Hallo,
ich plane, mein Haus zu verkaufen, in dem ich seit 7 Jahren lebe und arbeite; das Untergeschoß ist als Gewerberaum genehmigt, hier betreibe ich mein Kosmetikstudio.
Mein Steuerberater meint nun, daß im Falle des Hausverkaufs für die anteilige Gewerbefläche Spekulationssteuer fällig wird. Ich dachte bislang, daß Spekalationssteuer für eigengenutzte Immobilien nicht relevant ist?
Es wäre schön, wenn mir hier jemand weiterhelfen kann.
Danke im voraus,
Ingrid
Hallo Ingrid,
du hast das Grundstück, wahrscheinlich verbilligt von der Gemeinde/Stadt gekauft. In diesen Fällen ist man verpflichtet im Fälle der Veräußerung einen erheblichen Teil an die Gemeinde zurückzubezahlen.
Mein Bruder z.B. darf 10 Jahre nicht verkaufen um dies zu vermeiden. Er hat ca.5 Jahre auf das Grundstück gewartet und nicht auf dem „freien“ markt erworben.
Gruß
Alex
Hallo Alex,
danke für die rasche Antwort. Ich hab das Haus mit Grundstück nicht verbilligt gekauft, sondern von privat. Damit kann es also nichts zu tun haben.
Wie gesagt, mein Steuerberater sieht die Ursache darin, daß ich einen Teil des Hauses gewerblich nutze. Das würde nicht unter Eigennutzung fallen. Aber ich vermiete die Räume ja nicht an fremde Personen/Firmen …
Hallo Ingrid,
Wie gesagt, mein Steuerberater sieht die Ursache darin, daß
ich einen Teil des Hauses gewerblich nutze. Das würde nicht
unter Eigennutzung fallen.
Die Sache wird vielleicht mit ein paar Begriffen etwas klarer.
„Spekulationssteuer“ gibt es unter diesem Begriff nicht. Es geht hier um die Einkommensteuer auf Private Veräußerungsgeschäfte gem. § 23 EStG.
Wenn man dort nachschaut, findet man eine Ausnahme nicht für „Eigennutzung“, sondern für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Also nicht für eigene betriebliche Zwecke.
Der Teil des Hauses, der Deinem Gewerbe dient, ist Betriebsvermögen. Ein Gewinn aus der Veräußerung von Betriebsvermögen ist einkommensteuerpflichtig. Das funktioniert genauso, wie wenn Du Dein abgeschriebenes Betriebsauto nach sechs Jahren verkaufst.
Schöne Grüße
MM
Der Teil des Hauses, der Deinem Gewerbe dient, ist
Betriebsvermögen. Ein Gewinn aus der Veräußerung von
Betriebsvermögen ist einkommensteuerpflichtig. Das
funktioniert genauso, wie wenn Du Dein abgeschriebenes
Betriebsauto nach sechs Jahren verkaufst.
hallo martin,
hierzu einen kleinen einspruch:
der gewerblich genutzte teil des hauses wir nur dann als betriebsvermögen angesehen, wenn dafür betriebliche kosten geltend gemacht wurden! (z.b. teilw. zinsbelastungen des kredits, miete, etc.)
grüße,
tinchen
Hallo Tinchen,
hierzu einen kleinen einspruch:
der gewerblich genutzte teil des hauses wir nur dann als
betriebsvermögen angesehen, wenn dafür betriebliche kosten
geltend gemacht wurden! (z.b. teilw. zinsbelastungen des
kredits, miete, etc.)
Richtig. Dieses hatte ich beim Kosmetikstudio unterstellt, aber bei den Erträgen dieser Branche kann es natürlich rentabel sein, auf den Ansatz der Aufwendungen zu verzichten und dann den Verkauf des Hauses wenigstens nach zehn Jahren EStfrei vornehmen zu können.
Also Unterscheidung zweier Fälle: ESt auf den Veräußerungsgewinn nur bei Betriebsvermögen, ESt nach 23 EStG für den nicht zu Wohnzwecken genutzten Teil nach zehn Jahren vergessen, wenn vorher auch keine Raumkosten als Aufwand angesetzt wurden.
Dann hammers komplett.
Schöne Grüße
MM
Hallo Martin, wo ich das so lese stellt sich mir folgende Frage: will jetzt meine 7 Jahre selbst genutzte ETW vermieten. Miete muss ich versteuern nach Abzug von Kosten und Abschreibungen. Was passiert, wenn ich in 5 Jahren verkaufe? Muss ich dann ESt auf den Verkaufspreis zahlen?
Gruß,
Werner
Hallo Werner,
wo ich das so lese stellt sich mir folgende
Frage: will jetzt meine 7 Jahre selbst genutzte ETW vermieten.
Miete muss ich versteuern nach Abzug von Kosten und
Abschreibungen. Was passiert, wenn ich in 5 Jahren verkaufe?
Muss ich dann ESt auf den Verkaufspreis zahlen?
Gleich das Ergebnis vorweg: Nein, da passiert nichts.
§ 23 EStG „Private Veräußerungsgeschäfte“ greift nicht, weil der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt.
Betriebsvermögen liegt sicher nicht vor, weil die ETW zu keinem Zeitpunkt dazu diente, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, freiberuflicher Tätigkeit oder Land- und Forstwirtschaft zu erzielen. Wenn dieses der Fall gewesen wäre, müsste festgestellt werden, ob sie zu irgendeinem Zeitpunkt vorher dem Betriebsvermögen entnommen worden ist.
Beiläufig: Bei der Ermittlung der sonstigen Einkünfte im Sinn des § 23 EStG wird nicht der volle Veräußerungserlös angesetzt, sondern bloß die Differenz zwischen Verkaufserlös einerseits und Anschaffungs- und Herstellungskosten andererseits, nachdem die AHK um Abschreibungen vermindert wurden, die bei der Ermittlung von Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit, Kapitalvermögen oder Vermietung und Verpachtung geltend gemacht worden sind. Dieses nimmt im Fall der Veräußerung von überteuert gekauften Junk-Immobilien und in Fällen von insgesamt nachgebenden Immobilienpreisen dem Dreiundzwanziger seinen Schrecken, falls nicht bei Sonderabschreibungen richtig zugelangt worden ist. In Fällen des „Ab mit Schaden“ lohnt es sich sicherlich, den Einzelfall zu rechnen und sich nicht von vornherein von der „Spekulationssteuer“ abschrecken zu lassen.
Andererseits gibt es die Fußangel, dass nicht nur der Verkauf eine Veräußerung iSd § 23 EStG ist, sondern dass auch die Einlage der Immobilie in ein Betriebsvermögen und die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft als Veräußerung gelten.
Schöne Grüße
MM
Hallo,
ich bin bislang davon ausgegangen, dass der gewerblich genutzte Teil des Hauses nur dann zum Betriebsvermögen zählt, wenn ich für diesen auch AfA geltend mache. Solange ich nur die anteiligen Kosten (Zinsen, Strom, etc.) geltend mache, sollte dies nicht der Fall sein. Liege ich damit falsch?
Freundliche Grüße
wolle
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hallo allerseits,
ich bedanke mich herzlich bei euch für die hilfreichen antworten. jetzt seh ich klarer, was mein steuerberater gemeint hat!
wünsche euch allen ein schönes wochenende,
ingrid