Hallo zusammen!
Man denke sich folgenden Fall:
Eine Eigentümergemeinschaft (z.B. 3 Leute, jew. 1/3-Anteil) eines alten Einfamilienhauses, will bauen.
Ist-Zustand: Einfamilienhaus, seit Jahrzehnten im Besitz/Gebrauch der Eigentümer
Bauvorhaben: Abbruch der bestehenden Immobilie, Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit z.B. 4 Wohnungen
Folgendes ‚Finanzierungsmodell’: 2 Wohnungen werden verkauft; damit wird finanziert:
[1] Auszahlung des 1/3-Anteils von Eigentümer_1
[2] das gesamte Bauvorhaben (am Ende sei das Baukonto ausgeglichen).
Eigentümer_2 und Eigentümer_3 behalten jeweils eine Wohnung zum Selbstbezug.
Angenommen der Verkehrswert jeder dieser Wohnungen habe den doppelten Wert wie der 1/3-Anteil am ursprünglichen Objekt.
Frage: Welche dieser drei Aussagen ist zutreffend?
- Der Erlös (Verkaufspreis – anteilige Baukosten) der 2 verkauften Wohnungen muss versteuert werden.
- Der Wertzuwachs (Verkehrswert – ursprünglicher 1/3-Anteil) der selbstgenutzten Wohnungen muss versteuert werden.
- Es sind keine Steuern fällig, da es sich um private Vermögensverwaltung handelt. Auch ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft liegt nicht vor.
Ist doch ein interessanter Fall. Wer hat da eine Meinung und will mit mir diskutieren?
poldibär
Hallo,
Frage: Welche dieser drei Aussagen ist zutreffend?
- Der Erlös (Verkaufspreis – anteilige Baukosten) der 2
verkauften Wohnungen muss versteuert werden.
Ja! Privates Veräußerungsgeschäft § 23 Einkommensteuergesetz. Mit dem Neubau entsteht etwas Neues und damit beginnt eine neue 10-jährige Spekulationsfrist.
Zu versteuern ist der Verkaufserlös. Die Herstellungskosten können gegengerechnet werden. Die Abbruchkosten gehören dabei anteilig zu den Herstellungskosten.
- Der Wertzuwachs (Verkehrswert – ursprünglicher 1/3-Anteil)
der selbstgenutzten Wohnungen muss versteuert werden.
Nein!
- Es sind keine Steuern fällig, da es sich um private
Vermögensverwaltung handelt. Auch ein steuerpflichtiges
privates Veräußerungsgeschäft liegt nicht vor.
Nein, Begründung siehe oben.
Ist doch ein interessanter Fall. Wer hat da eine Meinung und
will mit mir diskutieren?
ist nicht meine Meinung, sondern geltends Recht.
Gruß
Lawrence
Danke Lawrence!
Ist das wirklich so, dass mit dem Neubau eine neue 10-Jahres-Spekulationsfrist beginnt? Eine renommierte Beratungsgesellschaft schreibt in einer Pressemitteilung zur Spekulationsfrist für Immobilien:
‚Bauherren berechnen ihre Frist anders. Hier ist nur der Kaufzeitpunkt des Grund und Bodens maßgebend. Wann das hierauf errichtete Gebäude fertig gestellt wurde, ist unerheblich. Somit kann der Neubau ganz offiziell sofort steuerfrei verkauft werden, wenn sich das Grundstück zu diesem Zeitpunkt bereits zehn Jahre im Besitz befand.‘
Hallo,
wichtig ist bei allen Geschäftsvorfällen die Personenidendität.
Alles muss von der Erbengemeinschaft abgewickelt werden.
Wird irgendwann innerhalb der Bauphase die Erbengemeinschaft aufgelöst und fließt dabei Geld im Rahmen eines Spitzenausgleichs, so beginnt dann für diesen Teil eine Spekulationsfrist.
Wickelt alles die Erbengemeinschaft ab und diese verkauft die 2 Wohnungen auch als Erbengemeinschaft, so können die Vorbesitzzeiten des Erblasser angerechnet werden und es entsteht kein steuerlich relevanter Spekulationsgewinn.
Dies gilt, solange das Finanzamt die veräußerten Objekte nicht als Betriebsvermögen einstuft.
Wichtig, wegen der Einstufung als Betriebsvermögen, ist eine Begrenzung auf höchstens zwei zu veräußernde Objekte. Ab dem 3. Objekt unterstellt das Finanzamt nämlich regelmäßig einen gewerblichen Grundstückshandel mit der Konsequenz, dass die Erbengemeinschaft dann wie ein Wohnungsbauuntermehmen behandelt wird.
Dann werden nicht nur Einkommensteuer für den Gewinn fällig, sondern es entsteht auch Umsatzsteuer- und Gewerbesteuerpflicht.
Auch unterhalb dieser 3-Objekt-Grenze haben Finanzgerichte schon eine gewerbsmäßige Handlung erkannt, wenn der Erlös extrem hoch war oder das Handeln von Anfang an auf einen gewerbsmäßigen Verkauf mit Nachhaltigkeit abzielte. Hier können Probleme mit der Beweisführung gegenüber dem Finanzamt auftreten.
Gruß
Lawrence
Danke Lawrence,
ich denk, jetzt hab ich’s verstanden.
Wenn die Erbengemeinschaft das Projekt gemeinsam und ordentlich abwickelt, dann kann sie die private Besteuerung vermeiden.
Gefahr besteht dann noch dahingehend, dass das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit (analog zum Bauunternehmer) unterstellt. Um böse Überraschungen zu vemeiden, ist es für die Eigentümer wohl ratsam, diese Frage im Vorfeld beim Finanzamt mittels einer ‚verbindlichen Anfrage‘ abzuklären - am besten mit Unterstützung eines erfahrenen Steuerberaters.
Nochmals vielen Dank
Gefahr besteht dann noch dahingehend, dass das Finanzamt eine
gewerbliche Tätigkeit (analog zum Bauunternehmer) unterstellt.
Um böse Überraschungen zu vemeiden, ist es für die Eigentümer
wohl ratsam, diese Frage im Vorfeld beim Finanzamt mittels
einer ‚verbindlichen Anfrage‘ abzuklären - am besten mit
Unterstützung eines erfahrenen Steuerberaters.
Na sowas kann nie schaden. Insbesondere da mit dem „Neuschaffen“ ja kein Ersatz (etwa gleiche Fläche, Funktionalität), sondern etwas völlig Neues entsteht und von vorhinein beabsichtigt wird Teile davon gewinnbringend zu veräußern, kann zur Konsultation eines Steuerberaters nur dringend geraten werden.
Gruß