird, dass der Mangel - oder die Mängel - nicht eröffnet wurden, aber aus diesem und/oder jenem Grund dem Verkäufer bekannt waren.
Aus diesem Grund sollte der Käufer auch stets im Vertrag testieren, dass er ausreichend Gelegenheit hatte, den Zustand der Immobilie gründlich zu prüfen und auch prüfen zu lassen. Ferner, so er eine Prüfung durch Dritte unterlassen hat, darauf ausdrücklich Verzicht erklärt, aus solch unterlassener Prüfung - auch durch sachkundige Personen - später rechtliche Ansprüche herzuleiten. Dann hat er nämlich im Streitfall den Nachweis zu führen, dass sich ihm die Möglichkeit der Kenntnisnahme von Mängeln aufgrund arglistigen Verschweigens durch den Käufer völlig entzogen hat. Denn der Käufer muss umgekehrt bei Geltendmachung von arglistig verschwiegenen Mängeln den Nachweis führen, dass er sich nicht ausreichend hat Kenntnis verschaffen können.
Ist ihm aber ausdrücklich erboten worden, zur Besichtigung auch fachkundige Dritte hinzuzuziehen und verzichtet er darauf, etc. muss er sich das als sein eigenes (Mit-)Verschulden zurechnen lassen. Und zwar dann, wenn ihm z.B. aufgrund schon gegebener Mängel die Existenz ggf. weiterer, nur so feststellbarer hat aufdrängen müssen. Den Verkäufer, es sei denn, er hat „sichere“ Kenntnis, keine Verpflichtung, auf auch nur potenziell möglich vorhandende Mängel hinzuweisen. Arglistig verschwiegen sind nur solche Mängel, die der Verkäufer definitiv und sicher kannte oder hat erkennen müssen. Gerüchte etc. in WE-Versammlungen z.B., oder sonstiges „Hören-Sagen“, reichen nicht aus, die Arglist zu begründen.
Das ist, was ich ohne konkrete Rechtsberatung und ohne detaillierte Fallkenntnis Ihnen antworten kann.
MfG
Thomas Henschel