Steuernsparen durch immobilien

Geld & Sparen Immobilien
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hallo liebe immobilien experten,
ich habe die absicht eine 1 zimmer eigentumswohnung
zu kaufen und diese dann zu vermieten
bei einem gespräch sagte mir ein bekannter das es wohl sinnvoll
wäre nicht soviel eigenkapital zu verwenden sondern ein entsprechend
höheres darlehen aufzunehmen

dies würde sich positiv auf meine steuerlast auswirken
und mich insgesammt billiger kommen ist da was dran?
kann mir das einer verständlich evt an einem bsp. erklären?

j.

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hallo Jose,

ich habe die absicht eine 1 zimmer eigentumswohnung
zu kaufen und diese dann zu vermieten

Vorsicht bei 1-Zi.Wohnungen:

  • Du hast häufige Mieterwechsel, denn 1-Zi.-Whg werden oft von Singles, Pendlern oder Personen, die neu in der Stadt sind, angemietet. Häufiger Mieterwechsel kostet viel Geld (Mietersuche, Mietausfall, Renovierungen durch höhere Abnutzung usw.), Zeit (Wohnungsbesichtigungen usw.) und Nerven (je mehr Mieterwechsel, umso höher die Gefahr, dass man ein schwarzes Schaaf erwischt).
  • einige Nebenkosten (z.B. die der Verwaltung) werden nicht nach qm sondern je Wohnung abgerechnet => Renditenachteil bei 1-Zi.Wohnung.

Ansonsten: Man kauft sich keine Wohnung, um Steuern zu sparen, sondern um eine möglichst hohe Rendite zu erwirtschaften !!! Ersteres heisst noch lange nicht, dass Zweiteres eintritt !!!

bei einem gespräch sagte mir ein bekannter das es wohl
sinnvoll
wäre nicht soviel eigenkapital zu verwenden sondern ein
entsprechend
höheres darlehen aufzunehmen

Je höher der Darlehensanteil, umso schwieriger ist es, eine Finanzierung zu finden und umso höher wird der Zinssatz. Als Merkregel gilt immer noch: mind. 20% Eigenkapital + Nebenkosten (ca. 10% vom Kaufpreis) aus eigener Tasche zahlen können.

dies würde sich positiv auf meine steuerlast auswirken
und mich insgesammt billiger kommen ist da was dran?

Vergiss die Sache mit dem Steuersparen, die Rendite zählt.

kann mir das einer verständlich evt an einem bsp. erklären?

Ich vermute, Dein Freund meint Folgendes:

  • Möglichst hohe Darlehenssumme, die nicht getilgt wird, vielmehr werden nur die laufenden Zinsen bezahlt.
  • Die Tilgung erfolgt über eine separate Lebensversicherung oder ähnliche Sparform.
  • Am Ende der Laufzeit der Versicherung wird das Darlehen auf einen Schlag komplett getilgt.

Vorteile:

  • man kann die Darlehenskosten von der Steuerlast abziehen, die Erträge aus der LV sind jedoch steuerfrei
    Nachteile:
  • Der Zinssatz ist höher
  • Die LV kann bringt evtl. nicht die geforderte Rendite
  • Die LV läuft länger als die Zinsbindung der Bank, evtl. ist die Anschlußfinanzierung wesentlich teurer => Finanzierungsproblem
  • Ein Verkauf der Wohnung ist nicht ganz so einfach, da man den Kredit nicht einfach mit der LV tilgen kann. Die LV zu verkaufen bedeutet wiederrum Verlust.

Beispiel:

  • Darlehenssumme 100.000 € mit 5% Zinsen finanziert, bei 40% Grenzsteuersatz = 5% x 0,6 = 3% Zinskosten, die bei Dir hängen bleiben
  • LV mit 5% Rendite (z.Zt. eher fraglich - Ausnahme evtl. britische LVs), steuerfrei nach 12 J., d.h. 5% Rendite

=> 3% Zinsen zahlen, auf der anderen Seite 5% Rendite erhalten => 2% Zinsdifferenzgeschäft.

Was mir persönlich wichtig für die Vorgehensweise erscheint:

  1. Prüfen, ob Immobilie wirklich zu Deiner Lebenssituation passt (eingeschränkte Flexibilität, langfristige Verbindlichkeit, Risiko)
  2. eigene Finanzlage (heute und zukünftig) prüfen und feststellen, welcher Betrag überhaupt von Dir monatlich getragen werden kann. Sicherheiten einbauen ! Ein Mietausfall von 6 Monaten darf Dich nicht ruinieren. Zukünftige Steuerregelungen berücksichtigen !
  3. Rückrechnung der max. möglichen Darlehenshöhe:

monatliche Kosten =
Kosten für Darlehen (Zins / Tilgung)

  • Kosten für Nebenkosten inkl. Instandhaltung (nicht nur die vom Gemeinschaftseigentum, auch die in der Wohnung !!!)
  • Mieteinnahmen
  • Steuervorteil

Das Ganze ergibt natürlich nur einen Anhaltswert. Für jedes konkrete Projekt ist eine richtige Rechnung zu erstellen.

  1. Objekt suchen

Und nochmal:
vom Steuersparen ist noch keiner reich geworden. Steuersparen hilft, die Rendite zu verbessern (Subvention durch den Staat), das hilft jedoch alles nichts, wenn das Objekt schlecht ist.

Grüsse

Sven

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Danke für die umfassende und gute Info !

Gruß

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Gesundheit sparen durch nicht-immobilien
hi, jose,
kann nur bestätigen, habe auch denn so einige mietwohnungen teils
selbst hergerichtet, d.h. keine kreditlast darauf.
aber - meist ärger mit mietern, will das alles nicht wiederholen,
habe auch ne schublade voll volstreckungsbescheide.
ist ganz egal, irgendwie ist das geld immer weg.
wenn bessere mieter, dann hast rechtsanwalt bezahlt und ähnlich
außerdem bist irgendwie gebunden.
für steuern sparen eher menr noch in kurzer zeit gewinn machen gibts
schon wesentlich bessere möglichkeiten ohne den stress mit mietern.
bis dann