Hallo Werner,
vor fast 10 Jahren haben wir einen sogenannten
Staffelmietvertrag geschlossen, d.h. im Mietvertrag wurde
vereinbart, dass sich die Miete im Zeitraum x jährlich um 3%
erhöht. Darunter wurden explizit die Erhöhungstermine und der
sich ergebende Betrag aufgeührt.
Es handelt sich hier um einen Altvertrag. Die Staffelmiete kann nur auf zehn Jahre begrenzt werden. Eine Verlängerung der Staffelmiete bei Altverträgen über die zehn Jahre hinaus ist nicht zulässig. Zudem war die Vereinbarung einer jährlichen Mieterhöhung unwirksam. Sie hätte von Dir nicht akzeptiert oder nachträglich nicht beachtet werden müssen. Gemäss OLG Braunschweig RE (Rechtentscheid) WM 85, 213 muss die monatlich zu zahlende Miete ausdrücklich genannt werden. Die Gesetzesänderung im Jahr 1993 ergab dann, dass es ausreicht, wenn der jeweilige Erhöhungsbetrag in DM monatlich im Mietvertrag ausgewiesen ist.
Achtung ! Du kannst die zuviel bezahlten Beträge zurückfordern.
Ich gehe davon aus, dass Du irrtümlich angenommen hast, dass die Vereinbarung wirksam gewesen ist. Du diesen Sachverhalt gibt es mehrere Urteile. Die neuesten sind LG Kiel WM 2000, 308; LG Berlin GE 99, 1428 ff.
Der letzte dieser Termine liegt jetzt in der Vergangenheit.
Kann der Vermieter trotzdem ein Jahr nach diesem Termin die
Miete einfach wieder um 3% erhöhen oder ist die Staffelung
quasi ausgelaufen und der Vermieter muss zukünftig
Mieterhöhungen wie in einem normalen Mietvertrag (ohne
Staffelregelung) begründen?
Wie bereits dargestellt. Keine einzige dieser Mieterhöhungen war wirksam vereinbart.
Hintergrund: Was uns damals, in Zeiten exorbitanter
Mietsteigerungen, als guter Schutz gegen überzogene
Mieterhöhungen erschien, führte inzwischen dazu, dass unsere
Miete deutlich (fast 20%) über der ortsüblichen
Vergleichsmiete lt. Mietspiegel) liegt. Gut, gepokert und
verloren - Pech für uns, Glück für den Vermieter, wir wollen
da jetzt nicht jammern. Aber: Läuft das Spielchen ewig so
weiter, oder hat das mit der Staffel jetzt eine Ende?
Also nunmehr die Mieterhöhungen verweigern. Achtung, nach dem neuen Mietrecht können nun Staffelmieten unbegrenzt abgeschlossen werden und die Zulässigkeit der Staffelmiete richtet sich nur noch daran, ob eventuell durch die Staffelmiete eine Mietpreisüberhöhung entsteht. Die Staffelmiete richtet sich nicht nach der ortsüblichen Miete, selbst dann nicht, wenn ein Mietspiegel vorhanden ist.
Welche Chancen hat der Vermieter sonst noch, bei der
bestehenden hohen Miete, weitere Erhöhungen durchzusetzen?
Er muss im Rahmen einer üblichen Mieterhöhung die Miete erhöhen. Hierbei muss er unter Angabe des Baujahres, der Wohnfläche, der Ausstattung und Lage der Wohnung die Miete nach einem Mietspiegel ( soweit vorhanden) oder mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen oder einen Mietwertgutachten eine Mieterhöhung begründen. Hier ist jedoch nunmehr die ortsübliche Miete einzuhalten. Wenn ihr also, was ich vermute , durch zehn Jahre 3 % Steigerung die ortsübliche Miete überschritten habt, ist keine Mieterhöhung möglich.
Achtung deshalb ! Vor einer Reaktion gegenüber dem Vermieter nachfragen ob ein Mietspiegel bei der Kommune besteht oder bei einem Mieterverein, wie hoch die derzeitige Miete pro Quadratmeter für Deine Wohnung sein darf.
Die Frage hat übrigens rein vorsorglichen Charakter, bis jetzt
hat er’s noch nicht probiert. Das Jahr seit dem letzten
Erhöhungstermin ist ja auch noch nicht ganz um. So wie ich ihn
einschätze, hat ihm das mit den automatischen 3% Erhöhung pro
Jahr aber ganz gut gefallen und er würde bestimmt ganz gerne
einfach so weitermachen.
Ablehnen, wenn ihr die ortsübliche Miete überschritten habt. Ist sie nicht erreicht, - in den letzten zehn Jahren sind die Mieten kaum um mehr als 30 % gestiegen, denn ausgehend von der Ausgangsmiete hast Du jedes Jahr durch diese Vorgehensweise mehr als 3 % bezahlt, denn Du hast im 1. Jahre 3 % gezahlt, also z.B. auf 100 DM 3,00 DM = 103,00 DM und im 2. Jahr hast Du bereits 3 % von 103,00 DM bezahlt, also 3,09 ( ergibt 106,9 ) und im 3. Jahr 3 % von 106,9 gleich 3,21 also 109,21. Nach drei Jahren waren es also keine 9 % sondern bereits 9,21 %. Du kannst es weiter hochrechnen und wirst erkennen, dass Du weit über 30 % kommst. Dies ist u.a. ein Grund, weshalb die prozentuale Steigerung unwirksam ist. Sie ist nämlich tatsächlich nicht auf 3 % begrenzt sondern steigert sich vonm Jahr zu Jahr höher als 3 %.
Ich hoffe, das es nicht zu sehr verwirrt, sonst frage zurück. Und denken daran, als Verhandlungsbasis, Du kannst jederzeit die durch die 3 % Erhöhung erfolgten Beträge zurückfordern. Die Vereinbarung war von Anfang an unwirksam und somit liegt eine ungerechtfertigte Bereicherung vor und diese Beträge verjähren dann nicht.
Gruss Günter