Hallo
Mal angenommen, jemand hat nebenberuflich ein Gewerbetrieb. Vor 11 Jahren hat er ein Haus gebaut. Ca. 30% der Kosten wurden als Vermietung mit einer AFA von 2% jährlich abgerechnet. Da das Haus seiner Frau und ihm je zur Hälfte gehört können sie von der AFA 50% für die Vermietung abrechnen und 50% als Ausgaben für den Gewerbebetrieb. 50% laufen also als Betriebsvermögen. Die Umsatzsteuer der Miete kann er zu 100% im Betrieb als Vorsteuer geltend machen.
Sie würden gerne diese Vermietung auflösen!
Welche Schritte müssen sie als Vermieter und er als Gewerbetreibender veranlassen und welche Kosten muss er wie und wo verbuchen?
Nachfrage
Hi !
Kurze Nachfrage zum Sachverhalt:
Von dem gesamten Gebäude (100%) wurde EINE Einheit (30%) vermietet.
Von den Mieteinnahmen hat die Hälfte die Ehefrau in der Anlage V angesetzt.
Die andere Hälfte hat der Mann in seiner EÜR berücksichtigt?
Ist dies soweit korrekt zusammengefasst?
BARUL76
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Ja korrekt und Abschreibung genauso wobei die Anlage V (Vermietung) auf beide läuft. Für die Vermietung gibt es eine eigene Steuernummer. Die ist aber nur für die Jahresumsatzsteuer relevant.
Ach ja nochwas. In der Anlage V (Vermietung) 50% der Mieteinnahmen als Einnahmen und der Mann in der GSE (Gewerbe) 50 % als Ausgaben.
Und jeder je 50% AFA als Ausgaben
In der Vermietung wurde von 100% der Mieteinnahmen Umsatzsteuer bezahlt. Im Gewerbe 100% Vorsteuer.
Lösung
Hi !
Da hier steuerlich in der Vergangenheit si vieles falsch gemacht wurde, empfiehlt es sich zur Vermeidung von finanziellen Nachteilen, spätestens jetzt mal einen Steuerberater zu konsultieren.
Als Hinweis. Die Aufteilung EINER Vermietung auf zwei Einkunftsarten ist nicht zulässig. Lediglich wenn mehrere Einheiten vermietet worden wären, könnte je vermieteter Einheit entschieden werden, ob die Vermietung im Gewerbe oder Privat erfolgt. Diese Entscheidungsmöglichkeit setzt aber voraus, dass ein Teil des Hauses überhaupt dem Betrieb zugeordnet wurde. Hier scheint es bereits in der Vergangenheit diverse Fehler gegeben zu haben.
Höchstwahrscheinlich wurden sogar die „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ der Gewerbesteuer unterworfen.
Und auch bei der Umsatzsteuer scheint mir laut Sachverhaltsdarstellung einiges im Argen zu sein. Es nimmt mich Wunder, dass ein Finanzamt solche Konstrukte in der Vergangenheit überhaupt mitgemacht hat.
Wenn also zumindest jetzt noch steuerlich optimal gehandelt werden soll, ist der Gang zu einem steuerlichen Experten zwingend. Wenn die Höhe der Steuer egal sein soll, kann man sicherlich auch beim Finanzamt vorbeigehen und dort besprechen, wie man das Gewurschtel der Vorjahre glattzieht.
BARUL76
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Ich würde eigentlich mal in den Raum werfen, dass in den Vorjahren richtig gearbeitet wurde.
Ertragsteuerlich ist die Angelegenheit getrennt nach Eigentümern zu beurteilen (BFH vom 09.07.1992). Die Ehefrau vermietet ihren Anteil an den 20%, also Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Ehemann nutzt seinen Anteil an den 30% eigenbetrieblich, also gehören Sie in das Betriebsvermögen.
Umsatzsteuerlich ist jetzt wieder was anderes. Umsatzsteuerlich haben wir die Eigentümergemeinschaft, welche die Räume vermietet an den EM. Die Miete kann über §9 UStG als USt-pflichtig behandelt werden.
Gruß
Jörg
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Frage: Wird das Gewerbe noch ausgeübt (in den Räumen)?
Gruß
jörg