Steuererklärung: Immobilien, WEG-Zahlungen und Rücklage

Geld & Sparen Steuern
#1

Ich mache gerade zum ersten mal meine Steuererklärung mit einer vermieteten Immobilie und blicke langsam nicht mehr durch.

Die Einnahmen sind ja nicht so schwierig:

  1. Kaltmmiete
  2. Nebenkosten

Probleme treten bei der Absetzbarkeit verschiedener Beträge auf:

  1. Sämtliche Nebenkosten, die in der Abrechnung von der Hausverwaltung angegeben wurden, kann ich doch da sufführen, oder? (Bsp. Hausmeister, Aufzug, Strom, etc)

  2. Eine Dachsanierung kann ich doch ebenfalls aufführen, oder? (Kosten: 1200. Kann/Sollte ich die über mehrere Jahre verteilen oder nur für ein Jahr?)

  3. Die Rücklage hat sich verringert um ca. 1000 Euro. Auch die kann ich doch angeben?

  4. Die monatlichen Hausgeldzahlungen i.H.v ca. 400 Euro? Kann ich die auch nochmal angeben oder sind die nicht vielmehr bereits mit der Rücklage bzw. den üblichen Nebenkosten verrechnet?

Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe!

#2

  1. Sämtliche Nebenkosten, die in der Abrechnung von der
    Hausverwaltung angegeben wurden, kann ich doch da sufführen,
    oder? (Bsp. Hausmeister, Aufzug, Strom, etc)

  2. Eine Dachsanierung kann ich doch ebenfalls aufführen, oder?
    (Kosten: 1200. Kann/Sollte ich die über mehrere Jahre
    verteilen oder nur für ein Jahr?)

  3. Die Rücklage hat sich verringert um ca. 1000 Euro. Auch die
    kann ich doch angeben?

  4. Die monatlichen Hausgeldzahlungen i.H.v ca. 400 Euro? Kann
    ich die auch nochmal angeben oder sind die nicht vielmehr
    bereits mit der Rücklage bzw. den üblichen Nebenkosten
    verrechnet?

Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe!

Hallo Thommy
Wenn Du von der Materie so wenig Ahnung hast solltest Du Dir von einem Steuerberater helfen lassen. Der erstellt Dir für kleines Geld die Anlage V+V.

Bei einer vermieteten Wohnung kannst Du Schuldzinsen,
Reparaturen, Verwaltungskosten und Kosten die Du nicht dem Mieter bereits weiter belastet hast absetzen.
Die Reparaturrücklage kannst Du natürlich nicht absetzen; das wäre so als wenn Du Dir Geld auf Dein Sparbuch überweist und dem Finanzamt erklärst, daß dieses Geld ausgegeben ist und für Dich nicht mehr verfügbar ist. Reparaturaufwendungen z. B. die Dachreparatur ist natürlich nur anteilig in Höhe des
Miteigentumsanteils abzugsfähig.

Na ja, das wird schon, im nächsten Jahr klappt es besser. Es wiederholt sich jedes Jahr.
Gruß Juljan.

#3

Die Einnahmen sind ja nicht so schwierig:

  1. Kaltmmiete
  2. Nebenkosten

Probleme treten bei der Absetzbarkeit verschiedener Beträge
auf:

  1. Sämtliche Nebenkosten, die in der Abrechnung von der
    Hausverwaltung angegeben wurden, kann ich doch da sufführen,
    oder? (Bsp. Hausmeister, Aufzug, Strom, etc)

  2. Eine Dachsanierung kann ich doch ebenfalls aufführen, oder?
    (Kosten: 1200. Kann/Sollte ich die über mehrere Jahre
    verteilen oder nur für ein Jahr?)

  3. Die Rücklage hat sich verringert um ca. 1000 Euro. Auch die
    kann ich doch angeben?

  4. Die monatlichen Hausgeldzahlungen i.H.v ca. 400 Euro? Kann
    ich die auch nochmal angeben oder sind die nicht vielmehr
    bereits mit der Rücklage bzw. den üblichen Nebenkosten
    verrechnet?

Hallo thommy,
ich kann da leider nicht wirklich weiterhelfen. Gerade das Steuerrecht ist so komplex und individuell. Ich empfehle dir unbedingt fachliche Beratung zu suchen. Steuerhilfeverein, Steuerberater oder gg. direkt das Finanzamt fragen.

Viele Grüße
Biggi

#4

Hallo thommy6969,
leider kann ich Dir aus rechtlichen Gründen keine individuelle Steuerberatung zukommen lassen, aber hier ein paar allgemeine Tipps, die Dir weiterhelfen könnten:

Als Einnahmen sind zählen Miete, Nebenkosten und auch Zinsen, die im Zusammenhang mit der Immobilie geflossen sind, z. B. aus der Rücklage oder zur Finanzierung abgeschlossenen Bausparverträgen.

Aufwendungen sind sämtliche Zahlungen, die für die Immobilie angefallen sind sowie eine Abschreibung auf den Immobilienwert.

Ausnahme sind die Zahlungen für die Rücklage. Die Rücklage bleibt Vermögen der Eigentümer und stellt somit keinen Aufwand dar. Erst wenn Beträge der Rücklage entnommen werden, um Aufwendungen, in der Regel Instandhaltungen, für die Immobilie zu begleichen, können diese steuerlich geltend gemacht werden.

Ob Instandhaltungsaufwendungen sofort und über mehrere Jahre verteilt geltend gemacht werden dürfen, hängt von mehreren Faktoren ab. Sofern einzelne Maßnahmen lediglich den Wohnwert/Nutzwert der Immobilie erhalten, können die Aufwendungen als Erhaltungsaufwand in der Regel für das Jahr der Entstehung geltend gemacht werden.

Anders sieht es mit Herstellungsaufwand aus. Diese sind über mehrere Jahre geltend zu machen, wenn das Gebäude erweitert wurde, das Wesen des Gebäudes verändert, der Nutzungswert erheblich erhöht oder die Nutzungsdauer erheblich verlängert wurde.

Lieben Gruß
Peter

#5

Sehr geehrter thommy6969, ich würde Ihnen aus Sicht eines Verwalters folgendes antworten:

Nehmen sie die beschlossene Jahresabrechnung 1:1 als Grundlage für Ihre Steuererklärung. Wenn Sie z.B. die Rücklagenminderung , die sicher für die Dachsanierung verwendet wurde, und die Hausgelder zusätzlich in der Steuererklärung angeben, kann Ihnen im schlimmsten Fall versuchter Betrug vorgeworfen werden.Die Reparatur dürfte Erhaltungsaufwand sein. Ob Sie verteilen können oder sollen , hängt auch von der Prognose ab, wie lange sie vermieten und wie sich Ihr zu versteuerndes Einkommen entwickelt (s.a.§§ 82 b Abs. 1, 84 Abs. 4a EStDV ohne Gewähr).

#6

Ich mache gerade zum ersten mal meine Steuererklärung mit
einer vermieteten Immobilie und blicke langsam nicht mehr
durch.

Die Einnahmen sind ja nicht so schwierig:

  1. Kaltmmiete
  2. Nebenkosten

Probleme treten bei der Absetzbarkeit verschiedener Beträge
auf:

  1. Sämtliche Nebenkosten, die in der Abrechnung von der
    Hausverwaltung angegeben wurden, kann ich doch da sufführen,
    oder? (Bsp. Hausmeister, Aufzug, Strom, etc)

Das ist richtig.

  1. Eine Dachsanierung kann ich doch ebenfalls aufführen, oder?
    (Kosten: 1200. Kann/Sollte ich die über mehrere Jahre
    verteilen oder nur für ein Jahr?)

Nur, wenn es eine Reparatur ist. Wenn es mehr als nur eine Reparatur ist, dann muss der Betrag auf die Lebenszeit abgeschrieben werden. Beim Dach 50 Jahre.

  1. Die Rücklage hat sich verringert um ca. 1000 Euro. Auch die
    kann ich doch angeben?

  2. Die monatlichen Hausgeldzahlungen i.H.v ca. 400 Euro? Kann
    ich die auch nochmal angeben oder sind die nicht vielmehr
    bereits mit der Rücklage bzw. den üblichen Nebenkosten
    verrechnet?

Die sind in der Hausgeldabrechnung bereits abgerechnet. 2 mal geht nicht.
(In speziellen Fragen bitte den Steuerberater fragen! - Das Thema ist manchmal sehr komplex!)

Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe!

#7

Immer strenges Zu- und Abflussprinzip! D.h. alles was auf Dein Konto eingeht, ist Einnahme, alles was von deinem Konto weggeht, ist Ausgabe. Wird also was aus der Rücklage der Gemeinschaft bezahlt, kein abzugsfähiger Aufwand, zahlst du was (z.B. Wohngeld), ist es Ausgabe. Dabei spielt keine Rolle, dass du das Wohngeld nicht komplett umlegen kannst, nur Ein-/Ausgabe zählt.

Die Dachreparatur hast du doch nicht allein gezahlt, oder? Wenn es über die Gemeinschaft (per Umlage) gemacht wurde, hast du die Umlage in diesem Jahr bezahlt und du kannst es selbstverständlich in diesem Jahr komplett abziehen. Wird erst problematisch bei über 15 % der Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren.

Mfg

Mirko Otto

#8

Hallo thommy, zunächst bin ich kein Steuerberater und darf keine Beratung erteilen, das mal vorab. Was ich hier schreibe ist also als meine Meinung zu vertstehen, bzw. ein Bericht, wie ich das gemacht habe.
Einnahmen: Kaltmiete, Zinserträge aus Rücklagen, i.d.Regel mit 25% von der HV versteuert. Bei gezahlten Zinsabschlägen anzurechnen und evtl. bei Nichtüberschreitung des Freibetrags Erstattungsfähig.
Umlegbare Nebenkosten (Strom, Wasser, siehe 2.Berechnungsverordnung) werden vom Mieter bezahlt. Dafür ist seine mtl. Vorauszahlung gedacht. Da musst du eine Abrechnung mit dem Mieter machen. Haushaltsnahe Dienstleistungen wie von der Verwaltung ausgewiesen, sind begrenzt absetzbar. Rücklagen die gebildet wurden, sind nicht absetzbar, da wurde ja nichts ausgegeben, das Geld ist noch da.
Verbrauchte Rücklagen sind abzugsfähige Ausgaben. Ebenso Reparaturen/Herstellungskosten bis zu einer bestimmten Höhe sofort, darüber über die Abschreibungsdauer. Du musst ja auch die Abschreibung auf die Anschaffungskosten der Wohnung berechnen und angeben.
Wenn du hier alles richtig machen willst, kommst du entweder um ausführliche Steuerlektüre oder ein StB nicht herum. Oder du machst es dir einfach, rechnest alle Einnahmen aus KM und NK zusammen, rechnest deine Zahlungen an HV, Abrechnungsergebnis und Zinszahlungen dagegen und gut ist.
hoffe du kannst was damit anfangen.
lg Einstein

#9

Richtig. Sämtliche Nebenkosten Der Bewirtschaftung, Betriebskosten, Instandsetzung sind ansatzfähig.

Die Dachsanierung ist ebenfalls ansatzfähig als Erhaltungsaufwendung. kann meines Erachtens auch verteilt werden. Das wäre aber eine Frage an einen Steuerberater.

Eine Rücklage ist meines Erachtens nicht ansatzfähig, da Sie keine echte Aufwendung ist. Es ist nur eine Ansparung für künftige Aufwendungen, die dann ansatzfähig wären.

Die monatlichen Vorauszahlungen sind unerheblich. Wichtig ist die von der WEG beschlossene Jahresabrechnung und die darin enthaltenen Kosten.

Hoffe geholfen zu haben.

Thomas

#10

Hallo,
leider war ich einige Zeit nicht pc vernetzt. Ich kann aber auch keine Antwort auf die Fragestellung geben.

Liebe Grüße
Christa