Mein Stein des Anstoßes ist Art. 1, genauer „mit nicht mehr
als zwei Wohnungen“. Wie seht Ihr das?
Bezieht sich das rein auf die Anzahl vorhandener Wohnungenen,
oder sind z.B. zwei eigenständige Wohnungen die gleichzeitig
vom Vermieter bewohnt sind, als eine zu zählen, so dass aus
drei eigenständigen Wohnungen zwei werden? Oder ähnliche
Gedanken.
die rspr bedient sich der DIN:
wohnung , DIN 283 Blatt 1: „die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit. Zu einer Wohnung gehören außerdem Wasserversorgung, Ausguss und Abort“
abgeschlossene Wohnungen , DIN 283: „die baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind, z. B. durch Wände und Decken, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden (Baupolizei) an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Zu abgeschlossenen Wohnungen können zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören. Auch Wasserversorgung, Ausguss und Abort können außerhalb der Wohnung liegen“. Ebenso schadet es nichts, wenn diese Einrichtungen von mehreren Wohnparteien benutzt werden.
bei baulichen veränderungen gilt folgendes:
Bestand das Haus im Zeitpunkt des Vertragsschlusses aus 2 Wohnungen und wurde in der Folgezeit durch Ausbau oder Teilung eine dritte Wohnung geschaffen, so ist das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen. Hat umgekehrt der Mieter einer in einem Dreifamilienhaus gelegenen Wohnung nach Vertragschluss eine weitere Wohnung hinzugemietet und diese mit der Ursprungswohnung verbunden, so entsteht für den im Haus wohnenden Vermieter ein Sonderkündigungsrecht, weil nach dem Umbau nur noch zwei Wohnungen vorhanden sind (OLG Karlsruhe NJW 1984, 2953 = WuM 1983, 253). Dies gilt auch dann, wenn der Umbau jederzeit wieder rückgängig gemacht werden könnte.
Die Anzahl der jeweiligen Wohnungsnutzer ist unerheblich. Deshalb gilt das Sonderkündigungsrecht auch dann, wenn der Vermieter oder der Mieter einzelne Räume seiner Wohnung an einen oder mehrere Untermieter vermietet hat.
noch eine ergänzung zu dem fall, dass der vermieter mehrere räumlichkeiten nutzt :
Eine dritte Wohnung liegt nicht vor, wenn die Räumlichkeiten Teil der Vermieter- oder Mieterwohnung sind. Dies ist zum einen dann der Fall, wenn die betr. Räumlichkeiten mit der Wohnung des Vermieters oder Mieters eine bauliche Einheit bilden; hiervon kann beispielsweise bei einer Verbindung mit Innentreppen ausgegangen werden. Bei einer baulichen Trennung ist die Annahme einer Zugehörigkeit zur Vermieter- oder Mieterwohnung nicht schlechthin ausgeschlossen, sondern dann anzunehmen, wenn der Inhaber der Wohnungen sämtliche Räumlichkeiten im Rahmen seiner Haushaltsführung nutzt.
Eine sporadische Nutzung als Gästezimmer oder als „Hobbyraum“ genügt nicht, wohl aber der Umstand, dass sich in den fraglichen Räumlichkeiten dauergenutzte Kinderzimmer, Arbeitszimmer oder Schlafräume befinden. Dies gilt auch dann , wenn die Räume in verschiedenen Stockwerken liegen und nicht miteinander verbunden sind. Es ist in einem solchen Fall nicht erforderlich, dass der Mieter über die Art der Nutzung beim Vertragsschluss informiert wird.