Ab Januar 2007 stand eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zum Verkauf. Diese wurde exklusiv über einen Makler angeboten.
Im Mai 2007 gab es für dieses Objekt eine Eigentümerversammlung in der besprochen wurde, dass die Keller des Hauses nach Überprüfung durch einen Fachmann saniert werden müssten (von irgendwelchen Kosten, Größenordnungen oder Sonderumlagen war hier nicht die Rede. Es war aber auch nicht die Rede, dass die Arbeiten aus Rücklagen bestritten werden. Es war von nichts die Rede, da keiner wusste wie teuer und viel es werden würde).
Im Juni 2007 wurde das Protokoll der Versammlung verschickt, dass der Eigentümer aus Vergesslichkeit nicht an den Makler zwecks Vervollständigung aller Unterlagen weiterleitete.
Im Dezember 2007 wurde die Immobilie verkauft.
Der Makler fragte nicht nach einem EV Protokoll und der Eigentümer hatte immer noch vergessen dieses weiterzuleiten. Der neue Eigentümer fragte auch nicht nach einem Protokoll.
Erschwerend zu diesem rein theoretischen Fall kommt hinzu, dass im Kaufvertrag steht, dass in einem Teil des Kellers früher bereits Schwamm und ähnliches aufgetreten ist und dass der Käufer vor dem Kauf hierüber informiert wurde.
Die Keller werden nun Ende 2008 renoviert und eine Sonderumlage im vierstelligen Euro Bereich wird fällig.
Nun versucht der neue Eigentümer sich das Geld von dem alten Eigentümer wieder zu holen, weil er von dieser Sanierung ja nichts wusste. Klingt das so alles richtig? Oder kann man das auch anders sehen?
Nun versucht der neue Eigentümer sich das Geld von dem alten
Eigentümer wieder zu holen,
Da wird er auf Granit beißen.
weil er von dieser Sanierung ja nichts wusste.
Das ist doch sein Problem, er hätte sich erkundigen können und müssen. Wenn er darüberhinaus das Gebäude mit einem Fachmann besichtigt hätte, hätte der ihn auf das Kellerproblem hingewiesen.
Klingt das so alles richtig? Oder kann man das auch anders sehen?
Man kann nicht eigene Versäumnise Anderen aufbürden. Hier ist der Käufer schlicht und ergreifend nicht sorgfältig genung gewesen und dafür kann kein Miteigentümer, kein Makler und kein Verwalter etwas.
Das ist doch sein Problem, er hätte sich erkundigen können und
müssen. Wenn er darüberhinaus das Gebäude mit einem Fachmann
besichtigt hätte, hätte der ihn auf das Kellerproblem
hingewiesen.
Kernfrage dieses Problems ist sicherlich, ob das nicht-weitergereichte Protokoll der Eigentümerversammlung irgendwelche Regressansprüche des Käufers an den Verkäufer möglich macht. Es gibt Leute, die meinen dass das durchaus so sein kann. Gerade wenn es in diesem Zusammenhang um Sonderumlagen geht. Wäre schön, wenn es so eindeutig wäre wie in der Antwort beschrieben, aber es ist fast nicht zu glauben.
Kernfrage dieses Problems ist sicherlich, ob das
nicht-weitergereichte Protokoll der Eigentümerversammlung
irgendwelche Regressansprüche des Käufers an den Verkäufer
möglich macht. Es gibt Leute, die meinen dass das durchaus so
sein kann. Gerade wenn es in diesem Zusammenhang um
Sonderumlagen geht. Wäre schön, wenn es so eindeutig wäre wie
in der Antwort beschrieben, aber es ist fast nicht zu glauben.
Nein, der Käufer hätte sich selbst informieren müssen. Er hätte ja jederzeit vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags das Protokoll fordern können.
Anders würde es aussehen, wenn der Verkäufer genau dieses Protokoll bewußt nicht vorgelegt hätte, also alle anderen Protokolle dem Käufer gezeigt wurden, dieses eine wichtige aber nicht. Das könnte meines Erachtens dann schon unter ein bewußtes Verschweigen von Mängeln fallen.
Leider kommt es oft vor, dass Käufer weder Protokolle noch die Teilungserklärung oder sonst etwas genau anschauen, und danach kommt das böse Erwachen. Bei einem Auto wird besser geprüft als bei einer Immobilie *nichtverstehenkann*.
Nein, der Käufer hätte sich selbst informieren müssen. Er
hätte ja jederzeit vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags das
Protokoll fordern können.
Anders würde es aussehen, wenn der Verkäufer genau dieses
Protokoll bewußt nicht vorgelegt hätte, also alle anderen
Protokolle dem Käufer gezeigt wurden, dieses eine wichtige
aber nicht. Das könnte meines Erachtens dann schon unter ein
bewußtes Verschweigen von Mängeln fallen.
Genau da liegt der Hund begraben. Sämtliche EV Protokolle der letzten 10 Jahre wurden dem Makler (und damit auch dem Interessenten / Käufer) übergeben. Nur dieses letzte aus dem Jahr 2007 eben nicht. Das geschah von Seiten des Verkäufers nicht vorsätzlich, aber wer will hier entscheiden, was Vorsatz ist und was nicht.
Kernfrage dieses Problems ist sicherlich, ob das
nicht-weitergereichte Protokoll der Eigentümerversammlung
irgendwelche Regressansprüche des Käufers an den Verkäufer
möglich macht.
Nein, weil es eine Hol-Schuld des Käufers ist, sich vollständig zu informieren. Eine Bring-schuld des Verkäufers mag es auch in einigen Bereichen geben, aber bei den Protokollen sicher nicht. Zumal dem Käufer aufgefallen war, dass eines fehlte. Da hätte ich Verdacht geschöpft. Ich halte es auch für fast fahrlässig, eine Immobilie zu kaufen, ohne sie vorher mit einem Fachmann zusammen besichtigt zu haben. Wäre das passiert, wäre sich das Protokoll-Problem gar nicht entstanden.
Sonderumlagen geht. Wäre schön, wenn es so eindeutig wäre wie
Eindeutig sind nur Gerichtsurteile. Aber die beschriebenen Einzelheiten lassen nicht auf ein Urteil im Sinne des Käufers hoffen.
Genau da liegt der Hund begraben. Sämtliche EV Protokolle der
letzten 10 Jahre wurden dem Makler (und damit auch dem
Interessenten / Käufer) übergeben. Nur dieses letzte aus dem
Jahr 2007 eben nicht. Das geschah von Seiten des Verkäufers
nicht vorsätzlich, aber wer will hier entscheiden, was Vorsatz
ist und was nicht.
Ganz ehrlich - ich habe da auch meine Probleme, an ein Versehen zu glauben.
Es scheint so, als habe der Verkäufer gehofft, einen Dummen zu finden, dem er die Sonderumlage auf’s Auge drücken kann. Eine SU in einer solchen Höhe kann man meiner Meinung nach nicht versehentlich vergessen, sorry.