Steuersparmodell AFA-Immobilien?

Hallo,

mir wurde gestern von einer Beraterin/Verkäuferin einer Bausparkasse ein Steuersparmodell vorgestellt.

Die Idee ist wohl, das man eine renovierte Wohnung in einem denkmalgeschützten Gebäude kauft und vermietet. Der Denkmal-Status führt wohl dazu, das man diverse Kosten steuerlich geltend machen kann. Ganz klar wurde es mir, zugegeben, nicht denn das alleine das Wort Steuersparmodell weckt bei mir maximales Misstrauen.

Kennt jemand von Euch dieses Modell und kann mir ein paar Gründe geben um meine Ablehnung zu untermauern oder hat mich mein Bauchgefühl hier etwa getäuscht?

Gruß,
Steve

Denkmalschutz-Abschreibung § 7i EStG
Servus,

wenn Du Dinge suchst, die dagegen sprechen, kannst Du Dich ja mal mit dem schnellen Aufstieg und dem traurigen Ende der Heritus AG beschäftigen, und auch mit dem Schicksal der von Heritus angeworbenen Eigentümer, denen jetzt z.B. eine Etage in einem Haus gehört, dessen Dach seit drei Jahren mit einer inzwischen mehr oder weniger in Fetzen hängenden Kunststofffolie über den blanken Latten eingedeckt ist, an dem jede Bö von Westen ein Viertel der Fenster aufreißt und dessen Wetterseite nach Sandstrahlen teilweise aus blankem Ziegelmauerwerk aus der Wiederaufbauzeit besteht.

Wie auch immer: § 7i EStG ist eine der letzten richtig hübschen Sonderabschreibungen. Man muss halt bei 7i-Objekten ein paar Dinge beachten:

  • Steuerminderung für sich alleine ist auch hier kein sinnvolles Ziel einer Investition. Denkmalgeschützter Leerstand ist etwas, was auch mit den schönsten Abschreibungen nicht rentabel werden kann.

  • Wenn man sich den Verlauf der Abschreibungen anschaut, sollte man schon eine ungefähre Idee haben, welche Einkünfte ab dem zwölften Jahr so anfallen werden (alle Einkünfte aus allen Einkunftsarten!). Es schadet der 7i-Abschreibung zwar nicht, wenn derjenige, der sie genutzt hat, das Objekt nach elf Jahren ungeplant verkauft, aber es ist pur spekulativ, schon zu Beginn mit irgendeiner späteren Veräußerungsmöglichkeit zu rechnen. Kurz: Man muss damit rechnen, dass ESt in einem erheblichen Umfang durch die 7i-Abschreibung nicht „gespart“, sondern in die Zukunft verschoben wird. Das kann durchaus rentabel sein, muss aber nicht.

  • Vorsicht mit den hübschen Modellrechnungen aus den Prospekten. Alle Annahmen, die dort getroffen sind, mit den konkreten eigenen Verhältnissen vergleichen. Annahmen über künftige Mieterträge mit allen verfügbaren Mitteln auf Plausibilität prüfen, voraussichtliche Vermietbarkeit an dem gegebenen Standort selbst einschätzen: Wie wird der Markt im Jahr 2022 in Görlitz aussehen? Wie begehrt wird die hübsche Gründerzeitvilla dann noch sein, wenn der Autobahnzubringer fertig ist, dessen geplante Trasse durch ihren Garten geht? Sämtliche Modellrechnungen selbst nachvollziehen - was ein strahlend lächelnder Vertriebler nach zwei-drei Eingaben „personalisierter“ Werte aus seinem Drucker zieht, ist erstmal grade gar nichts wert, solang man das nicht selber nachvollzogen hat, was er rechnet. Prüfen, ob überhaupt eine Gewinnerzielungsabsicht plausibel dargelegt werden kann: Das Risiko „Liebhaberei“ bleibt am Käufer hängen, den Vermittler geht das nichts an, was später das Finanzamt mti dem „Modell“ bei der Veranlagung macht.

  • Bei Wohnungseigentum sollte man versuchen, sich irgendwie eine Idee davon zu machen, wer die anderen Eigentümer der WEG sind oder sein könnten. Eigentümergemeinschaften sind hie und da recht eklige Biotope.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

Noch nie was von einer „Pinselrenovierung“ gehört?

Wenn man sich im steuerlichen Progressionsbereich befindet, nutzen einem die Sonderabschreibungen auch nichts:
Der Zinsefekt vorgezogener Abschreibungen wird dann durch überproportional hohe Steuern in der Zukunft wieder aufgefressen.

Dann muss man das ganze schon als Spekulationsobjekt planen, um wieder frühzeitig verkaufen zu können.
Dem stehen dann aber einmalige Aufwendungen beim Kauf gegenüber, die sich dann auf eine kürzere Laufzeit verteilen.

Das ganze ist was für Profis, die die Bausubstanz beurteilen können,
sich betriebswirtschaftlich auskennen, Marktkenntnisse besitzen,
und bereit sind, ein hohes Risiko einzugehen bzw. ihre Investments diversifizieren wollen.

Servus,

dieses hier:

Der Zinsefekt vorgezogener Abschreibungen wird dann durch
überproportional hohe Steuern in der Zukunft wieder
aufgefressen.

gilt nicht allgemein und grundsätzlich. Der typische Fall von planbar niedrigerem zvE in der Zukunft ist der Eintritt in den Ruhestand; es gibt aber auch sonst haufenweise Tätigkeiten, bei denen ein Steuerpflichtiger weiß, dass er zu irgendeinem Zeitpunkt X „auf dem Wellenkamm schwimmt“, und dass es wenig wahrscheinlich ist, dass das andauern wird - nicht bloß Profisportlern geht das so; es gibt z.B. auch im Vertrieb genug Leute, die den materiellen Höhepunkt ihrer Karriere deutlich vor Vollendung des 50. Lebensjahres erleben.

Und auch unabhängig davon sind die bei einem 7i-Objekt im Spiel befindlichen Werte und Zeiträume durchaus nicht immer und von vornherein so, dass der ESt-Effekt der 7i-Abschreibungen automatisch durch denjenigen von späteren positiven Einkünften aus V+V ausgeglichen wird.

Es geht nichts daran vorbei, dass man halt im Einzelfall mit den Werten des Einzelfalls bissel rechnen muss. Dann kann man den Aspekt „7i“ im Zusammenhang mit der Investition insgesamt beurteilen - immer vorausgesetzt, dass zu den von Dir - und beiläufig auch schon von mir - genannten technischen und Marktaspekten brauchbare Informationen oder wenigstens plausible und realistische Annahmen vorliegen.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

Hi,

Noch nie was von einer „Pinselrenovierung“ gehört?

D.h. eine Renovierung, von der behauptet wurde esw wäre sonstwas tolles gemacht wurden, dabei wurde nur gemalert?

Wenn man sich im steuerlichen Progressionsbereich befindet,
nutzen einem die Sonderabschreibungen auch nichts:
Der Zinsefekt vorgezogener Abschreibungen wird dann durch
überproportional hohe Steuern in der Zukunft wieder
aufgefressen.

Wenn man aber tilgt (und vielleicht sogar noch anzahlen kann) hat man doch was von der Abschreibung?

Das ganze ist was für Profis, die die Bausubstanz beurteilen
können,
sich betriebswirtschaftlich auskennen, Marktkenntnisse
besitzen,
und bereit sind, ein hohes Risiko einzugehen bzw. ihre
Investments diversifizieren wollen.

Und als Immobilie für späteren Selbstbezug (bezieht wsich eher auff das Stichwort Risiko)?

die Franzi

Das Problem bei Steuersparmodellen, heißen sie nun Denkmalabschreibung, Riester oder Filmfonds ist immer, dass die Qualität stets schlechter als bei vergleichbaren Produkten ist. Denn der Preis bestimmt sich wie immer durch Angebot und Nachfrage und es gibt viele Leute, die bei „Steuerersparnis“ das Gehirn ausschalten und einfach kaufen. Das wissen auch die Verkäufer und können es sich so leisten, auch schlechtere Produkte zu verkaufen (sieht man sehr schön an Riester).

Wie immer gilt: nichts kaufen, was man nicht versteht! Das gilt bei Immobilien noch mehr als z.B. bei Versicherungen, wo es wenigstens Vergleichtests gibt.
Übrigens: diese Verkäufer wissen fast immer selber nicht, was sie da eigentlich verkaufen, die haben auch nur den Werbeprospekt auswendig gelernt.

Gruß

Von der Abschreibung hat man natürlich immer was.
Nur wird der Zinseffekt der Sonderabschreibungen im Gegensatz zu den normalen Abschreibungen im Progressionsbereich durch die erhöhte Steuerprogression in der Zukunft zum großen Teil wieder vernichtet;
falls man nicht vorher wieder verkaufen kann.
Ich vermute mal, das ganze kann theoretisch unter sehr ungünstigen bedingungen sogar negativ werden:
Das Steuersparmodell würde dann zum Steuerdraufzahlmodell werden.

Hallo,

kann mir ein paar
Gründe geben um meine Ablehnung zu untermauern

Zum Modell kann ich nicht mehr sagen, als schon geschrieben wurde.

Zur Ablehnung hilft bei mir ein einfaches „ich möchte nicht“. Spätestens beim zweiten Mal wirkt es. Warum ich etwas nicht möchte, muß ich der Beraterin nicht erklären.

Gruß
Jörg Zabel