Hallo erst mal 
ich habe durch Zufall diese Seite gefunden und hoffe, Ihr könnt mir meine Frage beantworten.
Ich besitze ein 3 Familien Haus. Bisher sind davon 2 Wohnungen bewohnt. Eine von mir und eine von meinen Eltern.
Meine Eltern wohnen mietfrei, da Sie mir da Haus vor ca. 15 Jahren geschenkt haben. Daher habe ich dies bisher bei der Steuererklärung noch nie berücksichtigt; auch keine Kosten! Das Haus ist Schuldenfrei )
Die dritte Wohnung war bisher ungenutzt. Nun möchte ich Sie jedoch vermieten.
Daher meine Frage, wie stellt sich dies steuerrechtlich dar.
Ich gehe davon aus, dass ich die Mieteinnahmen versteueren muss und anteilmäßig die Kosten für das Haus (Instandhaltung) von den Mieteinnahmen absetzen kann. Stimmt das?
Die Verteilung sieht so aus, dass das Haus eine Wohfläche von ca. 200 qm hat und die zu vermietende Wohnung 38 qm hat. Ich gehe daher davon aus, dass das ich 38/200 von den Kosten bei den Mieteinnahmen absetzen kann.
Liege ich da richtig?
Für eine Antwort wäre ich dankbar.
Gruß
Kloppi0202
Hallo Kloppi,
grundsätzlich liegst du damit genau richtig undich würde auch empfehlen, es so zu tun. Wenn Kosten konkret einer bestimmten Wohneinheit zuzuordnen sind, können sie natürlich auch komplett zu dieser abgesetzt werden. (Also wenn du z.B. Handwerkerleistungen für die vermietete Wohnung hast, bitte Sie einfach, in ihrer Rechnung auch diese Wohnung zu nennen, dann kannst du die Kosten voll ansetzen.)
Normalerweise kommt man in steuerliche interessante Bereiche bei Immobilien nur dann, wenn man auch die Anschaffungskosten ansetzt. Das wäre die sog. „Absetzung für Abnutzung“ (AfA), die bei älteren Immobilien 2% pro Jahr beträgt. Dazu müsstest du aber Anschaffungskosten (auch früher) haben.
Ich sehe zwei Möglichkeiten:
- Die stellst die „Schenkung“ deiner Eltern nachträglich auf Vertrag dar und die rechnest die von dir verlangten Leistungen (z.B. lebenslanges Wohnrecht (als Quasi-Miete), Renovierung, besondere Gartenpflege…) als „Kaufpreis“ dar und setzt diesen jedes Jahr anteilig (38/200) an.
- Du verkaufst die Immobilien jetzt im Familienkreis und schaffst so einen „echten“ Kaufpreis. Das hat allerdings den Nachteil, dass das Geld tatsächlich fließen muss (kurzfristiger Kredit) und Grunderwerbssteuer und Grundbuchgebühren anfallen. Bei vermuteten 5% Kosten und 2% steuerlicher Ansetzung jeden Jahr lohnt sich das erst nach ein paar Jahren und wegen nur „38/200“ noch später…
Viel Erfolg!
Roger
Hallo Kloppi0202,
Jawohl, Sie liegen da zu 100% richtig!
Weiterführende Aussagen zu dem was bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung noch als Ausgaben angesetzt werden können, finden sich im Internet unter dem Stichwort „Werbungskosten Vermietung“.
Unter anderem ist z.B. noch die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA als Ausgabe zu berücksichtigen. Dies sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, bei Schenkung die des Schenkers, d.h. die AfA geht vom Schenker auf den Beschenkten über. Evtl. haben Ihre Eltern schon mal vermietet? Dann in alten Steuererklärungen nachsehen, was als AfA angesetzt worden ist und den Betrag (falls er fürs ganze Gebäude war) zu 38/200 übernehmen.
Ansonsten kann man alles als Ausgaben ansetzen, was man für die Wohnung im speziellen, aber auch für das Haus als Gesamtes an Ausgaben hat.
Gutes Gelingen wünscht
Barbara
P.S. Bei weiteren Fragen, einfach nochmal fragen.
Ich gehe davon aus, dass ich die Mieteinnahmen versteueren
muss und anteilmäßig die Kosten für das Haus (Instandhaltung)
von den Mieteinnahmen absetzen kann. Stimmt das?
Ja.
ca. 200 qm hat und die zu vermietende Wohnung 38 qm hat. Ich
gehe daher davon aus, dass das ich 38/200 von den Kosten bei
den Mieteinnahmen absetzen kann.
Liege ich da richtig?
Ja, z.B. bei Dachreaparatur oder Fassade streichen. Kosten, die direkt der Wohnung zugeordnet werden können, z.B. neue Fenster nur für die Mietwohnung sind voll abzugsfähig.
Hallo,
ja, die Aufteilung nach der Wohnfläche ist in Ordnung. Man kann damit die Nebenkosten ,wenn die Bruttomiete versteuert wird, und die Renovierungskosten anteilig absetzen. Wenn die Kosten der Mietwohnung zuzuordnen sind wie zb. neue Tapete, dann sind die Kosten voll absetzbar. Aufzuteilen sind nur Kosten, die das ganze Gebäude betreffen. zb. Anstrich der Außenfassade. In Ihrem Fall speziell könnte es allerdings mit den aktuellen Renovierungskosten zum Problem führen, da die Wohnung bisher nicht vermietet war und entweder leer stand oder doch irgendwie selbstgenutzt war zb. als Speicherraum. Wenn jetzt die 3. Wohnung erst mal für die Vermietung tauglich gemacht werden muß, kann das Finanzamt sagen, dass die Renovierung privat veranlaßt ist durch die vorherige Selbstnutzung (Renovierungsstau) und erst die laufenden Kosten ab Vermietung sind abzugsfähig. Darüber gibt es ein Urteil vom FG Köln.
Viele Grüße Buschpilot
PS: Wenn Sie mit dieser Antwort was anfangen konnten, dann würde ich mich auch mal wieder über einen Bewertungspunkt freuen!
Da bin ich ehrlich gesagt der falsche Ansprechpartner.
ich berate zwar in Steuerangelegenheiten, allerdings zur Steueroptimierung (Offshore), d.h. ich berate Leute welche ihr Geld gewinnbringend aber steuergünstig für sich arbeiten lassen möchten
Das Thema Versteuerung von Mieteinnahmen ist sehr umfassend, so dass ich es hier nicht wirklich abschließend behandeln kann.
Richtig ist: Mieteinnahmen sind zu versteuern.
Einnahmen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem sie anfallen.
Für Mieteinnahmen kann man zunächst Werbungskosten geltend machen, die die Steuern mindern.
Das mit den 38/200 der Kosten finde ich etwas zu pauschal. Das betrifft nur den Teil der Kosten, die für das komplette Haus anfallen und allen Parteien gleichermaßen zu Gute kommen.
Hat man aber Kosten, zum Beispiel für die Modernisierung der vermieteten Wohnung, dann kommt das ja nur dort zu Gute, also kann man diese Kosten in vollem Umfang gegenrechnen.
Ich würde in dem konkreten Fall also immer genau hinsehen und ggf. Fachmann hinzuziehen.
Viele Grüße
Andreas
Hallo,
ja die Mieteinnahmen müssen natürlich versteuert werden und sie können auch nur die Kosten für die vermietete Wohnung ansetzen.
Sollten Kosten für die vermietete Wohnung anfallen, so können sie diese Kosten zu 100 % ansetzen. Fallen Kosten für das gesamte Objekt an, so können sie nur die Kosten für die vermietete Wohnen ansetzen, also 38/200 der Kosten. Ich hoffe ich konnte ihnen weiter helfen. Sollten sie Handwerksleistungen in ihrer eigen genutzen Wohnung in Anspruch genommen haben, können sie diese Kosten in ihrer Steuererklärung ansetzen § 35a EStG.
Hallo,
sorry für die späte Antwort. Bin gerade in Umzugsvorbereitungen und schaue daher nicht jeden Tag in mein Postfach.
Also grundsätzlich ist Deine Annahme richtig. Bei allen Kosten, die fürs gesamte Haus anfallen, wird verhältnismäßig aufgeteilt. Allerdings kannst Du Kosten, die direkt nur der vermieteten Wohnung zuzuordnen sind, auch voll absetzen. Also z.B. ein Handwerker, der nur in dieser Wohnung etwas repariert…
Ich weiß ja auch nicht, wie das in Deinem Haus mit den Verbrauchskosten ist, z.B. Wasser, Strom etc. Wenn für diese Wohnung extra Zähler vorhanden sind, können diese Kosten ja auch direkt zugeordnet werden.
Ich hoffe, Dir weitergeholfen zu haben. Und viel Glück bei der Mietersuche.
Mit freundlichen Grüßen
Nadine Hofmann
Prinzipiell ist dies so richtig. Es könnte aber sein, daß das Finanzamt annimmt, daß Sie nur deswegen jetzt zusätzlich vermietet haben, um in eine umfangreiche Abzugs-
fähigkeit der Werbungskosten zu kommen.