wenn ich beispielsweise eine immo kaufe um 200000,-. davon möchte ich 100000 fremdfinanzieren über eine bank. miete ist ca. 20000,- und kreditzinsen ca. 5000,-. wie sieht es dann mit der einkommenssteuer aus:
im 1. jahr. habe ich dann:
20000 umsatz
2500 afa (diesen betrag kann ich gleich einstecken oder erst nachdem ich die immo wieder verkauft habe?)
5000 zinsen
dann bleiben 12500 übrig. was nun?
kann ich die komplett zur tilgung nehmen, sodass nach dem 1. jahr. nur noch 87500 offen sind? oder muss ich diese 12500 zuerst versteuern und diesen betrag kann ich dann zur tilgung verwenden?
gibts bei vermietung und verpachtung einen gesonderten einkommenssteuersatz??
dann bleiben 12500 übrig. was nun?
kann ich die komplett zur tilgung nehmen, sodass nach dem 1.
jahr. nur noch 87500 offen sind? oder muss ich diese 12500
zuerst versteuern und diesen betrag kann ich dann zur tilgung
verwenden?
Natürlich erst den Gewinn verteuern!
gibts bei vermietung und verpachtung einen gesonderten
einkommenssteuersatz??
NEIN- im gegenteil der Gewinn erhöht den Stuersatz für die übrgen Einkünfte wegen Progression!
miete ausbezahlen oder tilgen soll ich nicht, denn das wird nur versteuert.
wie bekommt man bei vuv aufwand rein, oder was wird hier unternommen, um doch noch steuernsparend unterwegs zu sein?
Kaufpreis 200.000
Mieteinnahmen 20000,- p.a.
kreditzinsen ca. 5000,- p.a. (Bei einem Darlehen über 100.000 € z.5%p.a.)
Eigenkapital 100.000 €
kannst Du in etwa wie folgt rechnen (zusätzliche steuerlich Absetzbare Kosten der Immo. mal „aussen vor“):
Jährlich:
Einkommenserhöhung um die Mieteinnahmen: 20.000
abzgl. Schuldzinsen - - - - - - - - - - - - - – - - - - - 5.000
abzgl. Abschreibung (2% des Gebäudewertes) 4.000
________
Erhöhung des zu versteuernden Einkommens 11.000 €
Somit hast Du auf die 11.000 € die entsprechende Einkommenssteuer zu zahlen.
Wenn die Immobilie komplett vermietet wird, ist es u.U. sinnvoller, einfach den vollen Kaufpreis zu finanzieren und der Bank das Eigenkapital als Zusatzsicherheit in einem Sparprodukt (z.B. Lebensversicherung/Rentenversicherung -optimalerweise Fondsgebunden) abzutreten.
Dann ergibt sich folgende Rechnung:
Jährlich:
Einkommenserhöhung um die Mieteinnahmen: 20.000
abzgl. Schuldzinsen (auf 200.000)- - – - - - - - -10.000
abzgl. Abschreibung (2% des Gebäudewertes) 4.000
________
Erhöhung des zu versteuernden Einkommens 6.000 €
Selbst wenn die Sparanlage im Durchschnitt „nur“ 6% Wertsteigerung erwirtschaftet, hast Du immernoch eine positive Zinsdifferenz von 1% p.a… Das kann sich bei einem entsprechend hohen Einkommenssteuersatz (heute - vor Finanzierung) richtig rechnen - erst recht, wenn die Anlage langfristig eine bessere Wertentwicklung generiert). Wichtig ist dabei die derzeitige Steuersituation (Wer keine Steuern zahlt, kann keine sparen!), und die gesamte, geplante Finanzierungsdauer.