Staffelmietvertrag nach Mietpreisbremse

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo, wir sind Mieter in Berlin-Friedrichshain, 2014 haben wir einen Staffelmitvertrag unterschrieben, also noch vor der Mietpreisbremse. Der Vermieter wollte 620 Euro Kaltmiete für 62 qm (was bereits damals deutlich über dem Mietspiegel lag, aber üblich bei Neuvermieterung. Wir haben uns auf einen Staffelmietvertrag geeinigt, der bei 520 Euro begann, seit 2015 bei 570 Euro beträgt und dieses Jahr auf 620 Euro steigen und dabei dann auch bleiben soll.

Nun haben wir uns erkundigt und soweit wir es verstehen, darf die Miete auch bei Staffelmietverträgen nach der Erhöhung auf keinen Fall mehr betragen als der relevante Mietspiegel zzgl. 10% (das wären in unserem Kiez 325 Euro…). Allerdings haben wir den Mietvertrag wie gesagt noch vor der Mietpreisbremse unterschrieben. Doch andererseits erfolgte die erste Erhöhung - geschweige denn die bevorstehende - erst nach der Einführung der Mietpreisbremse.

Kann man also die neue Regelung trotzdem auf den Vertrag anwenden? Und was würde das bedeuten? Ist dann die nächste Erhöhung außer Kraft? Und vielleicht auch die letzte (von 520 auf 570 Euro)? Oder haben wir gar Anspruch darauf, nur noch den Mietspiegel + 10%, also ca. 325 Euro zu zahlen?

Vielen Dank allerseits!

#2

Bei der heutigen Wohnungsmarkt Situation, wäre ich froh, eine Wohnung zu haben. Mir würde es garnicht einfallen, mit dem Vermieter Stress anzufangen…

#3

Naja, aber selbst wenn es ihm nicht gefällt - was kann er schon machen?

#4

Huhu,

wo habt ihr euch Informiert? Die Anfangsmiete darf nicht über den Mietspiegel +10% liegen ja, aber dann ist es egal wie die Staffeln sind. Gelichtetes gilt für die Indexmiete. Beides sind Ausnahmen bei der Mietpreisbremse. Die in euren Fall nicht gültig sind, da ihr ja vorher angemietet habt.

Klick

Hinzu kommt, dass die Berliner Mietspiegel vor Gericht es sehr schwer haben und schon öfters mal für Ungültig erklärt wurden. Andere Gericht hielten ihn allerdings für Gültig. Vermute, dass in den nächsten Jahren sich der BGH damit befassen muss, bzw der Gesetzgeber es endlich mal schafft, klare, sinvolle Regeln für den Mietspiegel zu erstellen.

klick2

#5

zitat aus deinem link:
„In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt für die Staffelmiete: Sowohl die Ausgangsmiete als auch die späteren Staffelungen müssen mit der Mietpreisbremse vereinbar sein. „Die jeweiligen Staffeln dürfen nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der bei ihrem Beginn jeweils gültigen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen“, mahnt Haus & Grund-Sprecher Wiech.“
steht auch explicit im gesetz so drin (http://dejure.org/gesetze/BGB/557a.html):
„(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden.“
und in den ausnahmen (http://dejure.org/gesetze/BGB/556f.html) finde ich nichts, was dem hier widersprechen könnte.
da ich mich aber nicht wirklich auskenne: diese behauptung bitte unter vorbehalt. vielleicht gibt es ja noch irgendwo anders was dazu.

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#6

Hm, danke, diesen Passus kannte ich noch gar nicht und eine Vielzahl von Medien wohl auch nicht.

Spielt allerdings für den Fragesteller wohl keine Rolle, da er ja vor der Mietpreisbremse den Vertrag geschlossen hat.

#7

ich finde im gesetz aber keine einschränkung, dass es nur für neuere verträge gilt. in deinem link auch nicht. wo also hast du das her?

#8

556d

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch
Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten
Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete
Da ist die Rede von neuen Abschlüssen (wird und nicht wurde) in den Gebieten mit der Bremse, nicht aber von den bereits abgeschlossenen Verträgen vor bestehen der Bremse.

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#9

stimmt, habe ich in der tat überlesen.

was mich für den fall hier allerdings interessieren würde: die bisherige kappungsgrenze von 20% wurde ja angeblich ebenfalls heftigst übersschritten. wie sieht das denn damit aus, weißt du was darüber?

#10

kappungsgrneze ist im § 558 BGB bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bei 557 a und 557 b wird diese nicht erwähnt.

#11

Die kappungsgrneze ist im § 558 BGB bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bei 557 a und 557 b wird diese nicht erwähnt.

Im Übrigen lag diese in Berlin beim vermuteten Abschlusszietraum schon bei 15 %

#12

oje - die 20% habe ich natürlich komplett durcheinander gebracht. das ist ja die grenze für die maximale erhöhung und hat überhaupt nichts mit der vergleichsmiete zu tun. keine ahnung wo ich meinen kopf hatte.

dann bliebe für den fragesteller also nur noch zu prüfen, ob es sich evt. um mietwucher (https://de.wikipedia.org/wiki/Mietwucher) handeln könnte - was man natürlich von hier aus nicht beurteilen kann. und bevor er da ein fass aufmacht sollte er auf jeden fall einen anwalt vor ort dazu befragen.

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#13

Vielen Dank für alle Antworten! Wir haben uns jetzt Informationen zum Mietwucher angeschaut. Gilt das - mal abgesehen von der Voraussetzung einer Zwangslage - auch für Untermietverhältnisse? Das betrifft zwar nicht unseren Fall aber womöglich den eines Freundes.

Nehmen wir an, dass in seiner Gegend laut Mietspiegel 5 Euro pro qm normal wären, während er 12 Euro pro qm zahlen würde, sodass der Differenzbetrag eindeutig über 50% läge. Allerdings ist er Untermieter, der über die gesamte Wohnung verfügt. Nun nehmen wir noch an, dass sein Untervermieter - also der Hauptmieter - 11 Euro pro qm zahlt. Damit hätte der Hauptmieter evtl. einen Anspruch gegen den Eigentümer, aber wie steht es um den Untermieter - hätte er einen ähnlichen Anspruch gegen seinen Untervermieter, basierend auf den Mietspiegel? Oder müsste in einem solchen Fall der Differenzbetrag (ob über oder unter 50%) nicht mit dem Mietspiegel, sondern mit der Miethöhe im (unserem Freund nicht vorliegenden) Vertrag zwischen Hauptmieter und Eigentümer?