Hallo,
ich bin Angestellter und erstelle gerade meine Steuererklärung 2010. In 2010 habe ich für meinen Sohn ein kleines Haus gekauft und ihm und seiner familie vermietet. Ich selber wohne nicht in dem Haus.
3 Fragen:
1.) Muss ich die Einnahmen als Einkünfte aus V+V angeben?
2.) Kann ich die Umbaukosten, die ich bezahlt habe und die Darlehensraten/Zinsen als Ausgaben aus V+V ansetzen?
3.) Oder kann ich die Umbaukosten auch als Haushaltsnahe Dienstleistungen ansetzen?
Freundliche Grüße
Hallo,
zu 1)
ja, müssen Sie - auch bei Vermietung an Angehörige; aber Sie wollen ja sicherlich durch die Ansetzung von Werbungskosten Steuern sparen.
zu 2)
wenn die Umbaukosten Erhaltungsaufwand sind, ja (und zwar als Werbungskosten - Beispiel: das Bad wird repariert, die Fliesen neu verfugt etc.), denn damit erhalten Sie den Wert Ihrer Immobilie; wenn sie Erstellungsaufwand sind, nein (Beispiel: das Bad wird herausgerissen und mit neuen Armaturen bestückt, neu verfliest etc.), denn damit erhöhen Sie den Wert Ihrer Immobilie (wodurch Sie beispielsweise höhere Mieten erzielen könnten).
Die Darlehenszinsen: ja, die Tilgung: nein
zu 3)
Haushaltsahe Dienstleistungen können nur abgezogen werden, wenn sie in Ihrer selbstgenutzten Immobilie erfolgen. Wenn jetzt beispielsweise Ihr Sohn in dem vom Vater gemieteten Haus auf eigene Kosten einen tropfenden Wasserhahn reparieren läßt, so sind die Arbeitskosten des Handwerkers die in seinem (!) Haushalt angefallenen Dienstleistungen; die Dichtungen und das sonstige Material können aber nicht abgezogen werden.
Grundsätzlich ist das Steuersparmodell durch Vermietung an Angehörige nicht ganz einfach. Das FA vermutet immer Tricks, die mithilfe von Verwandten dem Fiskus gegenüber versucht werden. Deshalb verlangt das FA zur Anerkennung solcher Mietverhältnisse dreierlei, erstens das Vorhandensein eines ordentlichen schriftlich festgelegten Mietvertrags, zweitens den Nachweis, daß die Mietzahlungen auch erfolgen, und drittens (besonders wenn noch Zinsen abgeschrieben werden) die längerfristige Prognose einer Überschußerzielung (ob die dann später wirklich erfolgt, ist dann unerheblich).