Selbstnutzung eines Hauses und Verkauf

Geld & Sparen Immobilien
#1

Liebe/-r Experte/-in,

ich habe gemeinsam mit einer Freundin ein Haus gekauft. Ihre Pläne haben sich jedoch geändert und sie möchte nun mit ihrem Partner zusammenziehen.
Ich würde nun also allein in „unser Haus“ einziehen. Sie bleibt aber im Vertrag. Könnten wir das Haus „steuerfrei“ nach Ablauf der gesetzlichen Frist von drei Jahren verkaufen, also ohne der Spekulationsfrist zu verfallen, wenn der Erlös höher ist als der Kaufpreis?
Will sagen: Betrifft die Vorgabe „selbsgenutzt“ uns beide, als Unterzeichnende des Kaufvertrages? Oder genügt es, wenn bereits nur ich das Haus bewohne?

Ich hoffe, ich habe mich deutlich machen können!

Viele Grüße!

#2

Das klingt nach Ärger.

Ich würde unabhängig vom Steuerrecht das Haus jetzt
ganz kaufen, wenn ich es selbst nutzen wollen würde.

Oder alternativ jetzt dirket gemeinsam verkaufen.

Der Gewinn kann doch sooo groß nicht sein, da ja neben dem damaligen Kaufpreis auch noch die Anschaffungsnebenkosten vom etwaigen Verkaufserlös abgezogen werden, um den Spekulationsgewinn zu ermitteln.

Gruß

Mike

#3

Das ist leider nicht mein Fachgebiet, ich berate bei Fragen zu Steueroptimierung offshore und Geldanlage

#4

Da es sich hier um vordergründig um steuerliche Angelegenheiten handelt, empfehle ich einen Steuerberater zu konsultieren. Seit der rückwirkenden Einführung der Verlängerung der steuerfreien Spekulationsfristen verlasse ich mich nicht mehr auf die aktuellen Bestimmungen, da diese mittlerweile sogar rückwirkend geändert werden können, was dem Rechtsfrieden mit Sicherheit entgegensteht.
F. P.

#5

Antwort derzeit nicht möglich

#6

Hallo,

Sie haben wohl kein Problem. Aber für Ihre Freundin ist der Gesetzestext nicht erfüllt: „im Jahr der Veräusserung und den beiden Vorjahren selbst genutzt…“
Also 10 Jahre abwarten.

Viele Grüße!

#7

Grundsätzlich beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Wird eine Immobilie „ausschließlich“ zu eigenen Wohnzwecken genutzt, gibt es keine Frist. Dann ist er Gewinn steuerfrei.
Wurde die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den letzten 2 Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, müssen Sie ebenfalls keinen Veräußerungsgewinn versteuern.

Wenn Sie also mindestens 2 volle Jahre im Haus wohnen und im 3 Jahr verkaufen, sollte der Gewinn m.E. steuerfrei sein, auch wenn nur 1 von 2 Eigentümern darin wohnten.

Siehe §23 (1) Nr. 1 EStG.

#8

Hallo Johanna,

sowohl du als auch deine Freundin haben jeweils 1/2 Miteigentumsanteil von einem Grundstück, bebaut mit einem Haus gekauft.

Einen in Deutschland einkommensteuerpflichtigen „Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft“ i.S.v. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html erzielt derjenige von euch, der innerhalb von 10 (zehn!) Jahren seinen Miteigentumsanteil verkauft.

Nach S. 3 dieser Vorschrift gilt: „Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;“
Wenn Du also vor dem geplanten Verkauf mindestens 2 volle Kalenderjahre (1.1 - 31.12.) selbst dieses Haus bewohnt hast, bleibt der Verkauf Deines Miteigentumsanteil einkommensteuerfrei.
Wenn Deine Freundin in diesem Haus nicht ebensolange drin gewohnt hat, muss sie den Gewinn (Berechnung s. § 23 Abs. 3 S. 1) versteuern.

Wenn Deine Freundin keine Lust hat, sich später mit dem Finanzamt rumzuärgern, sollte sie Dir ihren 1/2-Miteigentumsanteil zu einem Preis verkaufen, bei dem der erzielte Gewinn = 0 =
(Verkaufspreis = Anschaffungskosten + Anschaffungsnebenkosten wie Notar-, Grundbuch- u. Maklergebühren).

Viel Spaß mit Euerer Immobilie

#9

Hallo jeanie

Es ist es schwer so etwas genau zu beantworten ohne die kompletten Verhältnisse genau zu kennen.

Allerdings stellt sich der Fall fuer mich so dar, dass es sich bei der Immobilie um kein sogenanntes „Spekulationsobjekt“ handelt, da sie es nicht vermietet haben, sondern fuer eine Eiigennutzung erworben und genutzt haben. Somit sollte keine Spekualationsfrist gelten.

Wichtig ist aber hierbei, dass sie
mit ihrer Miteigentümerin keinen Mietvertag vor Verkauf mehr abschließen.

Die Beratung vor Ort mit einem Profi, der alle Informationen zur Verfügung hat, wäre allerdings meines Erachtens eine lohnende Investition.

Grüße
Mirko

#10

Die Spekulationsfrist läuft als erstes mal 10 Jahre.
Wenn du in dieser Zeit ein Haus wieder verkaufst könntest du in den §23 kommen (Spekulationsgeschäfte)

Aber es gibt eine Ausnahme die einen immer rettet:
Selbstnutzung (eigene Wohnzwecke)

Dazu heißt es im Gesetz:
„Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum […] ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken […] genutzt werden.“

Vorsicht: Ausschließlich heißt auch ausschließlich.
Keine (teilweise) Vermietung - nicht mal einen Tag.

Du kannst also auch heute ein Haus kaufen und nächste woche wieder für das doppelte verkaufen - wenn du in dieser woche das haus selbst genutzt und nicht vermietet hast.

#11

Hallo, die Frist von 3 Jahren gilt nur für die Selbstnutzung des Objektes.Der Lebensmittelpunkt muss dort sein und gegebenenfalls mit Nachweis erbracht werden. Ansonsten gilt die 10 Jahres-Frist für die Spekulationssteuer.
Die Ermittlung dieser erfolgt aber in jeden Fall getrennt, da Sie ja nicht verheiratet sind. D.H. wenn Sie nachweislich 3 Jahre in dem Haus gewohnt haben, müssen Sie keine zahlen, dagegen ihre Freundin schon.
Versteuert wird der Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten mit dem individuellen Steuersatz. Kann also auch unterschiedlich sein bei Ihnen beiden.
Ich hoffe, es hilfst fürs Erste
Mit freundlichen Grüßen
P.D.

#12

Hallo,

die "Spekulationsfrist für eine Immobilie beträgt 10 Jahre!

Der Verkaufsgewinn würde innerhalb dieses Zeitraums Euch beiden hälftig zugerechnet.

MfG
M(ich)a

#13

Hallo und guten Tag, jeder Eigentümer muss das Haus während der Frist selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Bei Verkauf wird jedoch jeder Eigentümer für sich betrachtet: Bei dem, der es selbst bewont hat, ist der Verkauf steuerfrei, für den anderen ist der Gewinn zu versteuern. Wie wird denn die Kostenbelastung während der „Wartezeit“ verteilt? Ist der Kaufvertrag bereits vollzogen? Wenn nicht könnte er aufgehoben werden und nur einer erwirbt vom Verkäufer, also Vertragsänderung von Beginn. Ich hoffe, ich konnte helfen

#14

Also: die Spekulationsfrist beträgt bei Immobilien 10 Jahre, nicht drei. Selbstnutzer wären natürlich nur Sie, da Ihre Freundin die Immobilie ja gerade nicht selbst nutzt. Es geht dabei nicht um die Frage, wer Käufer ist, sondern wer tatsächlich die Immobilie als Käufer auch für sich selbst nutzt. Und man sollte die Erwartungen an einen Gewinn aus dem Verkauf nicht zu hoch schrauben: Natürlich sind bei der Ermittlung des Gewinns auch alle Nebenkosten des Kaufs wie des Verkaufs, also z. B. auch Makler-, Anzeigen-, Notarkosten und Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen.

MfG!

#15

Hallo,
grundsätzlich gilt: für Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren – sofern es sich um den Besitz einer Privatperson handelt. Nur wenn Hausbesitzer vor Ablauf dieser Frist einen Immobilienverkauf tätigen, müssen sie den Gewinn versteuern. Wenn Sie also eine Immobilie als Privatperson erst nach zehn Jahren verkaufen, müssen Sie nicht den beim Verkauf erzielten Gewinn versteuern.

Und bei selbstgenutztem Wohneigentum gilt: beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie bleibt der Wertzuwachs auch innerhalb dieser Frist steuerfrei.

Allerdings ist Vorsicht geboten: Ihre Freundin und Sie haben das Haus gemeinsam gekauft (ich nehme jetzt mal an jede hat 50% gekauft). Nur Sie nutzen das Objekt zu eigenen Wohnzwecken, Ihre Freundin nicht. D.h. Ihre Freundin müsste Ihren Anteil am Gewinn, den Sie nach 3 Jahren erzielen könnten, wenn Sie das Haus dann wieder verkaufen, auch versteuern, denn Sie hat die Immobilie nicht selbstgenutzt.
Bevor Sie jetzt aber Panik bekommen: rechnen Sie erst einmal, ob Sie überhaupt einen Gewinn machen würden! Denn vom Verkaufspreis gehen alle Kosten ab, die Ihnen entstanden sind: ursprünglicher Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notargebühren usw. Kommt da wirklich ein Gewinn raus? Und selbst wenn Sie z.B. nach Abzug aller Kosten z.B. EUR 20.000 Gewinn machen würden, müsste Ihre Freundin davon EUR 10.000 versteuern, bei 25 - 30% Steuersatz wären das auch „nur“ EUR 2500 bis EUR 3000, die vom Gewinn dann abgingen.

Ich hoffe das hilft Ihnen weiter
Grüsse
Barbara

#16

Liebe jeannyd’arc,

was meinst Du mit „Vertrag“? Wenn man ein Haus kauft, ist doch entscheidend, wer im Grundbuch steht. Wenn der notariell beglaubigte Kaufvertrag auf Euch beide ausgestellt war, muesstet Ihr eigentlich auch beide im Grundbuch stehen. Nur das ist entscheidend fuer alle weiteren Ueberlegungen im Zusammenhang mit dem Finanzamt.

Die Spekulationsfrist betraegt 10 Jahre (nicht drei), aber nur, wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird, weil damit fuer das Finanzamt interessierte Gewinnabsichten dahinterstehen, das entfaellt alles, wenn man die Immobile selbst bewohnt. Ob der zweite Besitzer darin wohnt oder irgendwann mal auszieht oder jemand anderes - alles egal, solange keine Mieteinnahmen fliessen, die dem Finnzamt gemeldet werden muessen und den Spekulationsvorbehalt ausloesen.

Im Falle des Verkaufes wirken sich bei Selbtnutzung weder Gewinne noch Verluste steuererhoehend/steuermindernd aus.

Ein Sonderfall ist die teilweise gewerbliche Selbst-Nutzung von Teilen der Immobilie, der dann als Betriebskosten (Teilwert der Kaufsumme plus Anschaffungs-Nebenkosten) abgeschrieben werden muss. Hierbei wirken sich bei Verkauf oder Rueck-Privatisierung des gewerblichen Anteils der jeweilige Restwert steuererhoehend aus, weil sie keine abschreibbaren Betriebskosten mehr sind (Fachbegriff: die „aktivierten“ Betriebskosten muessen dann „passiviert“ werden).

Gruss
Bernhard

#17

Hallo,

Die Spekulationsfrist beträgt 10, nicht 3 Jahre.
Du selbst kannst es problemlos verkaufen, da du es selbst bewohnt hast.
Anders sieht es bei der Partnerin aus. Da diese das Haus nie zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, fällt sie mit ihrem Anteil voll in die Spekulationssteuer des § 23 EStG.

Gruß
Lawrence

#18

Vielen Dank für die Antwort!

Könnte denn noch einer der beiden, die den Kaufvertrag unterschrieben haben, vom Kauf zurücktreten?
(Die Übergabe hat noch nicht statgefunden)

Was ist dabei zu beachten?
Welche Kosten entstehen?
Muß der Verkäufer zustimmen?

#19

Da wenden Sie sich besser an den beurkundenden Notar.