Guten Tag,
Ich erarbeite gerade einen Finanzierungsplan für ein Gastronomieprojekt und hoffe mir kann jemand weiterhelfen. Es geht darum zu errechnen wie hoch der Kaufpreis maximal sein darf damit der Käufer so gut wie keine Belastung hat.
Ich habe leider keine Ahnung was bei gewerblich vermieteten Objekten genu versteuert werden muss. Nehmen wir an das Objekt kostet
800.000€, die Kosten betragen incl. 4% Tilgung jährlich 65.000€ und die Einnahmen sind jährlich 72.000€. Jetzt ist die Frage, wieviel Steuern auf die 72.000 € Mieteinnahmen gezahlt werden müssen und ob der AfA Betrag auch bei gewerblich vermieteten Objekten zählt.
Es ist ein Denkmalgeschütztes Objekt mit 2 Wohnungen und einem großen Gastronomiebereich. Mieteinnahmen der Wohnungen sind 2.000€ und die des Gastronomieobjektes 4.000€.
Der Anteil des Gebäudes beträgt 350.000€, der des Grundstückes 450.000€.
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Da ergeben sich zunächst mal viele Rückfragen:
Denkmalgeschützt: wurde bzw. wird es saniert - wenn ja von wem? Hat es bereits der Verkäufer oder davor jemand saniert? Sind jetzt weitere Sanierungsmaßnahmen geplant, die mit der Denkmalschutzbehörde abzusprechen sind? Das ist wichtig zur Klärung der Frage, ob erhöhte Abschreibungen möglich sind.
> die Kosten betragen incl. 4% Tilgung jährlich 65.000€
Wie hoch genau sind die Zinsen?
Wird der Vermieter des Objektes es im Privatvermögen halten oder im Betriebsvermögen? Wichtig zur Bestimmung der AfA.
> die Einnahmen sind jährlich 72.000€.
netto/brutto inkl. /exkl. MwSt, Warm /kalt
Noch eine ketzerische Frage: Wäre es in Anbetracht des hohen Investitionsvolumens nicht angezeigt, hier professionellen Steuerrat einzuholen?
(Keinesfalls bei mir; bin eh’ in Oberbayern, Ihr Name hört sich reichlich norddeutsch an; aber vielleicht bei einem Kollegen in Ihrer Nähe?)
MfG
Dipl.-Kfm. Alfred Gesierich, Steuerberater im Landkreis Starnberg
www.gesierich.de
Zu allererst ein großes Danke für die schnelle Antwort oder eher die schnellen Gegenfragen 
Selbstverständlich wird noch ein professioneller Steuerrat eingeholt. Es geht aber für mich zuerst darum dem Investor ein schlüssiges Konzept vorzulegen. Bis dahin muss ich den finanziellen Aufwand leider sehr gering halten.
Ich möchte also errechnen bis zu welcher Höhe wir mit dem Kaufangebot gehen könnten um keine all zu hohe jährliche Belastung zu haben.
z.B. „bei einem KP von 800.000 € ist eine monatliche Pacht von SUMME X erforderlich“
oder „bei einer Pacht von 6.000 € ist ein Kaufpreis von SUMME X möglich“
Die Zinsen liegen bei 4,5%
Grundsätzlich ist die Haltung im Betriebsvermögen, evtl. wäre aber Haltung im Privatvermögen möglich.
Da ist die Frage was besser ist.
Mieteinnahme von 72.000 € wären warm und excl. MwSt
Vieln Dank und Gruß, Lars
Selbstverständlich wird noch ein professioneller Steuerrat
eingeholt. Es geht aber für mich zuerst darum dem Investor ein
schlüssiges Konzept vorzulegen. Bis dahin muss ich den
finanziellen Aufwand leider sehr gering halten.
Also, ich hoffe, ich konnte durch die Fragen mal aufzeigen, wo die neuralgischen Punkte liegen.
Das „schlüssige Konzept zum minimalen Aufwand“ darf jetzt gerne jemand anders beisteuern, der sich dazu berufen fühlt.
Freundliche Grüße
Dipl.-Kfm. Alfred Gesierich, Steuerberater
http://www.gesierich.de