Liebe/-r Experte/-in,
ich bin bekennende Steuer-Null und bitte um einen Rat bei folgendem Problem, nämlich meiner Steuererklärung für 2010:
Ich besitze ein altbremer Zwei-Familien-Haus, von welchem eine Etage (25,78% der Wohnfläche) vermietet ist.
Im Jahr 2010 habe ich nach Auszug meiner ehemaligen Mieterin im Mai eine umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahme (Außenwanddämmungen, Dachdämmungen, neue Fenster) begonnen, die aufgrund der Unzuverlässigkeit der von mir leider beauftragten Handwerksfirma bis heute nicht abgeschlossen wurden. Da die nicht zu Ende geführten Arbeiten leider auch die Mietwohnung betreffen, kann sie bis heute noch nicht wieder vermietet werden. Die Fertigstellung durch eine andere Firma steht jedoch kurz bevorund ich beabsichtigte, die Wohnung spätestens zum 01.03. wieder zu vermieten und die Warm-Miete von € 280,- auf € 350,- anzuheben, da der Standard der Wohnung deutlich angehoben wurde.
Ich habe in 2010 für die Sanierung Kosten von ca. € 43000,- gehabt (von denen ca. 18.000,- auf den vermieteten Bereich entfielen). In 2011 fielen weitere ca. € 9000,- an, von denen ca. € 2500,- auf die Mietwohnung entfielen.
Insgesamt habe ich also ca. 20500,- für die energetische Sanierung der Mietwohnung ausgegeben.
Für jede der durchgeführten Maßnahmen existiert eine Zuschuß-Zusage der KfW-Bank, die jedoch aufgrund von Rechnungsunstimmigkeiten mit der Handwerksfirma noch nicht abgerufen wurden.
Nun meine Fragen:
1.) Da die Aufwendungen hoch waren, würde ich denken, daß von den Kosten für jede Einzelmaßnahme die für die Maßnahme jeweils zugesagten Zuschüsse (5%) abgezogen werden und dann die Restbeträge in Form einer steuerlichen Abschreibung auf mehrere Jahre verteilt werden sollten. Ist das richtig und wenn ja, auf wie viele Jahre kann man aufteilen ?
2.) Könnte ich die Abschreibungszeiten für den selbst genutzten und den vermieteten Bereich unterschiedlich ansetzen - falls das überhaupt Sinn machen würde ?
3.) Kann ich für 2010 und in der Folge für 2011 überhaupt Aufwendungen geltend machen, wenn denen in 2010 nur geringe (insgesamt- € 1120,- warm) und in 2011 gar keine Mieteinnahmen gegenüber stehen ? Das ist eigentlich meine größte Sorge bei dem ganzen Thema.
Ich bedanke mich im Voraus herzlich für jede Antwort.
Schöne Grüße von Renate Fass