Hallihallo,
ich habe eine Frage und hoffe, hier Antworten zu finden. Angenommen man kauft eine Eigentumswohnung, die man selbst 3-5 Jahre bewohnt und sie dann vermieten möchte.
Es ist ja so, dass man, wenn man eine Wohnung kauft und diese direkt vermietet, man bei Bestandsimmobilien jährlich 2% des Kaufpreises absetzen kann. Bei privater Nutzung fällt diese Regel ja flach. Wie ist es, wenn man nach der eigenen Nutzung zur Miete übergeht - kann man dann die Bude weiter abschreiben?? falls ja, ist Berechnungszahl der Kaufpreis, den man dann paar Jahre vorher gezahlt hat?
Hätte das Modell sonstige (evtl. steuerliche) Nachteile? Spekulationssteuer fällt ja flach, wenn man 3 Jahre selbst dort gewohnt hat, richtig?
Wäre froh, wenn mir jemand helfen könnte - sonstige Dinge im Netz bringen mich bisher nicht weiter…
Hallo, ich weiß nur, dass die angenommene Miete (Einkommen) irgendwie steuerlich behandelt werden muss. Mehr weiß ich nicht. Frage doch einfach mal einen Steuerberater.
Gruß Uli
Hallo!
Ich kann leider nicht weiterhelfen.
Viele Grüße
Thomas
Hallo,
also die Abschreibung beträgt weiterhin dann 2% vom Kaufpreis, weil es eine lineare Abschreibung ist.
Spekulationssteuer bzw. die Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte fällt an, wenn man die Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft. Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufes und in den 2 vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde.
VG Shelly
mmh, also ich ging jetzt eher davon aus, dass es egal ist, wann die 3 jahre sind?!? kann ja nicht sein, dass wenn man die wohnung kauft, gut 3jahre drin wohnt, dann verkauft und keine spekulationssteuer zahlen muss, man sie aber zahlen müsste, wenn man 3 jahre selbst drin wohnt und dann von mir aus 4 vermietet - oder etwa doch??
Lies mal hier den ersten Punkt durch 
auch da werde ich nicht sooo viel schlauer…
hatte nochmal einen anderes problem gepostet: manchmal liest man, dass nur dann die spekulationssteuer entfällt, wenn man entweder ausschließlich zu privaten zwecken in der etw gewohnt hat oder zumindest im veräußerungsjahr und zwei jahre davor. woanders lese ich manchmal, dass es ganz allgemein um mindestens 3jahre eigennutzung geht. kann es denn sein, dass man wenn zw. kauf und verkauf 3.5 jahre liegen, die man nur selbst bewohnt hat, alles roger ist, man aber bei 3.5 jahren selbstnutzung und dann von mir aus 2-5 jahre vermietet, man danach verkaufen will (sprich zwischen kauf und verkauf lägen dann auf alle fälle unter 10jahren) und zur kasse geben wird?
ist doch in meinen augen unlogisch…
Lies mal hier den ersten Punkt durch
Entscheidend ist immer das Gesetz dazu:
http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
und da steht eindeutig drin, im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen beiden Jahren…
Auch wenn es unlogisch ist, wenn es so im Gesetz steht, müssen wir es so hinnehmen
Hallo,
In Sachen Steuern bin ich leider kein Experte. Ich weiß nur, daß sich in den letzten Jahren einiges geändert hat. Soviel ich weiß wurde die Spekulationsfrist mal auf 10 Jahre erhöht und das mit den 2% vom Kaufpreis geht auch nur in bestimmten Fällen. Frag am Besten mal einen Steuerberater, der sich mit soetwas aus kennt und der die neuesten Regeln auch im Kopf hat bzw. weiß wo er nachschlagen soll.
Tut mir leid, kann ich leider nicht beantworten. Juliuszwo
Hallo,
also, prinzipiell kann bei einer vermieteten Eigentumswohnung folgende Kosten geltend gemacht werden:
- Abschreibung
- Finanzierungskosten (also die Zinsen falls die Wohnung finanziert ist.
- Reparaturen (nennt sich im Steuerchinesisch „Werbungskosten“.
Die Abschreibung liegt irgendwo zwischen 1,5 und 2,5% (habe leider nicht die aktuellen Zahlen vorliegen) der Herstellungskosten. Herstellungskosten ist wieder Steuerchinesisch und meint schlicht und ergreifend den damaligen Kaufpreis plus Nebenkosten wie z.B. Notargebühren, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer usw. In ihren Fall wird sich mit größter Wahrscheinlichkeit von folgendem Betrag die Abschreibung gerechnet:
Herstellungskosten minus der Abschreibung der Jahre in der Sie die Wohnung selbst genutzt haben. Kleines Beispiel: Die Wohnung kostetet € 200.000 incl. Nebenkosten und Sie haben Sie 5 Jahre selbst genutzt. Angenommen die Abschreibung betrug 2% jährlich hat die Wohnung nun einen Wert von € 180.000 und dieser Betrag wird bei der Abschreibung zugrundegelegt.
Spekulationssteuer kann eigentlich nicht anfallen, da Sie die Wohnung ja nicht verkaufen sondern lediglich vermieten.
Je nachdem, was Sie an Miete erlösen können, kann sogar ein steuerlicher Verlust anfallen (Miete minus Abschreibung minus Finanzierungskosten minus Reparaturen)den Sie bei anderen Einkünften (z.B. bei der Lohnsteuer) geltend machen können und damit unter Umständen einen schönen Batzen zurückbekommen. Wie gesaft, es hängt davon ab wieviel Miete sie erzielen können.
Falls Sie die Wohnung vermieten, rate ich Ihnen dringend sich einen guten Steuerberater zu suchen, da , falls es zu einem Verlust aus der Vermietung kommen sollte, das Finanzamt sich sehr schnell verrechnen könnte (ich spreche da aus eigener Erfahrung)und ein guter Steuerberater fast immer sein Geld wert ist.
Ich hoffe, dass ich Ihnen helfe konnte und falls Sie noch Fragen haben: gerne wieder.
Ich möchte betonen, dass ich kein Steuerberater bin und daher keine verbindliche Auskunft geben kann.
Gruss
Wilfried
Vielen lieben Dank für die Infos (Abschreibung ist 2%, das wusste ich schon – nur eben nicht, dass man dann von einem neuen „Grundwert“ ausgeht)…
Die Sache ist ohnehin ober verzwickt… Brauche eigentlich einen Anwalt, aber ich habe null Kontakte und weiß nicht, ob ich das nicht so rausfinden könnte. Der Eigentümer hatte die Wohnung zur Miete und gleichzeitig zum Verkauf angeboten – beides über einen Makler. Da sich wohl auf die Schnelle kein Käufer fand und ich so was auch nicht über Nacht entscheide, hab ich mich als Mietinteressent ausgegeben und gleichzeitig auch gesagt, dass ich mir vorstellen könnte, die Wohnung zu kaufen (hat der Makler schriftlich in der Selbstauskunft stehen). Hab ich in erster Linie daher gemacht, dass 15 Leute die Bude haben wollten und ich dachte, dass die Wahl des Eigentümers evtl davon beeinflusst werden könnte. Hat auch funktioniert und ich bin neue Mieterin. Es gab auch schon Gespräche mit dem Vermieter vor Mietvertragsunterzeichnung und ich habe gesagt, dass ich generell interessiert bin, aber nicht über den Makler (habe so schon 1500 Euro gezahlt, im Fall des Kaufs würden noch mal 8500-9000 abzgl. Der bereits gezahlten Provision dazu kommen, was ich nicht einsehe). Nun war es so, dass der Eigentümer bei Vertragsunterzeichnung ganz klar gesagt hat, dass die Makler nun nicht weiter nach einem Kapitalanleger gucken sollen, er hat also quasi den Kausalzusammenhang unterbrochen. Auf der Quittung/Rechnung des Maklers, die er mir bei Barzahlung in die Hand drückte, steht unten vermerkt, dass mir bekannt ist, dass es sich um eine ETW handelt und vereinbar wäre, dass bei einem Kauf die Provision (verrechnet mit der bereits gezahlten) an die Makler zu zahlen sei. Unterschrieben habe ich das nicht und es ist auch nicht vereinbart gewesen – der Typ hat einfach mal behauptet, dass dem so wäre.
Problem ist, dass ich jetzt nicht weiß, ob er Ansprüche hat… Klar, würde er derzeit weiter nach einem Käufer suchen, könnte ich es nicht umgehen. Aber wozu sollte ich ihm noch mal über 7000EU zahlen, wo er doch keinen Schlag zusätzliche Arbeit mehr hat und die Kaufanzeige direkt danach gelöscht hat?? Ich weiß leider nicht, was ich nun machen soll – wissen Sie nicht einen Rat?
Hallo,
grundsätzlich Abschreibung 2% jährlich, jedoch nicht auf den Kaufpreis, sondern nur auf Kaufpreis, der auf den Gebäudeanteil entfällt. Grundstücksanteil kann nicht abgeschrieben werden.
Spekulationssteuer: nach 10 Jahren ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei - noch. Das kann sich ändern. Wer mehr wie drei Wohnungen hat, bei dem unterstellt das Finanzamt gewerblichen Handel und dann hat man bei jedem Verkaufsfall die Gewinne versteuern.
Im Zweifel einen Steuerberater fragen.
Hallo!
Kenn mich damit leider nicht so us, hoffe, es kann dir ein anderer helfen.
Hi,
das würde mich auch mal interessieren.
Hallo,
leider kann ich Dir nicht helfen, da ich mit dem Bereich der Einkommensteuer nichts zu tun habe.
Gruß
cargo70
Tut mir leid, aber da kann ich dir leider nicht helfen!!!
Liebe Grüße
focusbraut