Liebe/-r Experte/-in,ich denke daran mein im April 2001 Haus, welches ich zu 30% betrieblich nutze, zu verkaufen. Der damalige Kaufpreis lag bei 150 Tsd. € und der jetzige Verkaufspreis soll bei 225Tsd € liegen. Welche steuerlichen Konsequenzen hätte der Verkauf für mich? Für die Bemühungen im voraus herzlichen Dank
Manfred
Hallo Manfred,
hier liegt sehr wahrscheinlich Betriebsvermögen vor (30 %). Es entsteht dann ein Steuerpflichtiger Gewinn. Außerdem kommt möglicherweise der 10-Jahreszeitraum mit voller Steuerpflicht zur Anwendung. Du solltest dringend mit einem Steuerberater Kontakt aufnehmen.
Bei Verkauf im April 2010 ist der Verkaufserlös i.H.v. 75 TEuro steuerpflichtig. Bei Verkauf im April 2011 (dann ist die 10-jährige Spekulationsfrist abgelaufen) ist der privat genutzte Anteil steuerfrei. Der auf den betrieblich genutzte Anteil (30%)entfallende Verkaufserlös i.H.v. ca. 25.000,00 bleibt - ungeachtet der abgelaufenen Spekulationsfrist - steuerpflichtig!
Ohne Kosten und ohne Haftung!
Gruß Scoutix
Also grundsätzlich ist es so, dass bei 30% Nutzung für betriebliche Zwecke auch 30% des Geldes vom Verkaufspreis in die Firma wandern müssen.
Wenn du das gesamte Geld privat nutzen willst, so musst du die 30% als Entnahme behandeln.
Da das Haus in der Bilanz sicherlich den Buchwert 150Tsd hat (außer es wurde bereits eine Zuschreibung vorgenommen) so muss bei einem Verkaufspreis von 225Tsd der Verkaufspreis berücksichtig werden.
Wenn man noch Schulden auf das Haus hat können diese natürlch weiterhin in der Firma bleiben (bei 30% Nutzung eben 30%)
Danke für die schnelle Anwort. Werden die Kosten für z.B. Fotovoltaikanlage, Warmwasserkollektoren, neue Heizung auf den „Spekulationsgewinn“ angerechnet? Und ab wann läuft die Uhr? Ab Unterzeiuchnung des Kaufvertrages beim Kauf oder erst beim Einzug? Und ab wann gilt das Haus als verkauft?
MfG Manfred
Leider ist eine Antwort derzeit nicht möglich!!
Lieber Manfred,
wegen einer Dienstreise komme ich erst kommenden Dienstag dazu, die Frage zu beantworten. Ich melde mich dann wieder.
Gruss
Bernhard
Hallo Manfred,Immobiliengeschichten sind in Deutschland leider schwierig. Bezüglich der 30% liegt eine Betriebseinnahme vor. Der Buchwert muss natürlich aus der Gewinnermittlung / Bilanz entfernt werden. Betriebseinnahme minus „Entfernung“ ergibt den Gewinn.
Bezüglich der restlichen 70% fehlen Angaben. Bei Vermietung und Verpachtung ist an die „Spekulationsfrist“ zu denken.Am besten sollte man sich auch aus haftungsrechtlichen Gründen einen Steuerberater nehmen.Beste Grüße Martin
,ich denke daran mein im April 2001 Haus,
welches ich zu 30% betrieblich nutze, zu verkaufen. Der
damalige Kaufpreis lag bei 150 Tsd. € und der jetzige
Verkaufspreis soll bei 225Tsd € liegen. Welche steuerlichen Konsequenzen hätte der Verkauf für mich? Für die Bemühungen im
voraus herzlichen Dank:Manfred
Hallo Manfred,
mein Rat lautet, such deinen Steuerberater auf. Die Folgen sind nicht klar und unter umständen erheblich. Der Verkauf kann an sich schon als Spekulationsgewinn besteuert werden da du das Objekt noch keine 10 Jahr hast. Soweit bis zuletzt selbst genutzt kann es aber auch „steuerfrei“ sein. Für den betrieblich genutzten teil ist von bedeutung wie dies dem Finanzamt angegeben wurde. Sind es Kosten für Arbeitnehmertätigkeit. Wurden die Kosten bei selbständiger Tätigkeit angesetzt. Im letzteren Fall ist von Bedeutung wie hoch die Kosten konkret waren, da es eine Geringfügigkeitsgrenze gibt bei der das Gebäude nicht als Betriebsvermögen behandelt wir. Ist es aber Betriebsvermögen gilt auch der Verkaufserlös als Betriebseinnahme.
Als alles in allem sehr komplex, das solltes du in fachliche Beratung geben.
Gruß
Matthias
Den Anschaffungskosten wird der Verkaufserlös gegenübergestellt und die ermittelte Differenz als Veräußerungserlös, abzüglich des nicht steuerpflichtigen Anteil (eben bei Übershreitung der Spekulationsfrist nur der betreiblich genutze Anteil) der Besteuerung unterworfen.
Zu den Anschaffungskosten gehören natürlich die anschaffungsnahen Kosten ebenso wie Aufwendungen für Ein- und Umbauten (Heizung Fotovoltaikanlage, etc.), auf Eigenleistungen sind bei hinreichender Darlegung auf die Anschaffungskosten anzurechnen und mindern mithin die Differenz von Verkaufserlös minus Anschaffungskosten, was somit steuermindernde Wirkung entfaltet.
Weder Unterzeichnungszeitpunkt, noch Einzug ist maßgeblich, sondern der zivilrechtliche Eigentumsübergang, der im Notarvertrag explizit benannt wird, bzw. sich durch die Erfüllung der Vertragsverpflichtungen der Vertragparteien konkret ermitteln läßt. Zum Beispiel aufschiebende Bedingungen, die die Rechtswirksamkeit des Vertrages bis zum Bedingungseintritt (Kaufpreiszahlung, Übergabe, etc.) eben aufschieben.
Gruß
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Herzlichen Dank für die sachkundige Antwort.
Manfred
Herzlichen Dank für die sachkundige Antwort.
Manfred
Gern
Hubertus
Lieber Manfred,
ich hoffe, Du hattest die geduld und versuche jetzt, Deine Frage nach bestem Wissen zu beantworten:
Im Prinzip ist es ein extrem komplexes Feld. Ich gehe mal davon aus, dass Du den betrieblich benutzten Teil Deines Hauses im Anlagevermoegen (d.h. „aktiviert“) hast und dementsprechend abschreibst. (ob dann noch Werterhoehungen durch weitere Herstellungskosten dazugekommen sind, lasse ich mal ausser acht. Bei Veraeusserung oder Umwidmung der betrieblichen Nutzung in eine private muss der Wert wieder aus dem Anlagevermoegen herausgenommen („passiviert“) werden. Dabei wird dann der Unterschiedsbetrag zwischen Restwert und Veraeusserungsgewinn (jeweils des betrieblich genutzten Teiles) einkommenssteuerrelevant. Dabei ist noch die Spekulationsfrist von zehn Jahren fuer die einkommenssteuerfreie Veraeusserung des privaten Anteils der Immobiliem (bzw. des Veraeusserungsgewinnes) zu beachten, das koennte im Falle der 2001 erworbenen Immobilie relevant werden.
Das sind aber alles nur vage Herangehensweisen, die bedacht werden sollten. Meine Auskuenfte ersetzen keinesfalls die meines Erachtens unverzichtbare Konsultation eines Steuerberaters, um bei einem solchen komplizierten Rechtsgeschaeft nicht nur rein geschaeftliche, sondern auch steuerliche Ueberraschungen zu vermeiden.
Gruss
Bernhard
das ist leider nicht genau mein Fachgebiet, ich berate vorwiegend im bereich Steueroptimierung und Geldanlage.