Hallo Experten!
Wir wollen eine Eigentumswohnung kaufen.
Der Dachspitz, 40 m², ist als Sondernutzungsrecht ausgewiesen.
Ist aber noch nicht ausgebaut, hat man das Recht z.B. eine Dachgaupe einbauen zu lassen? Wahrscheinlich ist man da auf das Wohlwollen der Miteigentümer angewiesen? Wie aber siehts mit einfachem Ausbau aus?
Welche Rechte/Pflichten sind sonst noch damit verbunden?
Was muß man beachten?
Für Informationen jeder Art oder eigenen Erfahrungen wäre ich dankbar!
Viele Grüße
HC
Hallo,
Wir wollen eine Eigentumswohnung kaufen.
viel Glück 
Der Dachspitz, 40 m², ist als Sondernutzungsrecht ausgewiesen.
Es sollte auch vorher überhaupt geklärt werden, ob ein Ausbau örtlich zugelassen ist oder im Strassenbild nicht stört.Ggf. (Aus-)Richtung abklären.
Ist aber noch nicht ausgebaut, hat man das Recht z.B. eine
Dachgaupe einbauen zu lassen? Wahrscheinlich ist man da auf
das Wohlwollen der Miteigentümer angewiesen?
das ist meist das Hauptproblem - interessant und wichtig ist das Abstimmungsverhältnis, welche dafür nötig ist. Einstimmig oder einfache Mehrheit?
Wie aber siehts mit einfachem Ausbau aus?
es kann eine Erhöhung der Wohnfläche daraus resultieren. Änderung der Teilungserklärung.
Welche Rechte/Pflichten sind sonst noch damit verbunden?
Rechte sind bei Sondernutzungsrecht meist kaum Vorhanden. Eigentlich nur Pflichten.
Was muß man beachten?
da gibt es sicherlich noch bauliche Vorschriften…
so far
Olaf
Hallo Experten!
Wir wollen eine Eigentumswohnung kaufen.
Der Dachspitz, 40 m², ist als Sondernutzungsrecht ausgewiesen.
Ist aber noch nicht ausgebaut, hat man das Recht z.B. eine
Dachgaupe einbauen zu lassen? Wahrscheinlich ist man da auf
das Wohlwollen der Miteigentümer angewiesen? Wie aber siehts
mit einfachem Ausbau aus?
Das ist keine Frage des Wohlwollens, sondern der Gestaltung der Teilungserklärung. Dort muss stehen, was dieses Sondernutzungsrecht beinhaltet. Wenn ein Sondernutzungsrecht an dem Dachboden nicht näher definiert ist, darfst du diesen nur als Dachboden nutzen und nicht zu Wohnzwecken.
Das gleiche gilt selbstverständlich für EInbau von Dachgauben, DAchfenster Dachterrassen usw.; falls dies in der Teilungserklärung vorgesehen ist, ist das ok, ansonsten darfst du es nicht.
http://jurpage.net/wng/wng241.htm
Welche Rechte/Pflichten sind sonst noch damit verbunden?
Was muß man beachten?
gruß n.
Hallo HC,
die Info von „ojay“ ist schon ganz richtig. Hier eine Info zum Sondernutzungsrecht allgemein. Beim Sondernutzungrecht sind verschiedene Dinge zu beachten. So ist dieses Recht nicht veräußerbar, d.h. möchte man seine Wohnung später verkaufen erhält man hierfür i.A. kein Geld. Allenfalls sind der Zeitwert der Investitionen für den Umbau, bsp. Dachgeschossausbau, vergütungsfähig. Dabei gibt es immer wieder, wie man sich denken kann, Streit zwischen Verkäufer und Kaufinteressent. Nicht zu unterschätzen ist, wie „ojay“ bereits kurz erwähnte, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Daher noch ein Tipp: informieren Sie sich gut über das Verhältnis der Wohneigentümer untereinander, Sie werden schließlich evtl. ein Mitglied der WEG. Gibt es bereits Streitigkeiten, ist davon auszugehen, dass Sie Schwierigkeiten bei Ihrem Vorhaben, das Sondernutzungsrecht in Anspruch zu nehmen, haben werden.
Wichtig: Lassen Sie sich alle Umstände und Infos zur WEG vom Vorbesitzer geben, am besten schriftlich. Hat er nichts zu verbergen, wird er Ihnen diese Informationen sicherlich liefern.
Weitere Informationen sind in der Kürze nicht zu geben, da das Thema äußerts komplex ist.
Meine Empfehlung: Nehmen Sie Hilfe in Anspruch. Eine Investition, wie der Kauf einer Wohnung, ist, nach meiner Erfahrung, mit großen Risiken verbunden und kann vom „Laien“ nicht in allen Punkten überschaut werden.
Tipp: Tragen Sie so viele Unterlagen und Infos wie möglich zusammen, damit wird die Beratung und Betreuung durch den Fachmann günstiger, und suchen Sie sich einen, zu Ihrem konkreten Fall passenden, Immobilienfachmann (bsp. Bausachverständiger mit Zusatzqualifikation (Wohnungskauf, etc.) aus der näheren Umgebung Ihrer Region.
Viel Erfolg und
Schöne Grüße
Ralph Kaiser
Info:
Sondernutzungsrecht
Gegenstand des Sondernutzungsrechtes ist das Gemeinschaftseigentum, an dem durch die
Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer das Recht zum Gebrauch unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer eingeräumt wird. Das Sondernutzungsrecht berechtigt den Sondernutzungsberechtigten, die Einräumung und Duldung des vereinbarten Gebrauchs zu verlangen.
Das Sondernutzungsrecht ist also eine Gebrauchsregelung.
Das Sondernutzungsrecht ist ein alleiniges und ausschließliches Nutzungsrecht. Die übrigen Miteigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen. Dies gilt zumindest soweit der Sondernutzungsanteil nicht zum Gemeinschaftsgebrauch erforderlich ist.
Das Sondernutzungsrecht wirkt gegenüber den anderen Wohnungseigentümer. Absolut, also gegenüber jedermann, wirkt es nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist.
Überwiegend werden Sondernutzungsrechte bei der Begründung des Wohneigentums, durch Vertrag oder in der Teilungserklärung, festgelegt und bestimmt.
Das Sondernutzungsrecht ist später nur durch Vereinbarung möglich. Wie jede Vereinbarung der
Wohnungseigentümer ( § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ) ist auch die Begründung von Sondernutzungsrechten an keine ausdrückliche Form gebunden.
Damit das Recht aber gegenüber jedermann wirkt, insbesondere gegenüber Sondernachfolgern, ist, dessen Eintragung im Grundbuch erforderlich.
Aus diesem Grund können Sondernutzungsrechte nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer begründet werden.
Durch Mehrheitsbeschluss kann deshalb die Bestellung eines Sondernutzungsrechtes zugunsten eines einzelnen Wohnungseigentümers nicht ermöglicht werden. Dies wird durch die neue BGH-Rspr. betont.
Beim Sondernutzungsrecht ist es also einem einzelnen Eigentümer überlassen, bestimmt Räume oder Flächen des Gemeinschaftseigentums zu gebrauchen und zu nutzen.
Beispiele für Sondernutzungsrechte sind :
KFZ-Stellplätze
Gartenflächen
an auf gemeinschaftlichem Grund befindliche Terrassen
besondere Flure und Kelleräume
Sondernutzungsrechte haben inhaltliche Grenzen, z.B. beinhaltet das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche nicht das Recht zur Errichtung eines Gartenhäuschens, das den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nicht unerheblich beeinträchtigt. Die Errichtung des Gartenhäuschens ist nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich !
Was die Kosten betrifft gilt: Der Inhaber des Sondernutzungsrechtes muss dessen Bewirtschaftungskosten tragen.
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Achtung, bauliche Veränderung !
Hallo,
zum Thema Gaube:
Ist aber noch nicht ausgebaut, hat man das Recht z.B. eine
Dachgaupe einbauen zu lassen? Wahrscheinlich ist man da auf
das Wohlwollen der Miteigentümer angewiesen?das ist meist das Hauptproblem - interessant und wichtig ist
das Abstimmungsverhältnis, welche dafür nötig ist. Einstimmig
oder einfache Mehrheit?
Eine Gaube ist imho IMMER eine bauliche Veränderung, da sie das Gesamtbild des Objekts erheblich verändert.
Bei baulichen Veränderungen ist ein ALLSTIMMIGER Beschluss nötig, das bedeutet, alle Eigentümer müssen zustimmen. Ist nur einer dagegen, hat sich das Thema erledigt.
Viele Grüße,
Inselchen
Hallo HC,
die Info von „ojay“ ist schon ganz richtig. Hier eine Info zum
Sondernutzungsrecht allgemein. Beim Sondernutzungrecht sind
verschiedene Dinge zu beachten. So ist dieses Recht nicht
veräußerbar, d.h. möchte man seine Wohnung später verkaufen
erhält man hierfür i.A. kein Geld.
Falsch!
Natürlich werden Sondernutzungsrechte mitverkauft! z.B. Ein Kfz-Stellplatz ist nur als Sondernutzungsrecht möglich. So ist es meist an eine bestimmte Wohneinheit gekoppelt und wird i.d.R. zusammen mit der Wohnung als Paket verkauft.
(…und natürlich zahlt der Käufer dafür)
Ich kenne Teilungserklärungen wo das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz separat an einen anderen Wohnungseigentümer verkauft werden kann.
Die Wirkung von Sondereigentum und Sondernutzungsrecht ist ziemlich ähnlich. Die Unterschiede sind hauptsächlich formaler Natur.
Gruß n.
Hallo n.,
„Falsch“ klingt schon etwas hart.
Wie das Wort Sondernutzungsrecht schon sagt, beitzt der Inhaber eines solchen nur gewisse Rechte an der Nutzung des Gemeinschaftseigentumsanteils. Veräußerbar ist ein Sondernutzungsrecht i.A. nur gemeinsam mit dem Sondereigentum. Das es seltene Regelungen in der Teilungserklärung geben mag, die anderes beinhalten sollte m.E. nicht dazu verleiten lassen, von dieser raren Ausnahme auszugehen. I.Ü. wirkt ein Sondernutzungsrecht nur dann gegenüber jedermann, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Wenn auch die Auswirkungen auf den „Eigentümer“ sicherlich eher formaler Natur sind, kann ein Benutzungsrecht/Gebrauchsrecht letztendlich auch wieder entzogen werden.
":Ich kenne Teilungserklärungen wo das Sondernutzungsrecht an
einem Stellplatz separat an einen anderen Wohnungseigentümer
verkauft werden kann."
… an einen anderen Wohnungseigentümer der gleichen WEG.
Mit meiner Bemerkung, dass man bei der Veräußerung eines Sondernutzungsrechtes „kein“ Geld hierfür erhält, war sicher etwas zu weit gegriffen. Allerdings werden Wohnungsteile, wie hier, DG-Ausbau, die sich im Sondernutzungsrecht befinden, nach meiner Erfahrung, regelmäßig mit Abschlägen beim erzielbaren qm-WF-Preis gegenüber Flächen die im Sondereigentum stehen belegt.
Gruß
R. Kaiser
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Hallo Zusammen!
Herzlichen Dank für eure nützlichen Tipps! 
Es hat uns sehr geholfen, in der Teilungserklärung war tatsächlich nichts von „wohnlicher Nutzung“ etc. beschrieben. Jetzt haben wir zur Bedingung gemacht, dass die Teilungserklärung, bzw. die Nutzungserklärung(?) dahingehend geändert wird. Die übrigen Mitbesitzer waren einstimmig und ohne Probleme zu machen einverstanden. Das Hausklima scheint also auch intakt!
Weil wir das Objekt über eine Bank kaufen, muß die Rechtsabteilung ran!
Die Infos aber hätten wir nicht gekriegt!
Was tät ich ohne euch??
Dankbare Grüße
HC
P.S. Und eine Gaupe ist eine Gaube hab ich auch gelernt! )
OT: bei Aussen-Rolläden kein allstimmiges Votum
Moin,
bei nachträglich von aussen (sichtbar) angebrachten Rolläden wurde min. bei zwei Mehrfamilien-ETW-Häusern nicht abgestimmt.
Schwups und sie waren auf einmal da…
Eine Gaube ist imho IMMER eine bauliche Veränderung, da sie
das Gesamtbild des Objekts erheblich verändert.Bei baulichen Veränderungen ist ein ALLSTIMMIGER Beschluss
nötig, das bedeutet, alle Eigentümer müssen zustimmen. Ist nur
einer dagegen, hat sich das Thema erledigt.
Wenn da dann auch irgendein Votum oder Zustimmung nötig gewesen wäre, dann frage ich mich wer hat da etwas versäumt?