Guten Tag,
wie beurteilt ihr folgende Situation:
Eine Ehepaar kauft 1994 das Wohnhaus (2 Wohnungen) der Eltern. Grund damals: Das Haus stand leer und man wollte es vermieten. Hierzu waren aufwendige Renovierungsarbeiten (erstmal für eine Wohnung) notwendig, die vom Ehemann durchgeführt werden sollten/konnten. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein (z.B. im Erbfall), wollte dieser dann auch erst mit den Arbeiten beginnen, wenn das Haus in seinem Besitz ist.
Als der Ehemann 1999 verstirbt sind die Renovierungsarbeiten am Haus noch nicht abgeschlossen und müssen von einem Fachmann mit den damit verbundenen Kosten durchgeführt werden.
In dem Haus lebten danach zwei Mieter. Nachdem einer der beiden Mieter (der, der in der nicht renovierten Wohnung lebte) den Mietvertrag gekündigt hat, musste dessen Wohnung ebenfalls mit sehr hohem Kostenaufwand (u.a. für eine Etagenheizung) renoviert werden, um die Wohnung weiter vermieten zu können. Dies ist in der momentan finanziellen Situation der hinterbliebenen Frau absolut nicht möglich. Erschwerend kommt hinzu, daß die andere Mieterin mit ihren Mietzahlungen ständig in Verzug ist und auch einen relativ großen Betrag an offenen Zahlungen hat. Das Haus frisst die finanziellen Reserven der Hinterbliebenen quasi auf, anstatt Gewinn abzuwerfen.
Die Besitzerin des Hauses muß sich dazu entschliessen, dieses zu verkaufen, da es ihr finanziell absolut nicht möglich ist, es zu halten.
Die Planung mit Ehemann hatte ja ursprünglich anders ausgesehen. Da dieser anfallende Reparaturen am Haus selbst vornehmen konnte, hätten sich diese Kosten schonmal im Rahmen gehalten und auch die Renovierung der anderen Wohnung hätte er selbst durchführen können.
Das Haus wurde also innerhalb 10 Jahre nach Erwerb wieder verkauft. Jetzt klopft Vater Staat an und will Spekulationssteuer vom erzielten Gewinn durch den Verkauf.
Jetzt zu meiner Frage: Bei dem Verkauf hatte es sich ja quasi um einen Notverkauf gehandelt. Es sollte kein Spekulationsgeschäft sein. Und war eigentlich auch keines.
Gibt es irgendwelche Rechtsgrundlagen, die an dieser Stelle einschlagend sind? Oder bereits Gerichtsurteile von Menschen in ähnlicher Situation? Oder hat man ansonsten Möglichkeiten, die Zahlung zu beeinflussen?
Besten Dank schonmal für Anregungen und Ideen.
Andi
leider stellt das Einkommensteuergesetz nicht auf Notverkäufe ab. Für das EStG ist lediglich relevant, ob zwischen Anschaffung und Veräußerung 10 Jahre liege.Da gibt es auch bei privaten Katastrophen keine Ausnahme, weder im Gesetz noch vor dem BFH.
Auch die finanzielle Gestaltung ist sehr schwierig, da die relevanten Daten dem FA alle bekannt sind. Der damalige Anschaffungspreis sowie der Veräußerungspreis werden anhand von Veräußerungsmitteilungen in Erfahrung gebracht und der Notarvertrag kann auch eine Rolle spielen. Leider mindern sich die Anschaffungskosten noch durch die AfA, die ihr durch die Vermietung in Anspruch genommen habt. Dadurch wird die Differenz noch höher.
Gruß
Michael
Guten Tag,
wie beurteilt ihr folgende Situation:
Eine Ehepaar kauft 1994 das Wohnhaus (2 Wohnungen) der Eltern.
Grund damals: Das Haus stand leer und man wollte es vermieten.
Hierzu waren aufwendige Renovierungsarbeiten (erstmal für eine
Wohnung) notwendig, die vom Ehemann durchgeführt werden
sollten/konnten. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein
(z.B. im Erbfall), wollte dieser dann auch erst mit den
Arbeiten beginnen, wenn das Haus in seinem Besitz ist.
Als der Ehemann 1999 verstirbt sind die Renovierungsarbeiten
am Haus noch nicht abgeschlossen und müssen von einem Fachmann
mit den damit verbundenen Kosten durchgeführt werden.
In dem Haus lebten danach zwei Mieter. Nachdem einer der
beiden Mieter (der, der in der nicht renovierten Wohnung
lebte) den Mietvertrag gekündigt hat, musste dessen Wohnung
ebenfalls mit sehr hohem Kostenaufwand (u.a. für eine
Etagenheizung) renoviert werden, um die Wohnung weiter
vermieten zu können. Dies ist in der momentan finanziellen
Situation der hinterbliebenen Frau absolut nicht möglich.
Erschwerend kommt hinzu, daß die andere Mieterin mit ihren
Mietzahlungen ständig in Verzug ist und auch einen relativ
großen Betrag an offenen Zahlungen hat. Das Haus frisst die
finanziellen Reserven der Hinterbliebenen quasi auf, anstatt
Gewinn abzuwerfen.
Die Besitzerin des Hauses muß sich dazu entschliessen, dieses
zu verkaufen, da es ihr finanziell absolut nicht möglich ist,
es zu halten.
Die Planung mit Ehemann hatte ja ursprünglich anders
ausgesehen. Da dieser anfallende Reparaturen am Haus selbst
vornehmen konnte, hätten sich diese Kosten schonmal im Rahmen
gehalten und auch die Renovierung der anderen Wohnung hätte er
selbst durchführen können.
Das Haus wurde also innerhalb 10 Jahre nach Erwerb wieder
verkauft. Jetzt klopft Vater Staat an und will
Spekulationssteuer vom erzielten Gewinn durch den Verkauf.
Jetzt zu meiner Frage: Bei dem Verkauf hatte es sich ja quasi
um einen Notverkauf gehandelt. Es sollte kein
Spekulationsgeschäft sein. Und war eigentlich auch keines.
Gibt es irgendwelche Rechtsgrundlagen, die an dieser Stelle
einschlagend sind? Oder bereits Gerichtsurteile von Menschen
in ähnlicher Situation?
Wie meine Vorredner schon bemerkt haben ist eine Spekulationsabsicht vollkommen unerheblich, es gibt wohl keine Möglichkeit die steuerpflicht anzuwenden.
Oder hat man ansonsten Möglichkeiten,
die Zahlung zu beeinflussen?
Das Problem ist in diesen Fällen immer die Ermittlung der Anschaffungskosten, hier wird von Laien oft ein großer Teil vergessen (z.B. Anschaffungsnebenkosten), umso höher die Ak - umso niederiger der Gewinn.
Die Frage ist auch, wie die Renovierungskosten bisher steuerlich behandelt wurden, als Erhaltungsaufwand oder als nachträgliche AK?
Eigentlich kann man nur raten, dass einen Steuerberater machen zu lassen. Dass kostet natürlich etwas, aber könnte sich unter Umständen rentieren.
Fraglich ist natürlich auch noch, ob das Haus wirklich voll entgeltlich erworben wurde.
Wir sind bereits bei Steuer-Beratern. Ich hatte mich an der Stelle aber selbst auch via Internet schlau machen wollen und auch noch die Meinung von anderen Experten einholen wollen.
Aber es sieht schlecht für uns aus. Trotz Beachtung des Urteils vom 16.12.03 (AZ IX R 46/02).
Leider!
ich bin in steuerlichen Punkten selbst leider nicht sehr fit.
Unser Steuerberater teilte mir mit, daß er diesen Fall schon geprüft hatte und er für uns nicht einschlagend ist. Sorry, wenn ich an dieser Stelle die genaue Erläuterung nicht mehr zusammenbringe.