Hallo,
Kauf eines Einfamilienhauses bestehend aus privaten Wohnräumen und einer abgeschlossenen Einliegerwohnung innerhalb dieses Hauses.
Die Wohnfläche der privaten Wohnräume beträgt 182qm, die der Einliegerwohnung 74qm.
Zwecks Steueroptimierung soll der Kaufpreis für beide Objekte separat im Kaufvertrag benannt werden.
Damit muss man ja ohnehin zum Notar. Der kann dann sicher auch erklären, dass solche eine Wohnung nicht so ohne weiteres separat verkauft werden kann. Es würde dann wohl auf eine Teilungserklärung hinauslaufen, wobei dann zur Einliegerwohnung immer auch ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum also inkl. Grundstück gehört.
Weiterhin sollen beide Objekte mit separaten Krediten finanziert werden. Der Kredit für den privaten Bereich mit einer sehr hohen Tilgung und der Kredit für die Einliegerwohnung zunächst tilgungsfrei. Die Zinsen für den Kredit der Einliegerwohnung sind ja steuerlich absetzbar.
Jetzt die Frage: Welcher Kaufpreis kann für die Einliegerwohnung angesetzt werden? Ziel ist es, den Kaufpreis für die Einliegerwohnung so hoch wie „steuerlich möglich“ anzusetzen.
Wenn das der einzige Grund ist, könnte das schon fast als mißbräuchliche Steuergestaltung angesehen werden. Der § 42 (2) AO sagt folgendes dazu: Ein Missbrauch liegt vor, wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird, die beim Steuerpflichtigen oder einem Dritten im Vergleich zu einer angemessenen Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt. Dies gilt nicht, wenn der Steuerpflichtige für die gewählte Gestaltung außersteuerliche Gründe nachweist, die nach dem Gesamtbild der Verhältnisse beachtlich sind.
Diese außersteuerlichen Gründe müßten dann eben im Zweifel tasächlich nachgewiesen werden.
Die Qualität aller Räume des Hauses ist identisch. Eine reine Aufteilung nach Quadratmetern würde alleine der Tatsache nicht genügen, dass die Einliegerwohnung über einen separaten Aufgang und Eingang verfügt. Weiterhin enthält sie ein Bad, eine Küche und einen Balkon, welche einzig der Einliegerwohnung zuzurechnen sind.
Und das hebt diese Wohnung von der anderen in besonderem Maße ab? Oder wie muss man gleiche Qualität verstehen? Und hat die andere Wohnung keinen eigenen Eingang, kein Bad, keine Küche? Also entweder wurde noch etwas vergessen zu erwähnen oder es handelt sich hier im Grunde nur um zwei verschieden große Wohnungen, was dann dazu führen würde, dass auch ein eventueller Gesamtkaufpreis nur nach Quadratmetern aufgeteilt werden könnte.
Weiß jemand, welchen maximalen Kaufpreis das Finanzamt für die Einliegerwohnung anerkennen würde bzw. wie man diesen errechnen kann?
Der Notar oder Steuerberater kann da sicher Auskunft geben, zumal die auch wissen, wie das zuständige Finanzamt in der Regel auf solche Versuche reagiert. Das muss schließlich nicht überall gleich sein.
Neben dem Kaufpreis für die gesamten Immobilie wird es darauf ankommen, inwiefern sich der Miteigentumsanteil der Einliegerwohnung qualitativ von dem der anderen Wohnung unterscheidet und ob es ggf. marktübliche Auf- oder Abschläge für solche Einliegerwohnungen gibt.
Also wie schon angeklungen ist das eine Sache für einen Steuerberater, der die lokalen Gepflogenheiten kennt und auch hinsichtlich Vermietungs- und Gewinnerzielungsabsicht die notwendigen Ratschläge geben kann.
Grüße
