Hallo,
wir haben Mitte Dez. 2011 eine vermietete Wohnung gekauft, die Kaufnebenkosten sind aber erst in 2012 geflossen. Können diese trotzdem für das Jahr 2011 steuerlich geltend gemacht werden, ebenso wie die Afa?
Vielen Dank für einen Steuertipp.
Freundliche Grüsse,
Sylvia
Da bin ich leider der falsche Ansprechpartner, ich berate zu den gebieten Steueroptimierung offshore und Geldanlage.
Kleiner Tip vom Fachmann: Immobilien nur ins Depot nehmen wenn sie an guter Lage sind, eine 1A-Mieterstruktur aufweisen und nicht mehr als 60% des AKTUELLEN Verkaufswertes kosten.
Ansonsten lieber nach etwas Lukrativerem Ausschau halten das weniger Nerven kostet
Hallo Sylvia,
die AfA für die Wohnung kannst du anteilmäßig für den Dezember mit abrechnen. Wichtig ist da das Datum des Kaufvertrages. Ansonsten sind deine Kosten erst für dieses Jahr absetztbar. Aber es läuft ja nicht weg!!!
Liebe Grüße
Hallo Sylvia,
aufgrund der Fragestellung bezüglich Kaufnebenkosten u n d AfA müsste wohl zunächst einmal geklärt werden, was Sie unter Kaufnebenkosten verstehen, die Sie aufgrund Ihrer Formulierung offensichtlich in voller Höhe und in einem Jahr steuerlich geltend machen wollen.
Kaufnebenkosten sind üblicher Weise: Grunderwerbsteuer, Notarkostenrechnungen, Gerichtskosten, evtl. Gebührenrechnungen der Gemeinde für z. B. Flurkarten.
All diese Kosten sind dem reinen Kaufpreis zuzuschlagen und gehören zu den Anschaffungskosten. Nach Abzug des Bodenwertanteils bildet der verbleibende Rest die Grundlage für die AfA.
Soweit die Wohnung nicht asbachuralt ist, beträgt die jährliche AfA 2% der Anschaffungskosten, nach Abzug des Bodenwertanteil. Für das Jahr 2011 kann noch 1/12tel der Jahres-AfA steuerlich berücksichtigt werden.
Wenn Sie auf einen ganz … Finanzbeamten treffen, verlagert er die Kaufnebenkosten nach 2012 und Sie müssen in 2011 und 2012 mit unterschiedlichen AfA-Grundlagen arbeiten.
Sonstige Kosten, z. B. Zinsen, können Sie natürlich sehr wohl in 2011 geltend machen.
Mit freundlichen Grüßen
maasterp
Hallo Sylvia,
bei Grundstücksgeschäften gibt es einen notariellen Kaufvertrag, in dem der Übergang von Nutzen und Lasten festgeschrieben ist. Zu diesem Zeitpunkt geht der sog. Besitz der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer über. Dieser Zeitpunkt ist für die steuerliche Wertung wichtig.
Das tatsächliche Eigentum an einer Immobilie geht erst über, wenn die sog. Auflassung erfolgt ist, d.h. die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch stattgefunden hat.
Nehmen wir an, der notarielle Kaufvertrag wurde am 01.12.2011 geschlossen, die Zahlung des Kaufpreises ist zum 10.1.2011 fällig und Übergang Nutzen und Lasten ist zum 15.12.2011 datiert. Dann wird vermutlich auch die halbe Miete für Dezember 2011 an den Käufer gehen. Für 2011 hat der Käufer dann Anspruch auf Abschreibung (AfA) für 1/12 (zugunsten des Steuerpflichtigen verzichtet das FA auf taggenaue Abrechnung - grosszügig!). Betrug z.B. der Kaufpreis EUR 250.000, wird aufgeteilt in Gebäudeteil und Teil für Grund und Boden, nehmen wir an EUR 50.000 für Grund und Boden (nicht abschreibbar) und 200.000 für den Gebäudeteil, davon 2% und davon 1/12 = 334 EUR AfA für 2011.
Sind die Kaufnebenkosten erst 2012 bezahlt worden, können diese auch erst in 2012 dazugerechnet werden, die Bemessungsgrundlage für die AfA (hier im Beispiel die 200.000) werden dann 2012 entsprechend erhöht und würden dann für 2012 z.B. 220.000 EUR betragen, davon gibt es dann in 2012 die AfA von 2% = EUR 4400. Die Kaufnebenkosten werden aber auch in einen Teil Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt.
In 2011 abzugsfähig sind sonstige Kosten, die z.B. im Zusammenhang mit der Finanzierung angefallen sind, z.B. Kosten für die Wertermittlung, Bereitstellungszinsen usw.
Ich hoffe, diese Antwort hilft Ihnen weiter, ansonsten nochmal fragen.
Gruss Barbara
Für die AfA ist m.E. der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung unerheblich. Wenn Sie die Wohnung in 12/2011 gekauft und vermietet haben, können Sie auch anteilig die AfA geltend machen.
Also:
Kaufpreis zzgl. Grunderwerbsteuer zzg. Notarkosten abzgl. anteiliger Grund und Boden = Anschaffungskosten x Abschreibungssatz /12 Monate.
Hallo Sylvia,
ein eindeutiges „jein“:
Zu unterscheiden sind
Erstere werden zusammengezählt und bilden die Grundlage der „AfA“, d.h. können mit 4% (Neubau) bzw. 2% jährlich angesetzt werden. Dabei ist es meines Wissens egal, was sie angefallen sind; d.h. auch wenn ihr erst 2012 gezahlt habt, zählen die Kosten in die AfA, die (zeitanteilig) auch in 2011 gilt. (Allerdings sind 1/12 von 2% meist nicht viel…)
Die laufenden Kosten sind immer zum Zahlungstermin zu berücksichtigen, dann aber in voller Höhe. Wenn man das rechtzeitig weiss, kann man natürlich auch Vorauszahlungen leisten…
Wenn du eine Rechnung aus 2011 hast, kannst du aber auch einfach mal „versuchen“, die Kosten dem Jahr zuzuordnen.
Viel Erfolg!
Roger
Sorry, aber ich bin nicht kompetent, diese Frage zu beantworten.
Gruß
RB
Hallo, das Thema ist sehr komplex und ohne die persönlichen Fakten zu kennen wäre jede Aussage rein spekulativ. Besser einen Steuerberater zu Rate ziehen.
liebe Grüße
Hallo Sylvia,
aus eigener Erfahrung, aber OHNE Garantie auf Richtigkeit:
es müsste das Zufluss-Abfluss-Prinzip gelten -> bis 10. Januar 2012 erfolgte Buchungen können noch für 2011 berücksichtigt werden
AfA müsste anteilig gelten (1/12 oder 1/24, wenn um den 15. Dez rum?)
Wie gesagt nur ein Gedanke von mir, rechtsverbindlich gibt der Steuerberater Auskunft…
MfG
Hallo,
die Kosten können immer in dem Jahr geltend gemacht werden, in welchem sie geflossen sind. Also in diesem Fall 2012.
Falls Sie in 2011 schon Anschaffungskosten hatten, können Sie aus diesen für 2011 die Abschreibung berechnen.
Wenn dann in 2012 noch Anschaffungskosten dazu kommen, erhöhen sich die Anschaffungskosten nachträglich und Sie können in 2012 eine höhere Abschreibung geltend machen. Beispiel: in 2011 100.000 Euro Anschaffungskosten, davon 2% Afa, das wären 2.000 Euro. Die Anschaffung erfolgte aber erst im November. Also 2/12 von 2.000 Euro können in 2011 geltend gemacht werden. In 2012 kommen noch mal 15.000 Euro dazu, sagen wir im Januar. Dann also 2% von 115.000 Euro fürs ganze Jahr.
Wenn die Anschaffungsnebenkosten erst z.B. im März gezahlt werden, dann für die ersten 2 Monate die Afa auf die 100.000 Euro und ab März dann auf die 115.000 Euro.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Nadine